（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2007年，王莉与周明协议离婚。

2013年，王莉因暂不具备北京市购房资格，遂与周明协商，借用其名义购买位于昌平的一套住宅（即“一号房屋”）。

同年8月29日，周明作为买受人，与甲公司签订《商品房预售合同》及《样板房装修部分转让协议》，约定房屋总价约608万元，装修转让款392万元，合计近1000万元。

全部款项均由王莉通过个人账户支付：首付款182万余元、装修款392万元，剩余425万元以周明名义办理按揭贷款，由王莉按月偿还。房屋交付后，王莉又投入400余万元进行二次改造，并长期独自居住使用，物业费、水电费、车位管理费等均由其承担。

双方曾口头约定：待王莉取得北京购房资格后，周明应无条件配合将房屋过户至其名下。

2018年，王莉取得购房资格，多次要求周明配合过户，均遭拒绝。周明辩称：

“房屋是我个人财产，我们离婚后仍共同生活，购房款中有我的份额，双方是借款关系，不是借名买房。”

王莉遂向法院提起诉讼，请求判令周明将一号房屋过户至其名下。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 周明于判决生效后十日内，配合王莉办理一号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至王莉名下。

这是一起典型的“离婚后借前配偶名义购房，出资+占有+票据齐全，最终确权成功”的胜诉案例。

三、法院说理要点

法院围绕“是否存在借名买房关系”作出如下认定：

虽无书面协议，但四要素齐全可认定借名关系成立

出资：全部购房款、装修款、贷款均由王莉支付；

占有使用：房屋自交付起由王莉实际居住、管理、改造；

票据持有：购房合同、发票、付款凭证等原始资料均由王莉保管；

合理解释：王莉当时无北京购房资格，而周明具备，借名具有现实必要性。

房产证由登记人持有，不影响借名关系认定

法院采信王莉的解释：因产权证需购房人本人领取，故由周明暂时持有，符合常理。

对方主张“借款”或“共同出资”缺乏证据支持

周明虽提交一份《购房借款协议书》，但未能提供原件，亦无其他证据佐证资金来源，法院不予采信。

借名人现已具备购房资格，过户障碍已消除

根据北京限购政策，王莉已于2019年通过购房资格核验，符合过户条件。

四、律师提示

本案为“借名购房确权”提供了重要操作范本，经验值得借鉴：

即使无书面协议，四要素齐全仍可胜诉

出资 + 占有 + 票据 + 合理解释（如限购），构成完整的证据闭环，足以让法院确信借名关系存在。

票据原件是关键，务必全程自行保管

本案中，王莉持有全部付款凭证、合同、发票，成为压倒性证据。若交由对方保管，极易被判定“代持无效”。

取得购房资格后应立即主张权利

北京法院通常要求借名人在诉讼时已具备购房资格。拖延主张可能被认定为“放任风险”，影响确权。

✅ 对借名人的建议：

尽量签署书面借名协议（哪怕事后补签）；

所有付款通过本人账户，备注“购房款”；

入住后及时以自己名义缴纳物业、水电等费用；

一旦具备资格，应立即启动过户程序，避免夜长梦多。

北京房产律师团队专注处理借名买房、离婚后房产确权纠纷，擅长通过“四要素+资格时效”构建胜诉路径。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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