案 例

2015年6月，甲与某房地产开发公司（以下简称“A公司”）签订商品房预售合同，约定甲购买A公司开发建设的某商品房住宅小区的一套房屋（以下简称“案涉房屋”）。2016年8月，案涉房屋所在项目竣工，A公司按合同约定交付了案涉房屋，甲缴清了购房款。

甲有3个子女，分别为乙、丙、丁。考虑到丙住房困难，甲便将案涉房屋交由丙长期居住使用，购房协议、缴款发票和公共维修基金收据等则均由乙持有保管。因所在小区存在超规划建设等历史遗留问题，案涉房屋一直未能办理转移登记手续。2023年11月，案涉房屋所在项目历史遗留问题得到化解，A公司办理了首次登记，案涉房屋已具备办理转移登记条件，乙得知后遂向某区人民法院（以下简称“一审法院”）提起民事诉讼，请求判令丙和A公司协助将案涉房屋转移登记至已去世的甲名下。丙提起反诉，请求将案涉房屋转移登记至其本人名下。

一审法院经审理认为，根据《民法典》第13条的规定，自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务；甲已于2021年9月去世，不再具备作为不动产登记权利主体的资格，故对乙主张丙和A公司协助办理过户手续、将案涉房屋登记至甲名下的诉讼请求不予支持；丙既不是案涉房屋购房协议的相对方，也未提交充分证据证明案涉房屋交易中存在借名买房情形或其为实际购买人，故对丙主张A公司协助办理转移登记手续，将案涉房屋登记至其本人名下的诉讼请求亦不予支持。随后，一审法院作出判决（以下简称“一审判决”）：驳回乙、丙的诉讼请求。乙、丙均不服，遂提起上诉。

疑 惑

01

不动产能否登记至已去世当事人名下？

02

不动产交易中当事人在办理转移登记前死亡的，如何处理？

问题解惑

（一）关于不动产能否登记至已去世当事人名下的问题。

司法界和实务界对此存在两种截然不同的观点：一种观点认为，根据《民法典》的规定，自然人死亡后，民事权利能力即告终止，其作为民事权利主体已消亡，不能再成为不动产权利的合法主体，故登记机构不得将不动产权利登记至死者名下。本案一审法院即持该观点。另一种观点认为，法律制度不允许将死者作为不动产权利主体办理登记是常规性要求，但并不排除在特殊情况下为纠正登记错误或完成特定法律程序，可通过更正登记、遗产确权登记等方式将不动产权利状态临时性恢复或记载于死者名下，以作为后续权利处置的过渡性措施。本案二审法院即持该观点。

实践中，多数不动产登记机构也认同第二种观点，并据以办理相关业务。自然人死亡后，仍可作为不动产登记权利主体的情形和适用场景主要有以下3个方面：一是登记错误后的更正登记，对于因提交虚假材料、程序违法等导致转移登记错误的，可通过更正登记将权利归属恢复至错误发生前的状态（即死者名下）。二是作为当事人生前交易基本完成但未办证情形下衔接登记业务的过渡措施，将房屋暂行登记至死者名下作为平衡合同权利与继承权的特殊处理方式。本案即属该类情形。三是在农村地区的宅基地和农房等完成首次登记前，权利人死亡且继承人未达成一致的，可先登记至死者名下，待继承人协商一致后再办理转移登记。当然，上述情形并非为死者设定新权利，而是为维护法律关系的稳定，在不动产登记操作路径上的一种变通处理和过渡性措施。

（二）关于不动产交易过程中当事人在办理转移登记前死亡问题的处理。

实践中，不动产交易合同签订后，办理转移登记前，一方当事人死亡的情形时有发生。从法律关系上看，民事权利能力的丧失并不代表合同权利义务的终止。我国《民法典》第557条规定了债权债务终止的法定情形，其并未包括当事人民事权利主体资格的丧失。根据《民法典》第502条、第532条、第1121条、第1122条、第1123条等规定，不动产交易合同一旦依法成立，即对买卖双方具有法律约束力，无论是卖方还是买方在过户前去世，均不影响已依法签订合同的效力；遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，既包括已依法取得的不动产，亦包含通过交易合同确立的合法财产性权利，不动产交易所涉的合同权利可由继承人继承。

对此，交易过程中一方当事人去世的，登记机构可在区分卖方和买方的基础上分以下两种情况予以处理。

一是办理转移登记前卖方去世的，合同权利义务由卖方继承人概括承受，买方有权要求卖方的继承人继续履行合同，协助办理过户手续。在具体办理程序上，如果卖方继承人同意继续履行合同的，可先完成继承登记，再与买方共同办理不动产转移登记；若卖方继承人不配合履约，买方可通过诉讼方式请求法院判令其在继承遗产范围内协助办理过户手续。对此，人民法院的裁判处理方式并不统一：有的判决仅要求卖方继承人协助办理登记手续；有的判决直接指明转移登记至买受人，无须先过户至继承人。对此，登记机构可直接依嘱托办理转移登记手续。

二是对于转移登记前买方去世的，同样并不导致房屋买卖合同无效，其仍对买卖双方及其继承人均具有法律约束力；买方在交易合同中的权利和义务作为其遗产的一部分，由其继承人概括承受。买方继承人既有权要求卖方继续履行合同约定的交付房屋、协助办理过户义务，也应履行买方应承担的支付剩余购房款义务。在此情形下，登记机构办理转移登记有两种方式：一是卖方与买方继承人无争议且同意继承履行合同的，可协商变更买方当事人，由买方继承人作为新的买方主体，与卖方重新签订合同或签订补充协议，登记机构按照当事人双方新的合同约定办理转移登记至买方继承人名下；二是交易双方对于履行合同存在争议或买方继承人之间不能达成一致的，买方继承人（或部分继承人）可通过诉讼方式，请求人民法院判令直接转移登记至买方继承人名下或先登记至死者名下，登记机构根据嘱托办理相应的转移登记手续。

本案二审法院经审理认为，案涉房屋的购房协议书由A公司与甲签订，案涉房屋已具备办理不动产转移登记的条件，甲去世后，可由其继承人持购房合同、完税证明、继承权证明等相关材料，向不动产登记机构申请办理至合同记载购房人甲名下的转移登记。因此，乙诉请丙、A公司协助将案涉房产的产权手续登记至甲名下，符合上述合同约定和有关政策规定；乙持有案涉房屋的购房协议、缴款发票等材料，有义务交付这些材料以协助办理不动产登记；丙主张将案涉房屋直接登记至其名下，缺乏充分的法律和政策依据，不予支持；至于案涉房屋办理产权登记至甲名下后的权利归属，可依法另行主张。

综上，二审法院判决：（1）撤销一审判决；（2）丙、A公司于判决生效后20日内协助将案涉房屋转移登记至甲名下；（3）驳回乙、丙的其他诉讼请求。

作者单位：自然资源部不动产登记中心

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文字编辑：黄俊飞

新媒体编辑：顾美玲 梁楠（实习）

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

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