规划容积率是一个综合性的指标，由多种因素决定。首先，城市的整体规划布局起着关键作用。城市功能分区不同，如商业区、住宅区、工业区等对容积率要求有差异，例如商业区可能追求较高容积率以实现土地高效利用。其次，土地资源状况影响较大，土地稀缺的地区往往倾向于提高容积率。再者，基础设施的承载能力是重要因素，包括交通、水电供应等，如果基础设施无法支撑过高人口和建筑密度，容积率就会受限。另外，周边环境与居民生活质量需求也会影响，为保证居住舒适度，住宅区容积率不能过高。

容积率是指在城市计划区的某一宗地内，房子的总修建面积与宗地上积的比值，分为实践容积率和计划容积率两种。通常所说的容积率是指计划容积率，即宗地内规反映了地价水平的差异，总修建面积与宗地上积的比值。容积率的高低反映了土地运用强度及其运用效益的不同。因而，容积率是城市区划办理中所选用的一项首要方针，也是从微观上影响地价最首要的要素。

一、规划容积率基本因素

所谓“容积率”，关于地产商来说，容积率决议地价资本在房子中占的份额，而关于住户来说，容积率直接涉及到寓居的满意度。美化率也是如此。美化率较高，容积率较低，修建密度通常也就较低，地产商可用于收回资金的面积就越少，而住户就越舒畅。这两个比率决议了这个项目是从人的寓居需求视点，或是从挣钱的视点来计划一个社区。一个杰出的寓居小区，高层住所容积率应不超越5，多层住所应不超越3，美化率应不低于30%。但因为受土地资本的约束，并不是一切项目都能做得到。

核算公式： 容积率=总修建面积÷总用地。

当修建物层高超越8米，在核算容积率时该层修建面积加倍核算。

容积率越低，居民的满意度越高，反之则满意度越低。

二、规划容积率核算因素

核算办法模块，最适容积率，最适容积率是能够使赢利最大的容积率数值。

土地转让，建安等资本条件下，赢利取决于商品的单价和商品的总量，也即是总面积。容积率决议了总面积，也决议了单价。而跟着项目容积率的上升，报价并非等份额降低，(容积率这1的项目报价不也许到达容积率为3时的高层住所的3倍了)因而总赢利额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时分，商品的质量开始降低，报价降低，赢利降低。在最适容积率点上同，出售额与总资本的差值最大，也即是赢利最大。

最适容积率的断定，清晰了容积率的首要性，接下来即是最中心的疑问:关于一个低层项目，容积率的最好值是多少。

答复这个疑问，大家有必要经过经济测算，即在必定的容积率下，本项目能够有多少的出售面积(总规模减去一些必要的配套设备)，一起这些面积又能够以多少报价售出，当然这个报价是销售能够承受而反映的。

大家知道，容积率断定以后，项意图总规模和可出售面积是很快能够核算出来的，但合理的报价怎样断定呢?在项目区位，资本等各方面条件断定的状况下，报价与住所的满意度有很大关联，除掉修建造计方面的要素，住所之间的拥堵程度，层数即是一个很首要的要素了，而这些要素是直接与容积率有关的。那么树立一个容积率与修建的拥堵程度，层数之间的改动"函数"即是终究的处理办法。

三、规划容积率实际因素

受地产商委托，我公司在北京南城承接了一个出资参谋项目，因为方位，资本等各方面要素的归纳思考，项意图商品定位为低层低密度的住所。断定项目容积率的作业始终是各项作业的条件与中心。

测算终究的成果是此项目积率在0.9的低层住所和0.7的TOWNHOUSE两种商品是资本赢利率最高的。

双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%

联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%

低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%

多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%

可是依据销售定位为这两种商品类型的话，客户规模仍然有限，为了减小销售危险，商品类型应联系5-6层的多层住所，容积率可在0.7-0.9之间，大家将容积率开始定在0.8，商品类型以TOWNHOUSE和低层，多层住所为主，这么地产商的利益是最有确保的。

实践上，也即是断定各不相同类型住所面积份额。计划任务书也现已根本成型了，下一个期间的各项作业也就能够顺理成章的展开了。