《关于“全款买房、提前还贷”的新思考》

在大众的传统观念里，全款买房和提前还贷似乎是省钱的明智之举。然而，这可能是一种误解。从资金的流动性来看，全款买房会让大量资金被固化在房产上，失去了在其他投资领域获取收益的机会。例如在经济发展良好、金融市场稳定时，这些资金用于合适的理财投资可能带来比节省房贷利息更高的回报。提前还贷也是如此，当下贷款利率较低的情况下，把用于提前还贷的钱进行合理投资，其收益或许能覆盖房贷利息支出，同时还保留了资金的灵活性。所以，传统认知中的这两种省钱法，在现代金融视角下并非必然正确。

对于不少房奴来说，如果有充分的资金可以一次性付清购房款绝对是美事一件，但事实上，一些常人以为省钱的购房方式可能都是错的。

全款购房最理想？NO！

比如你要买一套50万元的房子。首付20%（目前支持两成首付的城市不多，以三成为主），你需要先准备10万元的首付，剩下的40万元向银行贷款，假定贷款30年，目前商贷利率4.95%，那么30年后你总共还给银行的是764246元（其中本金40万，利息364246元）。一看这个数字很多人直呼银行真狠，还款总额都是贷款的2倍了，利息都和买房的钱差不多了，然后就把能拿出的钱都付了。

其实你忽略了个问题：钱是在贬值的，同样房贷利息也在一直贬值，我们可以换个思维把它想成贬值费，贬值费的利率设定为4.95%。只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益，那么贷款就完全是划算的！现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率，完全可以拿来做投资，用来还贷款，而且还有剩余。

如果将除首付外余下的40万拿去做理财，年化收益率为8%。40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元，1056620-764246=292374，你还多赚了接近30万。

提前还贷省利息？NO！

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。购房者需要了解的是，提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”，一不小心你可能除了还贷还要交违约金。

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。三是有些银行规定，提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。

提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义不大。

此外，如果自己手头还有其他更好的**理财项目，收益率超过房贷利率的，以及对流动资金需求比较高的借款人，也没有必要选择提前还贷。但若不会理财，且对负债极其敏感的借款人，提前还贷也是一个好选择。