超越运河玖院中海九棵树 | 副中心地铁旁，75-121㎡三至四居，第四代住宅，为更好的生活而来！

近日，中海通州九棵树项目取得建设工程规划许可证。

包括9栋住宅楼及若干配套楼在内共16项。

按照总平图规划，项目总建筑规模约8.36万㎡，其中：地上计容建面5.44万㎡，不计容建面797㎡。

规划9栋住宅楼，总计578户。

架空层、风雨连廊、邻里中心、下沉会所，一应俱全。

主打刚需小户型，面积段：75/89/102/121㎡。

目前户型图尚未官宣，但流出的这版已有比较明确的尺寸标记，实得率还是相当高的。

中海九棵树 | 副中心地铁旁，75-120㎡三至四居，第四代住宅，为更好的生活而来！

在副中心，你是否也期待这样一个家？——出门即地铁，繁华举步即达；社区有风景，生活从容丰盈。中海九棵树，以“第四代住宅”为蓝本，在通州主城核芯地带，开启关于理想生活的全新提案。

中海九棵树：副中心神户型首曝，350万起上车通州核芯

2026年开年，通州老城核芯九棵树板块终于迎来新盘“解渴”。中海九棵树项目规划方案正式落地，78-120㎡全周期三至四居户型图首次曝光，得房率最高达99%，总价约350万起，成为通州刚需与刚改的“必看红盘”。

一、户型图首发：神级实得率，小面积办大事

项目规划9栋住宅，采用南低北高的阵列式布局，南排为10-11层洋房，北排为11-18层小高层，总户数约580套，容积率仅2.2，定位低密改善社区。

备受关注的通州新盘——中海九棵树（同仁堂地块）户型图正式曝光！项目规划7栋住宅楼，总计约580套房源，主打从极致刚需到一步改善的全周期产品。

① 得房率很炸

75㎡三居，得房率92%

89㎡三居，得房率94%

102㎡三居没标，估计没其他的高，它是两梯两户

121㎡四居，得房率99%！

75、89、121为一梯两户，洋房，10-11层；

102大三居为两梯两户，小高层，15-18层。

01 户型首发：四大主力户型全解析

1. 入门级“神户型”：约75㎡三居一卫

核心亮点：打破暗卫魔咒，有望实现明卫设计。在约75㎡的面积内做到三居已属不易，明卫的加入极大提升小户型居住舒适度。

户型一：75㎡ 三居（全明采光，极致视野的低密真三居）

核心亮点：小面积做三居，主打“低总价上车”和“高得房率”。

92%+高得房率：75㎡的建筑面积，得房率92%，意味着套内面积接近70㎡。这在很多得房率只有70%-80%的新房市场里非常有竞争力，相当于“花小钱办大事”。

满屋全明：强调所有空间全明设计，对于75㎡的小户型来说，采光和通风是痛点，能做到“全明”说明户型方正，没有暗间。

卧室平权：最小卧室超7㎡。通常小户型的次卧会很挤，这里特意强调最小卧室也有7㎡，说明三个卧室都能住人，不是那种只能放张床的“假三居”。

双景视野：虽然面积小，但依然强调景观资源。

适合人群：预算有限的刚需家庭、首次置业者，或者作为投资出租用。

分布：南排4和7楼（10-11层洋房），约154套。

2. 主流之选：约89㎡三居两卫

核心亮点：经典两面宽设计，空间利用率高。部分边户房源南向可直面约13.7公顷的云景公园，实现“推窗见绿”。

户型二：89㎡ 三居两卫（高得房，全天采光的景观洋房）

核心亮点：改善型三居，主打“功能性”和“舒适度”。

94%+高得房率：89㎡做到94%得房率，套内面积接近84㎡，相当于买89送了5㎡，性价比极高。

全天采光 & LDX真通透：LDX（客厅+餐厅+阳台/厨房一体化）设计，空间感强，通透性好。89㎡能做到两卫，这是典型的“神户型”配置，解决了早高峰抢厕所的痛点。

独立家政间：这是一个非常实用的细节，说明设计考虑到了储物和家务动线，提升了生活品质。

舒适洋房：暗示可能是多层或小高层，居住密度低，舒适度高。

适合人群：刚改家庭（如三口之家或二孩家庭），对生活品质有一定要求，需要两卫功能。

分布：南排5和6楼（10层洋房），约160套。

3. 舒适改善：约102㎡南向三面宽三居

核心亮点：南向三面宽（客厅+双卧朝南），采光面极佳。层高3米，通透感强。预计配备带窗的独立家政间，通常在140㎡以上大户型才有的配置。

分布：北排1和3楼（15/18层小高层），约204套。

4. 楼王旗舰：约121㎡四居三卫

核心亮点：在约121㎡的面积段内实现罕见的 “四居三卫”及“南向双套房” 配置。主卧和一个次卧均带独立卫生间，完美满足多代同堂家庭对私密性和功能性的双重需求。

核心亮点：终极改善，主打“大尺度”和“极致私密性”。

99%+超高得房率：121㎡做到99%得房率，套内面积接近120㎡，几乎是“买一送一”的感觉。这通常意味着公摊极小，或者赠送面积多（如阳台全送、飘窗全送等）。

南向双套房 & 三卫：主卧带独立卫生间，次卧也带独立卫生间（双套房），加上公共卫生间，一共三个卫生间。这种配置在120㎡左右的户型中非常少见，极大地保证了家庭成员的私密性和便利性。

八窗全明：所有空间全明，采光通风极佳。

极致收纳：七大收纳空间，满足大户型家庭的储物需求。

适合人群：多代同堂家庭、对私密性要求极高的改善型客户，或者追求“一步到位”终极置业的家庭。

分布：中间楼王2楼（11层洋房），仅约66套，一梯两户。

特点：南向11米大面宽，经典四叶草格局，双主卧套房设计。实得率接近100%，预留可变空间，私密性与舒适度拉满。

适合人群：多孩家庭、终极改善。

二、十大必买理由：为什么它是通州2026年的现象级红盘？

1. 地段稀缺性：九棵树地铁站1公里内十年无新地供应，上一个项目还是2013年的K2玉兰湾，中海填补区域新房空白。
2. 地铁红盘：距地铁1号线八通线九棵树站仅约600米，步行8分钟可达，约30分钟直达国贸CBD。
3. 极致烟火气：800米范围内覆盖领展广场、阳光生活广场两大商场，盒马、七鲜等超20家超市，九棵树“金融街”银行林立。
4. 全能配套：一路之隔规划九年一贯制学校（拟引进人大附或潞河中学），900米直达东直门医院（通州院区）。
5. 超级绿肺：直面约13.7公顷云景公园，南排楼栋推窗即景，植被覆盖可降低夏季气温、吸附颗粒物。
6. 中海品质：央企中海深耕北京31年，连续8年北京销冠，物业曾服务雄安市民中心、水立方等国之重器。
7. 第四代住宅：邻里中心、架空层、风雨连廊、下沉庭院设计，打造全龄友好的社区场景。
8. 低密社区：容积率仅2.2，楼间距充足（约48-53米），居住舒适度高。
9. 价格安全垫：楼面价约2.29万/㎡，预计售价约5万/㎡，相比周边竞品具有显著价格优势。
10. 户型神设计：南北双赠送（南向阳台半赠、北向设备平台全赠），得房率普遍超90%，最高达99%，空间利用率远超竞品。
11. 三、总结与建议

中海九棵树凭借其地铁旁、配套熟、户型神三大核心优势，已成为通州老城区的价值高地。对于预算在350-600万的购房者而言，这是一个既能享受成熟生活圈，又能拥有高品质住宅的难得机会。

项目动态：预计2026年3月正式开盘，目前临时售楼处即将开放。

四、品牌实力：央企中海，深耕北京31载的信任之选

- 实力背书：隶属于世界500强央企中建集团，安全可靠。

- 荣誉见证：84项国内外大奖，参编多项建筑标准，品质行业领先。

- 北京口碑：连续8年蝉联北京销冠，匠筑90余楼盘，服务超6万家庭。

- 全球视野：从香港故宫文化博物馆到澳门旅游塔，缔造世界级地标。

- 金牌物业：中海物业曾服务雄安市民服务中心、水立方等“国之重器”，为家园提供专业呵护。

五、区域价值：执掌副中心，半小时通达北京城芯

- 地铁红盘：距离八通线九棵树站仅约600米，约30分钟直达国贸。

- 立体路网：“三横四纵两高速”环绕，迅捷连接运河商务区、副中心行政区、环球影城等。

- 醇熟生活圈：约1公里内，医疗、教育、商业、金融、公园全维覆盖，实现步行高品质生活。

- 医疗：约700米直达北京中医药大学东直门医院（通州院区）

- 教育：项目一路之隔规划九年一贯制学校，近享优质教育资源

- 商业：领展广场、阳光生活广场举步即达

- 生态：直面约13.4万㎡云景公园，推窗见绿，尽享鲜氧

六、产品革新：第四代住宅，重新定义“好房子”

整体来看，中海九棵树这次在得房率和空间效率上确实下足了功夫，尤其是75㎡和121㎡两个端头户型，一个主打高性价比上车，一个瞄准高效改善，很可能成为主力走量款。

虽然是刚需楼盘，但是，小区内部配套还是很豪华：

1、邻里中心：提升社区互动与便利性；

2、架空层：增加公共活动空间；

3、风雨连廊：连接各栋楼宇，方便业主出行；

4、下沉庭院：打造多层次景观体验；

5、超级界面：全面提升居住品质。

预计开盘均价为5-5.5万元/㎡，总价区间在300-680万元之间。

目前，项目售楼处尚未开放，但计划春节后开放，并于3月底前正式开盘。

- 规划亮点：项目占地约2.47万㎡，容积率仅2.2，规划7栋10-18层低密洋房/小高层，共584户，精装交付。

- 社区场景焕新：“百米超级界面、挑空大堂、架空层、邻里中心、风雨连廊、下沉庭院”等多重空间，营造全龄友好、互动共享的社区生活。

- 户型设计出众：主打72-120㎡三至四居，全明格局、高得房率、独立家政间、柔性可变空间，满足成长家庭多元需求。

结语：一座房子的价值，不只在于砖瓦，更在于它承载的生活想象。

中海九棵树，以主城地段、立体交通、全能配套、革新产品，致敬每一个追求更好的你。副中心地铁旁，第四代住宅实景呈现，恭迎品鉴。

02 核心优势：高得房率与低门槛

高得房率：所有户型均规划有南向阳台（预计半赠送）和北向设备平台（预计全赠送），业内普遍预测其得房率能保持在90%以上。

价格潜力：项目楼面价仅约2.29万元/㎡，为通州近年最低之一。市场预测其开盘均价可能有惊喜，预计总价350万起即可上车

03 项目速览

位置：通州九棵树FZX-0302-6017地块（原同仁堂九棵树药店所在地）。

交通：距地铁1号线八通线九棵树站约600-700米，步行约8-10分钟，30分钟直达国贸。

配套：北侧约550米即为阳光生活广场与领展购物广场，西侧规划有一所九年一贯制学校（据传拟引入人大附小/附中资源）。

总结：中海九棵树此次的户型配置，可谓刀法精准，直击市场痛点。无论是想低总价上车的新北京人，还是通州本地寻求“卖一买一”的改善家庭，都能找到对应的选择。

通州九棵树FZX-0302-6017地块即将入市（中海九棵树地块/中海同仁堂地块)

该地块于2025年11月27日由中海地产竞得，成交价12.48亿元（溢价率0.97%），成交楼面价约2.29万元/㎡。项目规划建设7栋10-11层洋房及小高层住宅（11-18层），总计580户。主力户型为75-120㎡三至四居，均精装交付。户型设计中，南向阳台按半面积赠送，北向设备平台全赠送，整体得房率约90%-95%。

项目位于通州老城核心区——九棵树板块，该区域发展成熟，生活配套完善，教育资源丰富，医疗商业设施齐全。距离地铁1号线八通线九棵树站约600-700米，步行约8-10分钟，可便捷直达国贸等核心商圈。北侧约550米即为阳光生活广场与领展购物广场，日常购物便利。西侧规划有一所九年一贯制学校（据传拟引入人大附小/附中资源），周边3公里范围内还分布有通州区第一实验小学、运河中学西校区等优质教育资源。北京中医药大学东直门医院通州院区亦在附近，医疗保障可靠。

项目定位为品质住区，容积率仅2.2，绿化率30%，采用洋房与小高层搭配，居住舒适度高于区域一般水平。社区内规划有风雨连廊、下沉庭院与景观大门，旨在提升整体居住质感。户型均为全明设计，采光通风良好，其中100㎡三居实现三面宽朝南，空间感与舒适性兼具。

关于价格：目前对外报价5.2-5.5万，预计再叠加一些折扣优惠，真正开盘价会再低一点。中海九棵树地块的成交楼面价仅2.29万元/㎡，均低于周边在售项目楼面价，拥有更从容的定价空间，要是加大折扣力度，在地段、配套、产品力、品牌力以及价格的多重优势，必定是一个快消爆品项目

整体来看，中海九棵树的户型不及预期，纯粹拼小户型，比不过朝棠揽阅平大户型还有运河玖院，显然，中海最大的胜算就是价格了。

我之前写过文章中海拿地楼面价只有2.3万元/平米左右，产品干不过别人，未来中海极大可能要打价格战，所以对中海九棵树价格要有一个低预期。

可是九棵树周边城市界面又是通州比较好的，完胜八里桥，通信方面，1号线直线距离700多米，也很友好。周边商业包括学校，又是通州最好的通州新房惨遭背刺，彻底乱了。

中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。

中国海外发展助理总裁付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。

去年，中海曾以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。

九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。

2025年通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

整体来看，中海九棵树这次在得房率和空间效率上确实下足了功夫，尤其是75㎡和121㎡两个端头户型，一个主打高性价比上车，一个瞄准高效改善，很可能成为主力走量款。

虽然是刚需楼盘，但是，小区内部配套还是很豪华：

1、邻里中心：提升社区互动与便利性；

2、架空层：增加公共活动空间；

3、风雨连廊：连接各栋楼宇，方便业主出行；

4、下沉庭院：打造多层次景观体验；

5、超级界面：全面提升居住品质。

2025年11月27日，中海以12.48亿元底价拿下通州九棵树地块，楼面价仅2.29万元/㎡，现场竞价冷清，仅5轮报价就击败北京城建。

了解这块地的价值，得先看看通州最近的土拍市场有多热。

就在今年，通州已经成功出让了3幅宅地，其中两幅都是经过上百轮竞价的高溢价地块。比如招商蛇口拿下的八里桥地块，溢价率高达16.28%；中铁建在梨园的地块，溢价率更是达到了21.94%。

对比之下，中海这次九棵树地块的溢价率仅为0.97%，楼面价约2.29万元/㎡，说是“捡漏”也不为过。

中海其实早就瞄上了通州市场。今年4月，他们就曾参与八里桥地块的竞拍，虽然最终没有独立拿下，但通过参股25%的方式参与了招商蛇口的朝棠揽阅项目。

这个项目已经交出了不错的成绩单：自6月首批房源入市以来，朝棠揽阅累计网签475套，去化率过半，成交金额基本覆盖了地价款。

这次九棵树地块，是中海在通州的首次独立操盘项目。从合作开发到独立操盘，中海这次显然是信心十足。

这块地的位置有多好？我用一张图帮你理清：

更值得一提的是，九棵树商圈正在经历一场“焕新升级”。根据规划，九棵树街道的怡乐北街金融街片区将启动改造。

这次改造将着重提升九棵树地铁站周边的公共空间，把原来的停车场更新为步行空间，形成城市会客厅，还会补充绿化植被，增加智慧化设备设施。未来的九棵树，不仅有成熟配套，更有现代宜居的环境。

要判断九棵树项目的市场前景，就不得不提通州当前的新盘竞争格局。

通州市场上已有中建运河玖院、朝棠揽阅、中铁建花语璟云等多个项目同台竞技，个个实力不俗。

其中最引人注目的就是中建运河玖院。这个项目自9月20日首期开盘后，便持续热销，一度创下北京新房网签记录。到12月底，项目更是在一周内网签179套，销售额达13.99亿元，成为全市新房网签周度套数、面积、金额“三冠王”。

截至12月底，运河玖院累计网签已突破800套，这样的去化速度在北京市场中可谓惊艳。该项目之所以成功，与其占据副中心运河首排位置、提供高品质产品密不可分。

而中海九棵树项目的优势则在于其优越的通勤条件和成熟的生活配套，更适合依赖地铁通勤的刚需群体。

中海九棵树项目预计将在春节后开放售楼处，并于3月底前正式开盘。预计开盘均价为5-5.5万元/㎡，总价区间在300-680万元之间。

作为中海在通州的独立操盘首秀，这个项目的表现将直接影响市场对中海通州后续项目的期待。

面对运河玖院这样的强劲对手，以及朝棠揽阅、中铁建花语璟云等项目的竞争，中海能否凭借其产品力和价格策略，在通州市场打开局面，将是2026年北京楼市的一大看点。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

所以从板块的厚度来讲，我认为九棵树要胜过八里桥，所以在更好的板块，还是更好的产品，通州买房人要在价格上做一个策略了。

预算较低，朝阳通勤党更偏向八里桥，朝堂揽月

通州本地通勤或者本地的置换，九棵树可能更好的选择。

当然，如果是纯改善，预算充足的话，运河玖院一定是最稳的。