上周,刚搬进新小区的刘先生气冲冲地跑来问我,说他家的电梯才用了不到半年,隔三差五就停运,物业找人来修说是“安装调试不到位”,属于安装缺陷。现在开发商和安装单位都在踢皮球,开发商让他找安装的修,安装单位说是开发商的项目,让他找开发商。

电梯
刘先生很困惑,这都在保修期内,出了安装质量问题,到底该找谁算账?其实,对于咱们业主来说,搞清楚这层关系很重要,虽然责任在安装单位,但你的维权首选对象必须是开发商。
首先,我们要明白一个法律上的“合同相对性”原则。你买房子的时候,是和开发商签的购房合同,电梯作为房子的一部分,是开发商交付给你的产品。而安装单位是开发商找来干活的“乙方”,他们之间有合同,跟你没有直接的买卖关系。这就好比你去饭店吃饭,菜里吃出了根头发,你肯定是找饭店老板退换,而不是直接冲进后厨去骂那个炒菜的厨师。既然电梯是因为安装缺陷坏了,那说明开发商交付的房屋质量不合格,开发商有义务向你承担维修、赔偿责任,这是法律给业主的“定心丸”,让你不用去面对复杂的施工纠纷。

电梯
其次,安装单位虽然是“肇事者”,但它是对开发商负责,而不是直接对你负责。电梯出现安装缺陷,比如导轨没校直、螺丝没拧紧、电气接线松动了,这确实是安装单位的技术问题,他们难辞其咎。但是,在保修期内,开发商负有最终的“兜底责任”。开发商在支付给安装单位工程款时,通常会扣留一部分作为“质量保证金”,就是为了防止这种安装质量问题。如果安装单位不配合修,开发商就有动力用这笔钱去找别人修,或者强制原来的安装单位返工。如果你绕过开发商直接去找安装单位,他们可能会推诿拖延,因为你不是他们的甲方,这种沟通成本是完全没必要的。
再者,从现实操作的角度来看,找开发商解决效率最高。电梯坏了影响整栋楼的出行,尤其是对于刚交房的小区,大家情绪都比较激动。如果你去纠结是安装队哪个工人的错,可能扯皮半个月都没动静。但找开发商性质就不一样了,这关乎开发商的声誉和交付质量考核。物业作为开发商的“管家”,也必须配合督促维修。只要业主把压力给到开发商,他们为了息事宁人,会立刻动用他们的合同约束力,逼着安装单位连夜修好。利用开发商对安装单位的强势地位,才是业主解决问题的“捷径”。

当然,开发商在帮你修好电梯之后,他们会在内部去向安装单位追偿。如果是因为安装单位的技术能力不行导致反复故障,开发商甚至有权起诉安装单位,要求赔偿损失并解除合同。但这属于他们内部博弈的“后话”,跟你作为业主拿到的维修结果无关。你只需要盯着一点:电梯是你从开发商手里接过来的,在保修期内,任何非人为的质量问题,开发商就是第一责任人。
最后,提醒大家一句,如果电梯因安装缺陷导致了严重事故或者长时间无法修复,开发商不仅要负责修,还要承担由此造成的违约责任。比如电梯停运一个月,导致你无法正常居住,你甚至有权要求开发商赔偿逾期交房的违约金。所以,遇到这种事儿,别被安装单位和开发商的“太极”给绕晕了,死死咬住开发商这个“甲方”,让他们去搞定具体的安装单位,这才是咱们业主最聪明、最省力的维权姿势。