《房子容积率多大好？透过容积率认识楼盘》

容积率是衡量楼盘居住密度的关键指标。一般而言，较低的容积率意味着更好的居住体验。如果容积率在1 - 1.5之间，往往是低密别墅区或者高端洋房社区。这里楼间距大，绿化空间充足，居民能享受更多的私人空间和宁静的环境。当容积率处于2 - 3时，多为普通多层和小高层住宅混合区，居住舒适度适中。而容积率超过3的楼盘，可能以高层住宅为主，建筑较为密集，公共空间相对较少，居住的私密性和舒适度会受到一定影响。购房者可以通过容积率初步判断楼盘是否符合自己对居住空间和品质的需求。

随着房地产市场的不断发展，卖方市场逐步向买方市场转化，如今的购房者越来越理性，看房、买房往往会拉长战线、货比三家。现在的购房者越来越重视居住的舒适度，但对容积率的了解依然不是很全面。不少购房者在看房的时候都会听售楼人员说到有关容积率的话题，但是很多人都不知道容积率是什么？有的购房者只知道容积率越低越好，但是却不了解容积率到底是怎么计算的及多大的容积率比较合适？

什么是容积率

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，

它的计算公式并不复杂：容积率＝总建筑面积÷总用地面积。比如，一个房地产项目的总建筑面积为10万平方米，而总用地面积为5万平方米，那么该项目的容积率为10÷5=2。但是要注意的是，当建筑物超过8米，在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算。可以肯定地说，容积率越低，居民的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。

简单来说，就是一平方米土地可以盖多少平方米的建筑，只能盖0.5平方米容积率就是0.5，能盖1平方米容积率就是1，能盖2平方米容积率就是2，能盖5平方米容积率就是5。

容积率的概念代表着土地上的建筑密度，所以，几百米高的摩天大楼的容积率都是很高的。对于商业项目来说，可能越高越好，因为其代表着和地标；对于住宅项目来说，在很多情况下，可就不是越高越好了。

对于住宅而言，土地上的建筑面积越少，代表着入住的人就越少、车就越少，小区就越安静，分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。当然，独享的资源越多，就要付出更多的代价，这就是别墅与高层的区别。显然，高层小区的容积率要远远高于别墅。

人能居住的住宅楼盘，容积率5是一个极限，超过5的楼盘基本上接近垃圾建筑，而改善型楼盘的容积率极限是3.5，超过4还说是改善、的就是耍流氓。

容积率常被忽视

在一份网上问卷调查中，要求购房者依次选出5项对楼盘的售价、地段、环境、绿化率、容积率、开发商品牌等因素的关注度，300多名参与调查的网友中，只有10人选了容积率，所占比例仅为3%左右。楼盘的容积率不像售价、园林环境等“看得见、摸得着”，经常被购房者忽视。大多数购房者不了解楼盘容积率，更别说以此衡量楼盘品质了。

一般情况下，独栋别墅楼盘的容积率在0.5至0.8之间，多层、洋房楼盘的容积率在1至1.5之间，小高层楼盘的容积率在2.5左右，高层楼盘容积率大多数在4以上。业界普遍认为，容积率越高的小区，居住舒适度越低。

开发商在买地时，地块的容积率往往是确定好了的。为了赚取更多利润，有的开发商会在提高容积率方面做文章。外地有些开发商在拿到地之后，会通过种种渠道将容积率提高0.1或0.2，在获得有关部门的批文后，此举便成了合法行为。业内人士提醒，别小看容积率提高0.1的数值，有的楼盘总建筑面积大，容积率提高0.1，折算下来，开发商就可以多建上千平方米的房子。

选择合适的容积率

那么，容积率多少算是合适的呢？住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定。

容积率低于0.3，这是高档的独栋别墅项目；

容积率介于0.3至0.5之间，基本上是一般的独栋别墅项目，环境还可以，但是给人感觉有点密了，如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这一问题；

容积率在0.5至0.8之间，为一般的双拼、联排别墅；

容积率在0.8至1.2之间，如果全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流；

容积率在1.2至1.5之间，一般为正常的多层项目；容积率在1.5至2.0之间，一般为正常的多层+小高层项目；

容积率在2.0至2.5之间，一般为正常的小高层项目；

容积率在2.5至3.0之间，基本上是小高层+二类高层项目(18层以内)；

容积率在3.0至6.0之间，为高层项目(楼高100米以内)；

容积率为6.0以上，为摩天大楼项目。

“读者可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层，当容积率为2至3时，常常是多层与高层的混合，4至5常常是小高层与高层的混合，小于2常常是多层与小高层的混合或多层。”业内表示。

对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也就越高。容积率过高或绿化率过低的小区，在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题。一个具有良好居住环境的小区，多层住宅的容积率不应超过3，高层住宅的容积率不应超过5，而绿化率以不低于30%为宜。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

透过容积率认识楼盘

购房者可以通过楼盘的容积率来分析开发商的营销成本，从而买到实惠的房子。如两个楼盘紧挨在一起，售价也相当，而A楼盘的容积率是2，B楼盘的容积率是3，则意味着B楼盘的建筑成本低，还有的空间。

有的楼盘为了吸引购房者，会故意混淆前后期工程的容积率，以制造容积率低的假象。一些开发商将地块分几期开发，在一期地块上，只建少量建筑，在二期地块上则建大量建筑。在宣传中，开发商将一期地块的容积率单独计算，而把二期地块的容积率与一期相加合计，从而得出一期容积率低、二期容积率也不高的假象。根据有关规定，地块不论是分几期建设，只有一个容积率指标，购房者可向规划、土地等部门咨询地块的核准指标。

因为建筑成本相对固定，开发商买地后，容积率的高低左右着楼盘的售价。容积率在楼盘开发中有重要意义，购房者不仅要在买房时关注楼盘的容积率，在买房后也要关注，这样才能保护自身的权益。