摘要：近期沪上楼市政策背景下，借名买房现象重燃。然而，操作不慎，重金购得的房产可能因名义权利人去世或发生纠纷，导致出资人“钱房两空”。本文将结合真实案例，深入剖析借名买房的法律性质、核心风险与五大关键注意事项，提供实操性极强的法律知识干货。

最近遇到一个咨询，让人感慨万千。王先生（化名）早年在上海房价未起飞时，因自身社保年限不足，便借用父母的名义购买了一套房产。购房款、月供、装修、物业等所有费用均由他一人承担，父母只是“挂名”。当时全家和睦，口头约定清楚，并未签订任何书面协议。

不幸的是，王先生的父母先后离世。在处理父母身后事时，他的兄弟姐妹突然提出，这套登记在父母名下的房产属于父母的遗产，理应按照法定继承进行分割。王先生急得跳脚，拿出转账记录、银行流水、甚至和父母生前沟通的微信记录，试图证明房子是“借名”购买，应归他个人所有。但兄弟姐妹不予认可，家庭关系瞬间破裂，一场诉讼箭在弦上。

法律分析：借名买房的法律本质是什么？

简单来说，借名买房是一种“代持”关系。出资人（实际权利人）与名义产权人之间，基于信任、规避政策等原因，形成的一种合同关系：即出资人支付对价购买房产，但将产权登记在他人名下，并约定在特定条件下（如政策允许、出资人要求等）将产权转移回出资人。

这种操作的法律效力并非绝对稳固。法院在审理此类纠纷时，会严格审查。若借名目的本身是为了规避国家限购、限贷等房地产调控政策，或者是为了转移财产、逃避债务等非法目的，其代持协议很可能被认定为无效。一旦协议无效，出资人仅能依据不当得利请求返还购房款，而难以取得房屋所有权。

即使借名目的合法（如亲友间真实出资购置），若没有充分的证据支持，实际权利人要想从名义产权人或其继承人手中“拿回”房子，也困难重重。尤其是在名义产权人去世后，该房产会首先被视为其遗产，由其合法继承人继承。实际权利人需通过诉讼，承担极高的举证责任。

金律师的提示：这五大注意事项，一个都不能少

作为北京京都（上海）律师事务所合伙人，我深耕于家事与财富传承领域多年，处理过多起因借名买房引发的家庭纠纷与继承诉讼。结合实务经验，我建议无论是出于何原因考虑借名买房，务必注意以下五点：

务必签订书面的《借名买房协议》：这是证明代持关系最直接、最有力的证据。协议中必须明确：双方身份、房产信息、实际出资人、所有购房款及后续费用的支付来源和方式、房屋管理使用及收益归属、产权回转的条件和期限、违约责任等。口头约定在争议发生时基本不具备证明力。

全程、全方位保留证据：从看房、定金、首付、贷款偿还到装修、物业、水电燃气等所有费用的支付凭证，务必使用实际出资人的账户直接转账，并备注清晰用途（如“XX小区X号楼X单元购房款”）。与代持人沟通房产事宜的微信、短信、邮件、录音录像也应妥善保存。

关注并防范名义产权人的自身风险：代持期间，一旦名义产权人发生婚姻变故、对外负债、甚至离世，该房产都可能面临被其配偶、债权人或继承人主张权利的风险。协议中应明确约定名义产权人不得擅自抵押、出售、出租，并应配合一切确权行为。

审慎评估“借名”对象的身份：选择代持人时，应优先考虑关系稳固、身份简单的近亲属，避免选择债务缠身、婚姻不稳或健康状况不佳的人。同时，应了解代持人配偶的态度，必要时可让其配偶在协议上签字确认。

尽早、主动地办理产权回转：一旦政策障碍消除（如社保缴满）或其他约定条件达成，应立即着手办理过户手续，将房产登记回自己名下，从根本上消灭风险。拖延越久，潜在的风险和变数越大。

借名买房，本质是“信任”与“风险”的博弈。规范操作是信任的基石，而法律工具的完善则是抵御风险的盾牌。您认为借名买房最大的风险是什么？欢迎在评论区分享您的看法。

高级资深遗产继承专业金律师，执业近20年遗产继承诉讼经验，胜诉率高，擅长非诉谈判与社会矛盾化解。 特点：理解力、同理心强，善于倾听与沟通。九三学社社员张江支社副主委，九三学社社法委委员，硕士研究生学历，现为北京京都（上海）律师事务所专职律师，北京京都（上海）律师遗产继承部门主任， 2018年获评上海市宝山区首届优秀青年律师暨十佳业务骨干，浦东新区巾帼建功标兵，女律联反家暴法宣传员（长寿路街道、芷江西路街道、泥城镇妇联、奉贤妇联），女律师联谊会会员、提出的社情民意信息被前最高人民法院院长同志作重点批示采纳。

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