《关于深圳小产权房购买的探讨》

深圳小产权房一直是备受关注的话题。小产权房由于缺乏合法的产权证书，其交易存在诸多风险。从政策层面看，政府对小产权房的管控日益严格，许多小产权房的建设和交易是不符合规定的。购买小产权房可能面临诸如产权纠纷、无法得到法律有效保护等问题。虽然小产权房价格相对较低，对一些购房资金有限的人有吸引力，但考虑到可能面临的后续风险，如拆迁补偿不确定、无法落户等，想要购买深圳小产权房必须慎之又慎。

小产权房

释义：深圳市官方一直对外声称，深圳不存在“小产权房”概念。由于“小产权房”通常是建在乡村集体用地上，而深圳通过1992年、2004年两次乡村城市化改造，乡村集体土地已悉数转为国有，因而“小产权房”应被称为“违法修建”。

原因：近来，有媒体报道称龙华有两栋小产权房将被强拆。“能否买小产权房”这个论题，又重新引起了热议。

三种类型

在深圳小产权房有三种类型：

① 村集体安排在村集体用地上建造的统建楼;

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房;

③外来开发商采购村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建造并出售的房子。

现在小产权房建造方有村委会、公司、自己名义三种。不一样建造方所签定的合同也有所不一样。

红本与绿本

现在深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

“红本”用于记载商场产品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权力。

“绿本”用于记载非商场房产。凡“绿本”记载的房产，一概不得买卖，只标明对房产确权。1999年曾经的违法修建已完结确权，颁布了房产证。但1999年以后的违法修建，还在排队领证。

律师科普风险

①有绿本也没用

国家指定的不动产权挂号机关方有权出具不动产权挂号证，别的任何机关无权颁布，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。

②有见证律师也没用

律师介入小产权房见证事务已被明令禁止，如有律师参加属违规执业做法，更不可能因律师见证致使该做法有用。

即便做了见证，也只能阐明买卖两边在律师面前签定了一份无效合同而已。

③如果是违法修建无法转让

小产权房发作法律纠纷情况较为杂乱，如为违法修建，转让做法是无效的，如附条件在转为红本房后处理过户手续，则可能面对买卖程序杂乱，流程较长而增加买卖危险。

④卖方可随时违约

将来如果有增值或拆迁抵偿，卖方能够随时违约。对出资或自住的人来说，起不到增值作用;而且小产权房不能到房产部分处理挂号，客观上存在一房多卖危险。

⑤一栋楼只要一个产权证，只能跟村委签合同

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完结相应抵偿返还手续，依然归于村集体及其股份公司一切。

很多统建楼就算有30层，也只要一个产权证，采购者只能同村委会签合同。