“新建的围墙往一期这边移了好几米，不仅消防车难以通行，遇上有病人急救送医，还得将病人抬出一段路才能上救护车。”近日，桂林市聚龙湾小区一期业主石先生，指着一、二期之间的一堵围墙告诉南国早报“望远近”记者，由于围墙影响到一期业主的生活，他们发现二期开发商悄悄变更了土地使用权登记，让用地面积“长”大了4000多平方米。

▲业主石先生称，二期建围墙时，紧靠一期40栋墙体砌筑。

记者采访了解到，一期业主知道真相后，联名状告为二期项目发证的桂林市自然资源局行政违法。令业主不解的是，法院一审判决虽然撤销了建设用地许可证，也确认建设规划许可证违法却并没有撤销。因为前者是后者的前置条件，这意味着“皮”虽没了“毛”却仍然存在。

原被告及第三人都对这一判决不满，纷纷提起上诉。目前，该案正在二审当中。

围墙拆旧建新 一期业主生活受影响

据石先生介绍，聚龙湾小区是桂林袭汇实业集团有限公司（下称袭汇公司）于2004年开发的商住小区，一期已在多年前陆续交付并办理了不动产权证，该证附有宗地红线图。一期房屋交付时，小区沿宗地图红线建有围墙，实际就是一期和二期的界线。

▲横亘一期和二期中间的围墙。

2004年8月31日，该项目二期用地获得批复，将旁边2741平方米国有建设用地协议出让给袭汇公司使用。

2017年4月，袭汇公司办理首次土地使用权登记，注明使用权面积2741平方米。

而在2021年9月，该公司申请变更登记，将原证注销，新证将土地面积变为7080.2平方米，比原证多了4339平方米。

▲老围墙被拆现场。业主供图

2021年春节过后，袭汇公司以方便二期项目施工为由，拆除了原有围墙，搭建施工围栏。

2023年12月，一期业主发现施工方超越原围墙，占用一期土地新砌了现在的新围墙。“新建围墙往一期这边移了几米到十几米不等。”石先生说。

业主还查询获悉，2022年7月，袭汇公司将二期项目以3252万余元的价格转让给桂林市悦涛房地产开发有限公司（下称悦涛公司）开发。随后，悦涛公司从桂林市自然资源局取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

石先生说，桂林市自然资源局为悦涛公司颁发的两个证，变更了行政许可，超越一期宗地红线，将一期土地归入二期用地，没有通过听证等形式告知利害关系人，属于严重程序违法，严重侵害了一期业主的合法权益。于是，一期176名业主决定联名提起行政诉讼，采取法律手段维权。

一审判决：部门行政许可违法

2024年7月10日，桂林市临桂区人民法院开庭审理此案。

庭审中，桂林市自然资源局辩称其行政行为合法，第三人悦涛公司则称未侵占一期土地，案涉项目一、二期土地红线清楚，而袭汇公司的答辩意见与其一致。

▲业主称，原白线车位已被围墙占用大半。

▲《建设用地规划许可证》。

该院审理认为，该小区一期业主与涉案两证存在法律上的利害关系，听证会是行政许可法律程序中的重要环节，桂林市自然资源局变更原建设用地规划许可证，没有按照法律法规的规定进行听证，在程序上违法。

▲《建设工程规划许可证》。

该院同时认为，由于二期已经建好部分房子并已出售，若将二期的建设工程规划许可证撤销，将影响项目后续的施工许可、规划验收及登记发证，对二期建设及小区稳定产生重大影响，可判决确认行政许可违法。

据此，今年5月28日，临桂法院对该案作出一审判决：撤销桂林市自然资源局颁发的建设用地规划许可证；确认该局颁发的建设工程规划许可证违法；驳回石先生等176名业主的其他诉讼请求。

二审法院：慎重审查，依法办案

一审判决后，原被告双方及第三人均不服，上诉至桂林市中级人民法院。

诉讼期间，二期开发商以保障已入住业主安全、防范地下室雨水倒灌、建设消防通道等理由继续施工，被一期业主阻止，目前项目处于停工状态。

9月10日，桂林中院以询问形式听取了原被告及第三人关于此案的陈述。

一期业主认为，既然确认建设工程规划许可证违法了，就应该撤销。

而桂林市自然资源局则称，该局已依法将聚龙湾项目二期规划总平面图通过该局网站、该局公示栏、项目现场及《桂林日报》进行规划公示，公示时间为30日，并明确申请人及利害关系人依法享有要求听证的权利，但在公示期间未收到异议及听证要求。因此，该局批前采取公示形式，符合城乡规划法第五十条的规定，一审认定事实错误，适用法律错误，且程序违法，应当予以撤销。

对此，一期业主认为，按照城乡规划法第五十条规定，桂林市自然资源局应当主动采取听证的方式，而不是等业主来申请听证。

两名第三人表示，一审判决认定事实、适用法律均错误，实体处理不当，将导致案涉项目无法继续实施，二期购房者权益将无法得到保障，会产生重大社会稳定隐患，请求依法改判。

桂林市中级人民法院在询问后表示，会慎重参酌和审查，依法依规审理此案，请耐心等待二审结果。

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