前言

一、问题的提出

二、城管部门的认定及处理流程

三、对交易的影响：继续履行or解除合同？

四、责任承担

五、建议及应对方式

前言

买二手房最怕什么？除了价格虚高、产权不清，藏在墙里的“定时炸弹”更致命——卖家悄悄拆了承重墙，买家收房后才发现墙面开裂、楼板下沉，甚至整栋楼存在安全隐患。这类纠纷近年来频发，却常因“谁该担责”“合同能不能解除”“损失谁来赔”等问题闹得不可开交。本文结合实务案例与法律规定，拆解拆除承重墙类二手房纠纷的处理规则，帮购房者避坑、维权。

一、问题的提出：承重墙为何成二手房交易“隐形雷”？

承重墙是房屋的“骨架”，负责支撑上层结构重量，擅自拆除可能导致楼板塌陷、墙体开裂，严重威胁整栋楼安全。但现实中，部分卖家为扩空间、增采光，会偷偷敲掉承重墙；更有中介为促成交易，对房屋结构问题“睁一只眼闭一只眼”。买家收房后，面对墙面裂缝、物业警告，甚至邻居集体投诉，往往陷入“住不安心、退难维权”的困境。

典型场景：

王先生买了套二手房，入住后发现卫生间墙面渗水、客厅地板异响。经物业检查，发现原房主拆除了厨房与客厅间的承重墙，导致楼板受力不均。王先生想退房，卖家却称“签合同时没提承重墙的事”，中介也表示“验房时没发现明显问题”。王先生该如何维权？这类纠纷的核心矛盾在哪？

二、城管部门怎么认？处理流程全梳理

承重墙被拆，第一步要找城管（或综合行政执法部门）认定。城管会联合住建部门、物业共同处理。

1. 认定标准：拆没拆？看“原始图纸+现场勘查”

原始依据：调取房屋的原始设计图纸（一般在房管局或物业存档），比对现场墙体位置、厚度。承重墙通常标注为“混凝土墙”“厚度≥20cm”，非承重墙多为“轻质隔墙”“厚度≤12cm”。

现场勘查：检查墙体是否有切割、开洞痕迹；用仪器检测楼板、梁柱是否有沉降、裂缝；询问邻居是否听到拆改噪音、有无异常震动。

2. 处理流程：投诉→调查→认定→处罚

投诉渠道：买家可先联系物业（物业有义务制止违规拆改），物业不作为再打12345或直接去城管中队。需提交购房合同、现场照片、物业沟通记录等证据。

调查阶段：城管会约卖家、买家、物业谈话，调取监控（如有），确认拆改时间、范围。

认定结果：出具《违法装修认定书》，明确“是否属于拆除承重墙”“违法程度”（轻微/一般/严重）。

处罚措施：轻则责令恢复原状（费用由卖家承担），重则罚款（一般为5000元-10万元），甚至移送司法机关（若造成安全事故）。

上海地区的依据参考：沪城管规〔2024〕5 号 《关于查处损坏房屋承重结构违法行为的若干规定》

三、对交易的影响：合同能继续履行吗？要不要解约？

买家收房后发现承重墙被拆，最纠结的是“该不该退房”。这得看两点：房屋是否还能安全居住，以及卖家是否构成根本违约。

1. 继续履行：修复后能住，但风险仍在

若拆除范围小（如仅开个小窗），经专业加固（如加钢板、碳纤维布）可恢复承重功能，法院可能判“继续履行合同”，但卖家需承担修复费用（一般2万-10万元），并赔偿买家因维权产生的损失（如误工费、检测费）。

风险提示：就算修复，房屋价值也可能贬损（比如同小区无结构问题的房子卖500万，这套可能只值480万），买家可主张“房屋贬值损失”（需申请评估）。

2. 解除合同：安全隐患大，买家可果断退房

若拆除范围大（如整面墙被拆）、物业认定“存在重大安全隐患”，或修复后仍无法消除风险（如楼板开裂无法修补），买家可依据《民法典》第563条“合同目的无法实现”，起诉要求解除合同、退还房款，并索赔损失（如已付税费、中介费、装修费等）。

四、责任谁来担？卖家、中介、买家各有说法

这类纠纷，责任划分是关键，常见三种情形：

1. 卖家故意隐瞒：全责没跑

若卖家明知拆了承重墙却没告知（如合同里写“房屋结构完好”，实际已拆墙），构成“欺诈”。买家可主张：

解除合同，退房退款；

要求卖家赔偿损失（修复费、贬值损失、维权成本）；

若合同里有“结构无改动”的承诺，还可按约定索赔违约金（一般为总房款10%-20%）。

2. 中介未尽审查义务：连带担责

中介有义务核实房屋信息（如查看原始图纸、询问物业）。若中介没查承重墙情况，甚至帮卖家隐瞒，买家可要求中介承担“相应赔偿责任”（比如分担部分修复费、中介费）。

3. 买家知情仍买：自担风险

若买家签约前已发现承重墙被拆（比如验房时看到墙有缺口），仍选择购买，事后反悔，法院可能认定“买家自愿承担风险”，仅能要求卖家承担“修复至安全状态”的责任，无法退房。

五、给购房者的避坑与维权建议

1. 签约前：查清楚、问明白

看图纸：要求卖家提供房屋原始设计图（可从房管局调档），重点看承重墙位置、尺寸；

验房时：带专业验房师，用空鼓锤敲墙听声音（承重墙声音闷，非承重墙脆），观察墙面是否有修补痕迹；

问物业：直接找物业查装修记录，确认房屋是否曾被允许拆改（正规拆改需物业备案）。

2. 签约时：把“结构安全”写进合同

加一条：“卖方承诺房屋承重墙、梁柱未改动，若有隐瞒，买方有权解除合同并要求赔偿损失（包括但不限于修复费、贬值损失、律师费等）”；

明确中介责任：“中介需保证已核实房屋结构信息，否则承担连带赔偿责任”。

3. 收房后：发现问题立即行动

先固定证据：拍视频、照片记录墙面裂缝、楼板异响，保存物业整改通知；

第一时间投诉：打12345或去城管中队，要求认定违建；

同步准备起诉：若认定拆承重墙，尽快起诉解约或索赔，避免卖家转移财产。

结语

承重墙纠纷，本质是“信息不对称”与“责任不清”的产物。对买家来说，签约前多查一步、签约时多写一条，能避开大部分坑；对卖家和中介，隐瞒结构问题不是“小聪明”，可能面临退房、赔偿甚至法律责任。毕竟，房子是用来住的，安全比什么都重要。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 蚂蚁斗大象律师团队。

房法网：一个专做房地产案件的网站

蚂蚁斗大象：一个一个专注于疑难复杂房地产诉讼、执行和处置的律师团队。