文/上海进深 严明会

大华静安年华的认购数据多少有些令人意外。

顶着“静安稀缺户型”、“上海首个全线三阳台户型”这些光环，认购期结束，105套房源收获了80 组认购，认购率不足80%。项目预计在9月30日前开盘选房。

首开过会的是108-123㎡的3-4房，均价13万/㎡，低于之前吹风的14万 /㎡。

细分下来，108㎡均价约12.65万/㎡，123㎡均价约13.5万/㎡。

在认购开始前，静安年华已经开了分销，还给出了认购福利：

1. 认购即送2万车位抵用券，可与建档3万车位券叠加使用；

2. 首日认购额外赠送空间改造特权，户型优化一步到位。

但这些，没能让静安年华掀起抢购热潮。

与静安年华同在大宁板块的玖上琅宸，定位偏向于高端，首批推出140套建面约128-210㎡的3-4房，均价14.68万/㎡，比静安年华贵了1万多，认购率159%，在9月21日开盘售罄。

高实得率

静安年华社区规模不大，主打一个“小而美”。1幢高层 3排叠加，总户数175户，高层105套房源首批全开。

单看产品，大华静安年华的亮点不算少。

最吸引人的，是高实得率。高层是三梯五户设计，户型包括108㎡的3房和123㎡的3 1房。

108㎡中间户：

做了三个阳台 三个飘窗。当下市场，三阳台户型普遍采用“南向双阳台 北向阳台”的传统布局。大华静安年华的108㎡户型，三个阳台都朝南，在市场上并不多见。

面积赠送上，三个阳台面积共约13.2㎡，赠送一半就是6,6㎡；飘窗送3.3㎡，总共能多拿10㎡赠送面积，实得面积达94㎡，实得率约87%。

123㎡边户：

三阳台 双270°转角飘窗。阳台总面积约14.7㎡，赠送部分是7.35㎡；飘窗送10.4㎡，总赠送17.7㎡，实得面积117㎡，实得率约95%。

社区配置也往高端靠：2300方大华自持商业里含会所功能，有恒温泳池、健身房，还有泳池、口袋花园、核心浮岛这些特色景观。

室内装标更是看齐一线，嘉格纳灶具、洗碗机、蒸烤箱、油烟机 双开门冰箱六件套，大金中央空调，唯宝高仪洁具，怎么看都是诚意满满。

说到底，还是价格为王。

“三阳台”、“高赠送”、“高端配置”让购房者觉得赚到了，但在理性的买房人眼里，赠送面积再多，也得算总价账：108㎡户型总价约1300万起，123㎡约1600万起，再叠加社区规模小、距离地铁较远、周边城市界面较逊色等因素，性价比并未形成足够吸引力。

快跑路线

“年华系”是大华的TOP产品序列，而静安年华作为该序列的开山之作，对大华而言意义非凡，这不仅是一次常规的项目开发，更是塑造高端品牌的关键机会。

在这之前，大华多做旧改项目，在豪宅产品的打造上，经验并不丰富。

静安年华的推进速度很快。

今年3月底的三批次土拍，经过67轮激烈角逐后，大华集团以24.85亿拿下项目所在地块，溢价率32.31%，楼板价92659元/㎡，刷新大宁楼板价纪录。

项目的开发公司为上海骁华房地产开发有限公司，法定代表人赵德明，该公司由大华集团100%控股。

拿地后2个月内规划公示，3个月就进入施工阶段。从拿地到7月19日展厅开放，用时仅120余天。

这背后，政策端的支持明显。

在项目交地一月内，大华集团同时获取了《建设工程设计方案批复》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证（桩基）》《不动产权证》和抵押证五张证书，成为静安区首个“五证齐发”案例。

据克而瑞数据，2024年，大华集团在上海实现权益销售额163.06亿元，位列第5，销售额、排名与2023年相比基本持平。

今年上半年，大华集团在上海实现61.47亿元的权益销售额，尚不及去年的一半。

行业下行期，大华是少数在央国企中突围的民企之一，且在今年加大了拿地力度。

2023年，大华以47.35亿元的权益拿地金额，在上海年度拿地金额榜上排名第15位；2024年，以25.56亿元的权益拿地额，位列上海拿地榜第20。

除了上述大宁地王，在今年第五批供地中，大华集团以底价30.53亿元摘得上海青浦区QPS8-0101单元A18-12地块，成交楼面价为26843元/㎡。

这两块地已经耗资超55亿元，对销售额下滑的大华来说，是一笔不小的投入。

长远来看，大华在上海的布局还面临着更多挑战：

一边是央国企在土拍市场的强势，作为民企的大华拿地难度越来越大；另一边，市场激烈竞争之下，购房者对品牌口碑、产品硬实力和周边配套有着更全面的高要求，没有“全维度过硬”的产品力很难实现热销。