（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，李志强以自己名义购买了位于房山区的一号房屋，总价240余万元，其中首付款72万余元由其母亲李秀兰银行卡支付，贷款169万元以李志强名义办理。房屋交付后，李志强与妻子张敏共同居住，并承担日常水电、物业等费用。购房合同、房产证、契税发票等原始凭证均由张敏保管。

2022年，李秀兰突然起诉，提交一份2014年10月1日与李志强签订的《借名购房协议书》，主张房屋系其出资购买，要求将一号房屋过户至自己名下。李志强当庭表示“完全认可”。

但张敏坚决反对，指出：

该房屋是李志强在她生日当天承诺赠送的婚房；

购房时二人已确定婚姻关系，所有后续手续均由夫妻共同办理；

所谓“借名协议”从未告知她，且签订时间早于看房、选房时间，明显不合常理；

李秀兰完全具备全款购房能力，无需借名贷款；

更关键的是，房屋相关权属文件十年来一直由她持有，若真为借名，为何不控制证件？

此外，张敏还提交微信记录，证明2019年夫妻曾协商“卖掉房子换学区房”，进一步印证双方对房屋享有处分权。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 驳回李秀兰全部诉讼请求。

被告李志强、第三人张敏成功守住房屋产权！

这是一起配偶通过扎实举证，成功击破“虚假借名”主张的典型胜诉案例。

三、法院说理要点（聚焦被告抗辩成立）

法院采纳了张敏的核心抗辩理由，认定：

《借名购房协议》真实性存疑，缺乏客观佐证

协议仅由母子签署，无见证人、无第三方参与，且签订时间与实际看房、结婚时间矛盾。在存在离婚纠纷背景下，不能排除事后补签或串通虚构的可能。

出资行为不能直接推定为借名购房

李秀兰虽支付首付款并转账还贷，但李志强长期在其公司工作，收入由其管理。该资金往来更符合家庭内部财产混同或代管，而非履行借名合同义务。

房屋实际控制状态明显偏向夫妻共有

房屋自交付起由李志强、张敏一家三口长期居住；

日常费用多由张敏支付；

最关键的是：房产证、购房发票、税费凭证等核心权属文件十年来均由张敏保管——这与借名买房中“实际权利人控制证件”的常理严重不符。

借名动机不合逻辑

李秀兰名下有企业，银行流水充足，完全可全款购房享受更高折扣，却选择以已婚儿子名义贷款，增加税费成本，缺乏合理解释。

未取得配偶同意的“借名”不得对抗婚姻权益

一号房屋用于李志强与张敏的婚姻生活，张敏基于夫妻关系对房屋形成合理信赖。未经其知情或同意的所谓“借名安排”，不能损害其作为配偶的合法权益。

四、律师提示

本案为已婚人士及配偶提供了重要法律启示：

配偶对婚姻住房享有法定期待利益

即使房产登记在一方名下，只要用于婚后共同生活，配偶就有权主张权益。父母想“代持”必须提前取得配偶书面同意，否则极易被认定为对夫妻共同生活的赠与。

保管权属文件是确权的关键防线

张敏之所以胜诉，核心在于十年来始终持有房产证、发票等原件。这些文件不仅是物权凭证，更是反驳“借名”最有力的反证。

警惕亲属间“倒签协议”风险

在离婚、继承等纠纷中，近亲属之间补签协议极为常见。法院对此类证据审查极为严格，必须结合时间线、合理性、第三方证据综合判断。

✅ 给已婚购房者的建议：

若父母资助购房，建议明确性质（赠与/借款），并保留沟通记录；

所有购房文件务必由夫妻共同保管，避免单方控制；

如遇亲属主张“借名”，立即收集居住、缴费、沟通等反证，及时咨询专业律师。

北京房产律师靳双权团队专注代理借名买房纠纷、击破虚假借名、守护婚姻住房权益，擅长通过证据反制、逻辑拆解、程序抗辩，为客户守住权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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