你知道新盘的开发速度能有多变态吗？

越秀地产今年12月即将开卖的两个全新盘，简直“快过打针”！

10月30号，天河广棠项目（越秀·阅璟台）被拿下时，还是一块地。

上周全运禁飞结束后，我再去航拍时，案名有了，展厅开了，连售楼部和样板间已火速建了起来。

11月21日天河广棠项目航拍↓↓↓

甚至能清楚看到产品轮廓！

我已经从中看出一些端倪，据说天河广棠这个项目使用率能达到120%，到底有没有，后面给大家抽丝剥茧。

在此之前，我想先聊聊这个号称“500~900万必须蹲一波”的全新改善盘，素质如何？值不值得等？什么价位能冲？

接下来的内容，可能会涉及很多敏感的“悄悄话”，我们准备了一份资料包，从独家航拍与分析，到不能说的话都将放进去。

对天河广棠项目感兴趣，或者想买天河的小伙伴，可以报名参加本周末的私享会，我们会线下分享更多有助你买房的情报。

这会是个容易产生分歧的项目

越秀·阅璟台，也就是天河广棠项目，它的长板足够长，短板也不是没有。

这个盘强在哪里？我总结了三个点：

·地段够核心，珠金琶超级近

·产品够舒适，低密小户型+改善板楼

·学校够硬核，省实兜底，摇号清湾

越秀·阅璟台区位确实不错，到工地门口转悠时，手机低机位渣拍都能看到清晰的小蛮腰。

金融城汇金与君超中心，同样抬头能见。

工地现场实拍

楼宇在视野中的比例不会说谎，项目与CBD的真实距离显而易见。

结合自驾的体感，从越秀·阅璟台到我金融城的公司，走广园快速转科韵路，微信回粉丝两三个问题，就差不多到了。

百度显示全程约6.5公里，从金融城到项目，走黄埔大道、车陂路，再驶入广园快速，距离更压缩至6公里内。

科韵路、车陂路所连通琶洲大桥、车陂南隧道，更是更是金融城至琶洲的必经之路，阅璟台开车到琶洲仅7~8公里。

这个距离比海珠西去琶洲缩短一半有余。

目前琶洲一手门槛不低于920万（127㎡），越秀项目面积更小、总价可控，若能拉开足够价差，琶洲上班族将多一个高质价比的选择。

这里还有一个小彩蛋——天坤三路。

目前只修至富力天誉与广医大附属中医医院之间，但西延科韵路的工程已启动施工总包，总投资1.82亿，工期设定为18个月。

理论上交楼前即开通，届时无需再绕行广园快速，去金融城与琶洲将方便。

天坤三路走向及平面布置

所以我会建议预算500~900万的朋友，等一等阅璟台12月出价开盘，它会是离珠金琶最近的上车机会。

再看项目产品定位。

光看面积段，你会觉得有点“刚”——建面约88㎡三房、99㎡3+1房、110㎡与130㎡四房。

但整个项目的规划布局很不“寻常”：

· 塔楼很少，东西两宗地21栋楼中，只有6栋塔楼；板楼很多，15栋板楼大概占了4成货量；

· 梯户比大大降低，要么两梯两户，要么两梯4户；

·没有双拼楼栋，没有夹中间的“中户”，全盘都是单边位；没有超高层，塔楼最高24层，板楼最高15层。

完全是奔着“中高端改善”去的。

阅璟台这两宗地红线方正，容积率都是2.1，底子很不错，尤其东侧大地块，基本是规整的正方形。

因此才有条件把高度降下来的同时，将更多空间让渡给小高层板楼。

这种做法的好处是价值感更突出，全盘单位都是4~4.5开间。

随着南北对流户型增多，大户型也无须与小户型拼在一栋，板楼配置圈层更纯粹，候梯时间大大缩短，价值感更突出，与一层6户、8户次新房塔楼相比高下立判，与同面积一手竞品也能拉开差距。

对比周边一二手，阅璟台优势在于：同样位置容积率更低；同样面积，梯户比更低；同样低容，板楼更多，更舒适。

我就不在这里一一对比了，毕竟价位不同，适合人群不同，但我做了一张汇总表，在板块里，越秀项目是除世界大观豪宅外，门槛最低的板楼（两梯两户）。

感兴趣报名私享会，线下了解。

阅璟台第三个优势是教育。

地块出让时就把学校安排得明明白白——

拟建议由广东实验中学天河学校（即保利天瑞配建学校，九年制）统筹安排学校学位，同时可参与清华附中湾区学校摇号。

省实是广州八大名校之一，过去15年出过3个状元，在全市排名第一。

最优秀的“南山班”，就是以杰出校友钟南山院士命名。

清湾附中，则广州市、天河区与清华附中三方共建的新学校，清华附中的段位，相当于北京的“华附”“省实”，甚至还要更牛。

天河不是所有楼盘都有摇号清湾小学的资格，其中签率不到70%，像周边的天健上城、金地天河峯睿等，摇不中就读奥中。

虽说天河新盘都很卷，但省实兜底+摇号清湾，在全市也是数一数二。

省实和清湾均已开学，但没收楼能不能读，是否存在不确定性，目前已经有了实操案例，线下再跟大家详聊。

那么，项目有没有缺点呢，当然有，比如地铁略远，附近未来ing商场，招商进度不快等，我们进行了一系列实测，到时候跟大家分享。

未来印现状

户型概念曝光！8成以上南北对流

我们来分析一下产品与价格。

越秀大胆搞了板塔结合的产品，是广州楼市降容降高下的大势所趋，板楼的优势我们说过很多了，但每一套的户型，采光，遮挡各不相同。

该如何选筹？我们做好了楼距、对视分析，周末私享会将给大家详细讲解。

至于户型使用率，我们从样板间施工现场情况，分析出了一版相对可靠的户型图。

我有三个发现：

其一，以前八九十平顶多给到你四开间朝南，阅璟台88㎡也能做到南北对流（1栋1条梯腿），99㎡以上全部南北对流。

其二，100㎡以上全是板楼，一台电梯只服务15户，同时通过独梯入户方式，电梯厅可作为入户前厅，弥补了使用率不如塔楼的缺点。

其三，99㎡与110㎡有双开间阳台，130㎡有一个方正大方厅且连通生活阳台。

我个人感觉，对比同板块二手优势很明显，剩下就看价格了。

如果开出6万/㎡的价格，开发商会有一定利润。当然，个人推断，仅供参考。

好了，越秀·阅璟台计划12月中下旬开盘，明显要冲刺年底。

大胆猜测，只要价格合适，这个盘基本卷飞天河，乃至主城热门板块。