《关于土地证抵押引发的土地证相关问题》

土地证抵押这一行为引出了诸多有关土地证的问题。首先是关于土地证抵押流程的疑问，其办理是否合规、涉及哪些部门的审核与登记令人关注。再者，土地证抵押后土地权益的变化情况是个重要方面，比如土地的使用、开发等权限是否受限以及受限程度。还有土地证抵押期间，若涉及土地的增值或贬值，其价值评估机制如何操作，增值部分的权益归属，以及贬值时对抵押权人的影响等问题。另外，土地证抵押与土地上已存在的其他权益关系的协调，如地上建筑物所有权等方面的纠葛也是不容忽视的问题。

一般情况下，我们老百姓认为房子只要有了房产证就可以了，殊不知还有一个土地证才是保障我们购房户取得土地所有权的合法凭证，有时甚至会出现开发商把我们购房户的土地证抵押了给银行贷款，如果真遇到这种情况，我们购房户的权益就得不到保证，现在就由小编为大家解释一下有关土地证的几个问题。

什么房屋不可能拿到合法的土地证?

在集体土地上盖的商品房，也就是所谓的小产权房，因为这种房屋开发商不用向国家缴纳土地出让金，房屋价格相对来说低廉，很多人明知买这种房无法保证合法权益，但仍不惜以身试法，有知情的情况下购买小产权房，但这种房是绝不可能拿到产权证的。还有一种情况，就是开发商私自改变土地用途，在住宅土地上盖商业用房，因为本身这种行为就违法，所以住宅用户拿到合法土地证的机率就微乎其微。最后一种情况是，开发商和一些单位合作，在以行政划拨的方式取得土地使用权的单位土地上盖商品房，出售给单位以外的人，这种房子就算是“两证”到手，将来也会有很多隐患，要想上房地产交易市场出售，还得另外再交土地出让金，这对购房户来说，真是得不得不偿失。这就是不能合法拿到土地证的几种类型的房屋，希望大家引以为戒。

什么情况下购房户办不到土地证? 虽然国家明文规定，购房户在房屋交付之日起，90天内拿到土地使用证，但这无异于一纸文，90天内拿到土地证的情况几乎没有。那什么原因导致购房户迟迟拿不到土地证呢?

第一种情况是，已经办理了土地使用证的开发商有一个大土地证，但他的土地却是分期开发的，只有等他全部的开发土地完工，才可能对购房户的土地使用权进行分割。

第二种情况是开发商在开发的过程中，有可能受到拆迁天气等客观条件的阻力，导致整个工程出现滞后的情况，就有可能影响到先期已经拿到房屋钥匙的购房户土地证的办理。

第三种情况是开发商的征地手续还没有完善，开发商在有手续的地上盖起了商品房并出售，那这些购买了这种商品房的购房户办理土地证就要受到影响。

最后一种情况是开发商拿那个他办理的大土地证去银行办理了抵押贷款，在他的贷款未还清之前，肯定是办不了土地证的。

怎样才能知道开发商是否用土地证抵押在银行贷款?

要想了解开发商是否用土地证抵押在银行贷款，购房户必须主动去办理土地证，如果开发商一味推诿，就要去土地管理部门查询，要是没有办理这个土地所有证，购房户的权益将得不到保障，如果真是开发商拿土地证去银行抵押贷款了，那么开发商一旦出现崩盘，或者破产，银行行使土地抵押权，购房户就可能出现买了房却住不到房，钱也退不回来的惨状。因此，购房户必须积极主动地去办理土地所有权证，才能有效地保障自身的权益。

怎样办理土地证?

先要看清和开发商签定的合同中是怎样规定的，是开发商代为办理土地证还是协助办理土地证，无论是哪种情况，一定要及时找开发商协商解决。

如果买到的是小产权房，购房户需到规划部门查房屋是否符合城市总体规划，如符合规划，购房户可要求开发商完善征用手续和交纳出让金，如果房屋不符合规划，赶快找开发商索赔，这时，最好所有购房户一起去，正所谓的人多力量大，一般一个人找是很难办成的。

如果买到的是划拨土地上盖的房，那就要开发商约定看土地出让金到底是谁交。

如果是开发商拿土地证抵押在银行贷款的情况，最好咨询相关的法律人士。

买房时，如何规避办不到土地证的风险呢?

为了做到防患于未燃，我们在买房时一定要对开发商的五证进行审查，看他们是否是五证齐全，除此之外，在和开发商签定合同时一定要对土地证的办理时间、违约责任进行一个明确的约定。