潮新闻客户端 记者 蒋敏华

最近，珊瑚世纪业主阿菊（化名）摊上了一件烦心事——上个月中旬，她收到了西湖区人民法院的一张传票。原来，阿菊家因为欠缴物业费，被小区物业确切地说是前物业告了。

珊瑚世纪 业主提供

“我从小区业主群得知，这次和我家同一批被物业起诉的业主共有10户。而在我们之前，已经有1户业主被起诉，所以接到法院传票的那一刻，倒并没有感到太意外。”阿菊说，业主们猜测，接下来还会有更多的人接到法院传票，因为欠缴物业费的业主超过200户。

业主和物业之间的矛盾纠纷，现实中较为普遍。不过像珊瑚世纪这样，大批业主被物业起诉的并不多见。那么， 双方为何会如此剑拔弩张？业主和物业之间的纠纷能否有更好地解决之道？

业主表决撤换物业

物业起诉欠费业主

珊瑚世纪位于之江，共800多户（住宅），算得上是摇号时代的一个大红盘（最低中签率仅为2%），于2022年底交付。珊瑚世纪的前期物业是开发商仁恒旗下的南京仁恒物业管理有限公司杭州分公司。

记者了解到，仁恒物业与业主（高层住宅）签订的物业服务合同分两份，其中一份是前期物业服务协议，收费标准为2.75元/㎡·月；另一份是前期物业增值服务协议，收费标准为1.45元/㎡·月。两项费用合计4.2元/㎡·月，这在同时代同等价位的商品房小区中处于中等水平。

2024年4月底，珊瑚世纪首届业委会成立。和很多次新小区一样，由于对物业服务不满，珊瑚世纪业委会一成立就打算撤换物业。2024年6月，业委会决定召开业主大会，议题之一就是投票表决是否同意续聘仁恒物业。2024年7月，表决结果出炉：赞同续聘仁恒物业的有211户，反对续聘仁恒物业的有433户。最终，仁恒物业因为赞同率未能过半而被“赶”了出去，并于2024年11月底正式撤场。

据悉，仁恒物业在撤场前以及撤场后，多次向业主催收物业费。不过，直到现在仍有200多户未交。“其实我们也并不是因为看到仁恒物业撤出小区了，就觉得可以赖掉这笔物业费。主要还是觉得，他们的服务根本就对不起这样的物业费。要是干得好干得坏，都得交一样的钱，这对我们业主来说肯定不公平。”阿菊说，有的业主是希望仁恒物业针对欠费部分（共计11个月）可以适当打个折。

不过，仁恒物业并未采纳业主意见，而是决定硬刚——向法院起诉欠费业主。“目前已经接到法院传票的11户业主中，已有8户出于各种考虑选择了妥协，在诉前调解阶段交掉了物业费。包括我家在内一共还有三户没交物业费，接下来等待开庭通知。”阿菊说。

法律不支持欠费不交

可设置监督约束条款

“涉及物业公司起诉业主的案件，法院一般不会支持业主以‘物业服务质量不好、没达到期望值等’为由拒交物业费。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师说，从这点来看，一旦业主和物业发生纠纷，确实主动权掌握在物业公司手上，客观上会让一些物业公司滋生“不管干得好干得坏，反正业主都得掏物业费”的心理，从而降低自我要求。

“现在已有很多小区，正在探索针对物业的监督约束机制。比如合同约定一年一次满意度调查，根据满意度得分情况对物业进行相应奖惩，甚至还可约定低于多少分即可解聘。”张双鹏说，从目前看来，业主对物业的监督和约束，也只有通过这种方式才能得到保障。

记者了解到，目前确实已有不少小区推出了类似做法。就比如位于城北的越秀星汇尚城，物业合同中设置了考核条款，绿化养护成活率低于95%的罚款500元/次，物业人员睡岗或在岗抽烟的罚款500 元/次/人，公共区域小修超过24小时未解决的罚款500元/次。

华盛达阅城的物业合同则约定每年组织一次物业服务满意度综合考评，做到有奖有惩：若满意度在85%～89%，每高出85%一个百分点，奖励5000元；若满意度在90%～100%，每高出90%一个百分点，奖励10000元。若满意度在65%～80%，每低于80%一个百分点，扣罚5000元；满意度低于65%的，业委会有权解聘物业。

领航城在物业合同补充协议中设置了扣分条款，如消防关键岗位无上岗证书的，一人扣20分；虚报人员配备的，少一人扣50分；急修超过30分钟未到场的，每次扣2分。近期，领航城业委会公布了对物业的考核结果，累计扣分787分，扣罚物业保证金39350元。

记者了解到，这些监督约束条款目前主要出现在物业重新选聘后的合同中，前期物业合同则几乎没有。针对前期物业合同，其实也有一些补救的办法，比如有一些小区成立业委会后，会要求前期物业签订一份补充协议，以此来保障业主的监督约束权。