前阵子在群里反复提醒大家奶西板块再等等的朋友们，久等了！那个让整个朝阳北楼市屏息的 “搅局者”—— 北京御林湾，终于要来了。

从2017年拿地到2025年入市，8年时间里，它见证了奶西从默默无闻到科创热土的蜕变，如今带着1500余套准现房亮相，信息量之大，我们一层一层扒透。

一、基础信息

开发商：首农集团（东洲地产），国企背景，虽非传统豪宅开发商，但8年拿地沉淀，至少在稳交付上多了一层保障；

地块组成：分323（西区）、324（南区）两大地块，定位差异明显 —— 西区走 “低密洋房” 路线，南区偏 “刚需改善”；

房源规模：共规划 1524 套商品房，另有部分公租房和机关家属楼，整体属于大社区配置；

交付时间：2027年5月，虽不算即买即住，但目前部分楼栋已封顶，准现房状态能减少期房维权风险；

物业费：6.5 元/㎡/月，高于区域平均水平（奶西多数项目 4-5 元/㎡/月），后期服务质量需重点关注。

奶西323、324地块，绝对称得上一个“有故事的人”，2017年就被首农拿下，拿地8年愣是没开售

• 2017年1月，拍地
• 2019年2月，动工-停工
• 2021年～2025年，报规-改规-再报规，收到127条反馈，然后就没然后了
• 2025年11月10日，召开媒体吹风会
• 2025年12月中旬，预计开售楼处
• 2025年12月底前后，预计开盘

一、地块基本信息

• 容积率：南区2.6，西区1.3
• 楼栋：南区12栋，西区3栋
• 户数：1563户，西区78户大平层+ 东区1485户（项目共约3500套，包括中直机关家属院和人才房，临街东西向是人才房）
• 户型：90～220平，两居三居四居大平层，主力户型120平以上
• 报规得房率：78%-80%，使用率：远大于80%
• 交付标准： 精装交付
• 拿地时间： 2017年1月
• 交付时间：预计2027年
• 物业费：6.5元/平

二、地块进展现状

1、地块323商业配套封顶

2、地块323住宅封顶

3、地块324地块

3.1 324地块商品房

3.2 324地块公租房

4、芳草地中学在建中，朝阳国语学校9年一贯规划中

三、地块特点

• 小院：所有底层都是下跃，送小院 (30平-70平), 可入户
• 抬高：南区抬高1.5米，西区抬高3.0米，下跃相当于1层
• 楼间距：南区，71m以上楼间距，可以达到100米； 西区6-7层洋房

✅ 1、西地块大平层

2025年1月9日，西区封顶 323地块封顶，户数为76户，大平层约230平米，容积率1.3，绿化率≥30%

✅ 2、南侧有阳台❓

✅ 3、北侧有设备平台❓

北京御林湾，共分2个小区

• 西区容积率1.3，2# 3# 4#共3栋，78户大平层，户型面积是中间户213平和边户220平
• 东区容积率2.6，12栋楼，1485户，户型面积从90平～155平不等

一、220平，洋房，边户

【巨幕朗境】约14.9米南向面宽，约6.5米巨幕宽厅，南向双套卧

【超级联动】奢阔LDKB空间，家庭互动与社交场景从容切换

【尊逸主卧】酒店式奢适主卧套，独立衣帽间、卫浴五件套尽享舒逸

【优越双厨】独立中西厨，空间阔绰，尽享世界美食

【入户私享】独享电梯厅，尊崇归家仪式

二、155平，小高，边户，楼王景观

【奢适主卧】奢逸主卧套房，独立卫浴、飘窗

【宽景明厨】约5.3米阔尺厨房，双窗采光观景

【双间收纳】双家政间，收纳井然有序

【仪式玄关】入户独立储藏系统，室内整洁雅致

三、125平，小高，中间户

【全明通透】阳光清风，明亮舒居

【环幕阔境】约27㎡奢阔主卧套房，270°环幕视界

【亲情联动】LDK联动布局，多情景交流互动

【精细收纳】全空间精细收纳、高效有序

四、90平，小高，中间户

分布在小区最南排，南向两居，南侧是永久农田用地，视野一级棒，上车户型，房源有限

四、地块周边在建住宅

1、国誉府和中建宸园

2、望京樾

地块入市刚有点风吹草动，隔壁金隅望京云尚都开始甩货了！特价房7.3万，这紧迫感也是没谁了，几个潜在不利因素：

❎ 1、气味：北侧2公里数排水集团清河二厂，味道需要关注

❎ 2、噪音：西侧紧邻来广营北路，南侧紧邻顺白路

❎ 3、东北方向430米是娘娘庙遗址

❎ 4、板块内住宅扎堆，可能出现踩踏

二、产品解析

一边是1.3容积率洋房，一边是2.6容积率高层，御林湾的产品设计，明显是两条腿走路，既想抓高端改善，也不想放过刚需群体，我们分开来看：

323 地块（西区）：奶西罕见的低密洋房，仅78套稀缺货，作为整个项目的封面产品，西区完全走小而精路线：

容积率 1.3，这是什么概念？对比周边容积率 1.5的中建宸园和容积率 1.6的国誉府，御林湾西区的密度更低，意味着楼间距更宽、居住更通透。

仅3栋6-7层洋房，共78套房源，全部为230㎡大平层，且一层带30-70㎡私家庭院，得房率高达80%（还不算赠送面积），纯粹度拉满；

预算 1400 万 +、追求低密居住感的望京科创高管、企业主，毕竟在奶西，这么低密的纯大平层社区，未来很难再有。

324 地块（南区）：90-220㎡全户型覆盖，刚需改善都能选，南区是项目的走量主力，更贴近大众需求：

容积率 2.6，12栋高层住宅，户型跨度从 90㎡两居到 220㎡四居，得房率78%-80%，部分户型有阳台、飘窗赠送，实际使用率能再高5%-8%；

精装交付（具体装标暂未公布，群内会第一时间同步），且整体地面抬高3米，既提升了社区私密性，也减少了地面潮湿、噪音问题；

预算 550万 - 1300万、在望京、北苑、西二旗上班的刚需 / 改善家庭，90㎡两居能满足新婚夫妻，125-155㎡三居适配多代同堂。

三、价格暴击

最让市场沸腾的，莫过于御林湾的放风价——6 万 /㎡起。我们拿周边在售项目做个横向对比，就能看出这价格有多能打：

简单算笔账：同样买120㎡三居，御林湾（按6.5万/㎡算）总价780万，比望京云尚（7.3 万/㎡）便宜96万，比国誉府（8.98 万/㎡）便宜309万！对于预算有限的家庭来说，这几乎是 “省下一套首付” 的差距。

更关键的是，御林湾的价格不仅低于周边新盘，甚至和奶西二手房持平（比如东洲家园二手房均价 5.8-6.2 万 /㎡），新房价格 = 二手价的情况下，准现房的吸引力不言而喻。

四、核心优势

准现房保障：部分楼栋已封顶，相比周边多数期房（2026 年交付），虽然御林湾2027年交付稍晚，但看得见的楼栋、实景园林雏形（近期会组织群友去实地探盘），能避免规划翻车风险；

大社区配套：自建2.3万㎡旗舰商业，目前北侧商业楼已开始做外立面，预计和住宅同步交付，未来楼下就能满足购物、餐饮需求；且社区内规划12班幼儿园，周边还有芳草地国际学校、规划中的朝阳外国语学校，教育资源能覆盖全龄段；

生态禀赋：西侧紧邻30平方公里温榆河湿地公园，步行10分钟可达，3公里内还有31个城市公园，周末带孩子露营、散步很方便；社区内部也打造了8.6 万㎡一廊十二园景观，300米全龄环廊串联儿童乐园、康养区、邻里广场，居住氛围拉满。

五、风险提示

客观来说，御林湾并非 “完美神盘”，这些潜在风险必须提前知晓：

居住密度与混居问题：商品房仅占社区30%，其余为人才房、家属院，虽然开发商承诺分区管理，但未来社区人群复杂度可能较高，私密性和圈层纯粹度会受影响；

采光与噪音隐患：南区部分楼栋间距仅40-50米，低楼层（5层以下）可能存在采光不足问题；且项目临近来广营北路、顺白路，早晚高峰车流噪音较大，建议后期选房时优先避开临街楼栋；

地铁硬伤：目前距离最近的地铁14号线善各庄站直线3公里，步行需40分钟，只能依赖公交或自驾；虽然规划中有轨道线路，但短期内无法落地，通勤依赖地铁的朋友要谨慎；

开发周期长：项目分两期开发，2027年才全部交付，未来3年社区内可能持续有施工，会影响居住体验；

板块供应压力：奶西未来还有至少7块住宅用地待出让，后期新盘竞争会更激烈，御林湾的价格优势可能会被稀释。

六、专属福利目前御林湾的正式售楼处和样板间预计12月初开放，12月底开盘，我们能拿到这些独家福利：优先看房权：群友可提前2天参观样板间，避开开盘后人流高峰；

想了解更多细节（比如具体楼座分布、户型图、周边不利因素），文末扫码或者后台私信，备注 “御林湾” 即可进群。也欢迎大家在群里交流看法，毕竟买房是大事，多听多看多对比，才能少走弯路。

最后提醒一句：奶西板块的价值核心是科创产业 + 生态资源，御林湾的出现，确实让更多人有了上车朝阳北的机会，但到底适不适合你，还得结合自身预算和需求来判断。后续我也会组织实地探盘，感兴趣的朋友可以持续关注～

从2017到2025，奶西从待开发片区变成高端居住区，望京云尚、中建宸园都卖得火热，这掉队8年的324地块，靠小户型低总价能逆袭吗？