《有备无患：买房贷款冷知识》

买房贷款隐藏着诸多关键却常被忽视的冷知识。首先，贷款前务必清楚自己的信用评分，这直接影响贷款利率和贷款额度，良好的信用能省不少钱。再者，并非首付比例越高越好，需综合考虑资金流动性和投资收益等因素。贷款年限的选择也很微妙，长年限虽每月还款压力小，但总利息高；短年限则相反。而且，不同银行的贷款利率、还款方式和审批标准差异不小，货比三家才能选到最优贷款方案。了解这些冷知识，买房贷款时才能心中有数，规避风险，让购房之路更加顺畅。

去年年底买的房子，但是今年才完成网签，赶上新政策了吗？银行利率折扣会变吗？网签时间决定是否受新政策限制；网签价、成交价、二手房评估价、过户指导价各不相同……这些买房贷款冷知识，你应该知道！买房前多多了解一下，有备无患！

知识一：网签时间决定是否受新政策限制

网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行，商业贷款和公积金贷款都是如此。

我们来举个例子：

1、比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的，再买房都不算首套。

如果小李名下有一套住房，打算用公积金再买一套房子，在5月9日前完成了网签，因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。

需要注意的是，对于房贷利率的调整，银行也有一个反应的过程，比如今年北京房贷利率统一到9折，大的政策已经公布了，但是各家银行需要总行下文正式通知后才会按照新的政策执行，因此有时候会出现，新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。

知识二：网签价、指导价、二手房评估价、过户指导价各不相同

网签价：指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格，这个价格不能低于区域的最低过户指导价（下文会介绍过户指导价），网签价最高可达到合同价的90%-95%。

成交价：就是买家实际支付给卖家的房款金额，也就是购房合同中写明的房屋价格（合同价）。

二手房评估价：是指在二手房交易时，银行请评估机构评估得出的房屋价格，处于风险的考虑一般评估价比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低，商业贷款额度=评估价格×70%左右。

过户指导价：过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。

不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的最低过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限，也有上限，超过上限不管交易面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。具体可咨询当地房管部门。

我们来举个例子：

王先生看中了北京市海淀区一套房本面积60㎡、报价200万、满五唯一的房子，最终成交价格为200万（合同价），买家是全款购买。

根据国家规定，这套房子的最低缴税和过户价格是2万/㎡（过户指导价格），最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万（网签价），最终也是按照120万的价格去缴纳税费，满五唯一只交1%的契税，最终契税为120万×1%=1.2万。

知识三：通过缩短贷款年限的方式提前还贷，需要重新签订合同

房贷提前还款主要有两种方式：提前全部还清、提前部分还清。

在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。

部分提前还贷又分为两种：缩短贷款年限、月还款额不变；减少月还款额，贷款年限不变。

选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息，但弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。

我们来举个例子：

贷款100万，已经还了30万，还剩70万没有还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。

需要注意的是：按照最新的房贷利率执行剩余贷款，2017年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至基准利率。

另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷。

知识四：父母以未成年子女名义买房也受政策限制

评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，子女还未成年，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名字买房，也要算二套房。

另外，银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女、再以无房的名义买房，同样会被认定为二套房。