《北京小产权房买卖合同有效性与权益保障》

在北京，小产权房买卖合同通常是无效的。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证书不是由国家房管部门颁发。因为小产权房的交易违反了相关法律法规对于土地使用、房屋交易的规定。

对于购买者权益保障十分困难。从法律层面，由于合同无效，一旦发生纠纷，购买者很难依据合同主张权益。而且小产权房无法办理合法的产权登记手续，面临诸如拆迁补偿不确定、无法抵押融资等风险。总之，应谨慎对待小产权房交易，避免陷入权益难以保障的困境。

市面上出现小产权房交易纠纷的原因很多，有的朋友是因为没有核实好房屋产权信息而出现的出错，而有的朋友则是因为“明知故犯”却又在具体交易中出现问题。虽然国家命令禁止小产权房交易，但是在面对这样的纠纷时，却依然需要解决问题。那么，北京小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益？

一、北京小产权房买卖合同是否有效？

2010 年1月，北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》，将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前，朱先生已经知道该房屋是小产权房，因为小产权房价格比商品房价格有明显，才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后，朱先生与村委会也签署了入住协议，完成了房屋交付并实际使用。

此后，房价不断上涨。2013年10月，阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同，于是到法院起诉买房人朱先生，请求法院判令双方合同无效。

门头沟区法院审理后认为，本案买卖双方签订协议时对于该房屋为小产权房的事实均知情，《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。

2013年12月，法院作出判决，对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。阴女士不服判决，已提起上诉，上诉案件仍在审理之中。

二、北京小产权房买卖如何保证自己的权益？

1、集体土地建设的房屋

“小产权房”重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

2、没有“五证”

商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。

3、价格

“小产权房”好卖，主要的是其售价相对，甚至比正常商品房一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

4、无合法产权

小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋权证书。

5、开发违规较多

开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。。

从上述的案例中我们可以知晓，目前来说，国家相关法律对于小产权房的纠纷没有一个准确的解决办法，很多时候，都需要根据具体的案件来进行终的判决，而想要在实际二手房交易中确保自己的合法权益，也需要对小产权房的相关特点进行了解。