《二手房质量考量与问题应对》

在考察二手房质量时，有多个关键方面。首先是房屋结构，查看墙体是否有裂缝、倾斜等情况，梁柱是否稳固。其次是防水状况，包括卫生间、厨房和阳台等区域，观察有无渗漏痕迹。再者，电路系统要检查电线是否老化、插座是否通电顺畅、电路布局是否合理等。还有管道部分，如水管道是否堵塞、排水是否正常等。

若出现问题，对于小问题如局部墙面污渍等，可以与卖家协商维修或者在房价上适当调整。若是大的结构或隐藏的严重问题，如地基下沉，可依据购房合同中的约定进行处理，必要时借助法律手段维权。

近身边有个朋友买二手房遇到了一些问题。这位朋友买了一套二手房。付款后才发现房屋墙角渗水。后经检测，是隔壁家洗手间的地下水管出了问题。

原业主在卖房前没有告知房屋存在渗水问题，出售后嫌麻烦，也不愿意帮这位朋友整改。而隔壁的房子正在出租，隔壁业主也不愿意出面协商。

感觉这个黑锅只能自己背了。对此，购房指南咨询了律师，我们听听具体的办法。

如果所购买二手房存在质量问题，那么购房者则需要视情况向房屋的出售者或开发商主张责任。

分三种情况讨论：

情况一：如果发现房屋问题属于出售者在装修、使用过程中产生的质量瑕疵，非房屋固有的，则出售者应当承担相应的修复或者赔偿责任。

情况二：假如购房者在订立合同明知房屋有瑕疵，例如房屋的天花板因水泥质量问题有轻微开裂现象的，则可以免除出售者的责任。

情况三：若购房者在购买后发现房屋的质量问题属于房屋本身固有的，则购房者可以以房屋人的身份向开发商主张保修或赔偿责任。

回到这位朋友的问题：

首先，你可以请小区物管公司帮忙与隔壁的业主协商，以便你收房后可以对房子进行修补。

具体而言，如果是原业主故意隐瞒或不愿意合作，应要求原业主解决，如果是中介故意隐瞒事实，造成你重大损失，那么你可以要求中介赔偿损失。

如果协商不成，你可以选择诉讼的方式，请求原业主出来协助整改房屋，原业主故意隐瞒和不愿意合作的，你也可以通过诉讼的方式来维权。

若是房屋存在严重的质量问题，影响到居住，那么你们也可以解除买卖合同，要求对方退款。如果真的要退房退款，建议一定要认真阅读房屋买卖合同的约定。

在这里，不得不给大家提个醒，虽然二手房是有人住过的房子，有很多也是装修了没多久的，所以质量也一定要看仔细了，具体都要看哪些方面，购房指南也为您列了一个表。

户型、楼层自不必说，因为你买新房也会看这些，今天不作重点，下面专门讲讲关于二手房的部分。

首先，你要检查楼体，包括屋顶天花板、墙面、地板。

天花板的检查

要关注墙体、天花板裂缝等质量问题，墙体、天花板一旦出现渗、漏、裂问题的话，会给你日后的家居生活带来很多的麻烦。如果所买的房子是顶层，那么购房者一定要查看各个屋顶的顶面是否有雨水渗漏的痕迹。对于一些已经重新装修的物业，水渍往往很难用肉眼看清楚，因此，好选择在下雨后去看楼。

墙面的检查

至于墙面，要检查房屋有无裂缝，首先仔细检查房屋的地面和墙上有无裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果是与房间横梁平行的裂缝，属于质量问题，但问题不大。若裂缝与墙角呈45°斜角或与横梁垂直，说明该房屋有可能存在结构性质量问题。其次，看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房屋存在安全隐患。

如果是装修后的房子，还要看看墙面是否平滑干净，是否有刺激性气味。墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙。这些瑕疵只要从侧面看过去，一般都会尽收眼底。

地面的检查

如果是地砖铺地，则要用小榔头敲一敲，如果有发空的声音，那就说明地砖没有铺实。如果是地板铺地，那就来回走几圈，注意墙角与四周，看看有没有松动的地方。还要格外留心阳台、卫生间的地板，看看有没有因干燥开裂或因潮湿发霉的现象。

其次，你要检查一下室内居住的适宜度，比如电路、防水、厨房的排烟能力。

配电线路的检查

因为屋子已经装修过，线路都已经配好，所以购房者看房时要打开的灯具开关，看一看灯具是否都亮。如果条件允许的话，还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，还要检查电视天线的信号接收好坏。如果买家还是不放心，可以问下卖家房子的线路走向，以便于日后的维修。

防水的检查

注意问下在小区居住的人，或者自己在网上查阅相关的资料，看看小区的排水情况，是否一下雨就出现大量积水、被水淹的情况。另外，看房屋内部墙面上是否有明显的水渍水迹，是否存在墙壁起皮脱落的情况。如果存在，则说明这个房子防水情况不好，一下雨就会漏雨。

厨房排烟能力的检查

现在有不少小区的烟道都有一定的问题——无论油烟机怎么卖力地工作，油烟就是排不出去，甚至是别人家把做饭炒菜的油烟通过烟道排进了你的家里。这一切的原因都是因为楼内的烟道出口太小或者根本不通。因为厨房排烟的能力是否出色主要取决于烟道是否畅通，如果你真的遇到这样的房子，有可能用再好的油烟机都解决不了问题。

具体的鉴定方法很简单，挑个做饭的时间去看房，如果在楼道和室内闻到大量的油烟味就足以说明问题了。

后是判断一下正确的房龄。

二手房与新房大的不同，就是房龄。房屋的建筑年代是购房者比较关心的问题，很多人不喜欢房龄太老的房子，因为这样的房子比较破旧，居住起来不舒适。我们可以从房屋的外观来大体判断房屋的建筑年代和建筑构造等，还可以从房屋建筑年代的标识或房产证登记的建筑年代来识别。

你还可以查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋时间的年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年;商品房则递推一两年时间。当然靠谱的办法还是请房主一下，拿上房本和身份证，一起去不动产登记查一下。