市区二手老房子存在诸多问题，而房龄是其中牵扯众多方面的关键因素。从房屋结构来看，老房子房龄长，建筑结构可能存在老化现象，墙体可能出现裂缝，地基也可能有沉降风险。在设施设备方面，水电线路老化严重，水管生锈易导致水质污染，电线老化则可能引发短路甚至火灾。居住舒适度上，老房子的隔音、隔热效果差。从外观来看，历经岁月，外立面破旧影响美观。而且，房龄长还可能影响贷款额度和年限，在转手时也会因房龄问题面临价值折损。

市区的二手老房子是一部分人想买的，比如周边的天价房。还有一些人为了赚拆迁而买中心地段的老房子，对于这些特殊需求的人来说，钱一般不成问题。但对于普通的购房者来说，买中心地段或者距离中心地段不太远的二手老房子，问题可能有不少。比如贷款下不来，房屋涨幅慢，房屋成本增加和土地年限缩水等问题。

一、难贷款

房屋太老，直接的影响就是贷款的缩水，老房子贷款额度较低，或者有的银行直接不予放贷。这主要根据房屋的评估结果来决定。之所以难贷款，很大一部分原因在于土地使用年限的缩水。老房子的土地使用年限通常缩水很多，这对房屋价值的评估有较大影响。如果你看重的房子土地使用年限已经超过30年，那么获得银行贷款的难度非常大，愿意放贷的银行给予的贷款额度也非常有限。

不仅贷款额度有限，还款时间也会相应地缩水。二手房的还款时间受房龄、购房者年龄和规定的还款时间影响。

比如北京，商贷的还款时间受三个因素影响，其一，50年减去房龄；其二，65岁减去贷款认年龄，其三，长贷款年限30年，后取这三者的小值。

二、房龄对房屋价值的影响

房龄对房屋价值的影响主要体现在涨幅空间，中心地段的老房子虽然有着地段的绝对优势，但不要忘了，这些地段的房价本已十分高昂，缺乏新的概念刺激房价上涨了，只能随行就市，但在房价泡沫化严重的今天，其上涨空间还能有多少，实难断定。

更重要的是，老房子会逐渐面临建筑折旧的问题，老房子所在的社区环境一般也不大好。随着老房子的价格逐渐走高，建筑的折旧，社区环境的恶化，出售变现反而可能存在一定的难题。

三、房龄太老影响居住

老房子意味着剩余使用年限的缩水，购房成本的增加是必然的。举个简单的例子，老房子除了户型差之外，日常生活中遇到的下水管堵塞、管道老化等问题也是影响居住体验的重要因素。

四、房龄对土地剩余使用年限的影响

土地使用年限只有70年，如果房龄较老，那么说明土地剩余使用年限也会相应缩水，说不定很快就到期了。土地年限到期的问题，目前官方还没有统一的说法，有可能的是土地使用期满后，房屋所有权人可以继续居住，但需要付出一定的土地费用，这也无形中增加了购房成本。

说到底，买老房子不仅要看房龄，更应该看到房龄所影响的贷款额度、贷款年限、居住成本等问题。贷款买房，老房子可能不是个好选择，至于这个“老”的程度，从银行的态度可以看出，大多数银行会拒绝30年以上房龄的贷款。