《关于“小产权房”买卖合同的思考》

“小产权房”买卖合同的有效性在法律上存在争议。从法律规定来看，小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，其买卖违反了土地管理等法律规定，通常被认定为无效合同。然而，小产权房因价格低廉吸引着不少购房者。但购买小产权房风险重重，没有合法产权难以得到法律保护，面临诸如无法办理房产证、不能合法转让抵押等问题，还可能遭遇拆迁时权益难以保障等情况。所以，综合考量，尽管价格诱人，但从长远看，购买小产权房并非明智之举。

一、什么是小产权房?

小产权房并不是法令上的概念，它只是人们在社会实践中构成的一种约好俗称的称谓。是指在农人团体土地上缔造的房子，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管有些颁布的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

城镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真实的产权。这种房没有国家发的土地运用证和预售许可证，购房合同疆土房管局也不会给予存案，所谓产权证也不是真实合法有用的产权证。

二、小产权房有哪些类型?

1、通常意义上的小产权房：占用团体用地或犁地违法缔造，将农人团体用地运用权流转，用于商品住宅开发的违法修建。(这个是最常见的)

2、约束出售的小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按计划功用开发或运用，并将约束出售的房子直接在市场上出售，具有产权胶葛的不完全产权房。

3、军产房：在戎行享有运用权的土地进步行商品房的开发，以后卖给武士以外的当地居民，俗称“军产房”

4、有些二手房：一些二手房还没处理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房子的交易合同会被视为无效。

三、小产权房的特色

有关于“大产权房”，小产权房的特色仍是十分显着的：

1、报价优势显着：小产权房缔造在团体土地上，这些团体用地的地理位置相对偏僻，通常坐落城市市郊或远市郊，自身土地价值较低。最主要的一点是，无须交纳国有土地出让金和有关税费，所以土地缔造本钱极低。

2、产权不完整：国家不承认并不予处理小产权房的过户挂号手续，也不能上市交易。并且，依照有关法令法规规则，小产权房交易合同归于无效合同，并不受《合同法》的维护。既无法令保证，也不可以上市交易。严厉上来说，小产权本质上是无产权。

3、不合法性：小产权房缔造在乡村团体土地之上，与国家现行的土地管理法相违反。乡村团体土地运用权是该团体安排成员的专有权力，是不能出让、转让的。现在利用乡村团体土地缔造房子出售给城镇居民的做法是违法的，小产权房采购者取得的城镇产权或村团体安排有关证明文件并不具有法令效力。

4、法令危险大：小产权房在房子质量、物业管理、配套设备、水电煤气等方面都也许存在疑问，更主要的是，购房者从城镇或村委会取得的所谓房子“一切权”不能正常行使，在转让、承继、典当、拆迁抵偿等方面均会遭到较大的约束，有关权益难以得到保证。

4小产权房的最新方针

依据我国《土地管理法》的规则，农人团体一切土地的运用权不得出让、转让或许出租用于非农业缔造。而乡村宅基地属团体一切，乡民对宅基地也只享有运用权，乡民将房子卖给本村以外人员的交易做法不能遭到法令的认可与维护，也不能处理土地运用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于乡村团体土地确权挂号发证的若干意见》规则，“关于借户籍制度改革或私行经过‘村改居’等方法不合法将农人团体土地转为国有土地、乡村团体经济安排不合法出让或出租团体土地用于非农业缔造、城镇居民在乡村置办宅基地、农人住宅或‘小产权房’等违法用地，不得挂号发证。”

综上所述，无论是宅基地转让仍是小产权房交易都具有较大法律风险，我们务必慎重对待。如果团体经济安排内成员间相互转让，也应该给个人敲响一个警钟，避免因拆迁或许别的情况致使自个遭受经济损失。