《不被售楼处沙盘忽悠的要点》

售楼处的沙盘往往看起来美轮美奂，但要避免被忽悠需掌握五点。其一，比例问题，查看沙盘与实际建筑、绿化等比例是否准确，以防对空间产生错觉。其二，关注规划，确定沙盘中呈现的周边配套是否已确定建设，很多未落实的规划可能只是“泡影”。其三，核实楼间距，沙盘上的间距可能存在夸大缩小情况，这关系到居住采光等实际问题。其四，留意建筑外观颜色，实际建筑可能与沙盘中有很大出入。其五，看清沙盘上的标识，明确哪些是在售、哪些是未来规划等，如此才能在购房时保持清醒理智。

看过房的人都知道，去售楼处先映入眼帘的肯定是两个大沙盘，分别是项目区位沙盘和项目自身沙盘。

前者展示的是项目的地段情况，主要看项目的地理位置，周边配套。后者则主要看项目自身状况，比如小区有几栋楼，小区内部的规划情况，绿地有多少、停车场设计等。还有些项目展示了户型沙盘，让购房者直观地看到该项目户型内部布局状况。

我们今天重点谈谈普遍也是重要的“项目自身沙盘”，就是下图这种：

沙盘实际上充当了桥梁的作用，购房者通过沙盘可以了解未来小区规模、建筑造型、楼层楼间距等信息。

不过，目前各大售楼处沙盘都存在一些问题，比如一些公共设施如变电箱、垃圾站等就不会明显标注出来。如果你打算买一楼的房子，弄清楚这些公共设施的位置就十分有必要了，毕竟谁也不希望自家房子旁边就是个垃圾站或变电箱。

沙盘的比例尺也可能不规范，导致房屋的采光通风效果和沙盘上展示的效果并不一致。有的小区属于旧城改造项目，周边可能存在高层建筑，它们对小区采光通风效果的影响，无法通过沙盘观察出来。

我们在听“售售”讲解沙盘时，也要有自己的思考，不能完全被绕进去。具体来看，下面这5点一定要注意：

1、通过沙盘推算楼间距等关键信息

沙盘虽然是“模型”，仅供参考，但沙盘都是等比例缩小的，楼间距的比例一般不会变。它的合理比值是这样的：楼高：楼间距=1：1.2。

受规划指标控制，一般楼间距都会符合日照要求，对日照时长比较在意的购房者应更加关注楼间距问题。

2、观察小区整体布局

小区整体布局是否合理，对于居住体验有直接影响。通过沙盘能够大致判断小区建筑密度、建筑与绿化的布局、内部公共设施分布、内部道路等信息。

3、看绿化景观

在小区绿化方面的国家标准是“绿地率”，它涵盖了公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。绿地率的计算方式比开发商的“绿化率”严格得多。比如车库上部的覆土，如果深度不足3米，计算绿地率时是不被计入的。因为不足3米，大型乔木不易存活。

大片绿地景观能够为楼盘加分不少，但很多开发商喜欢夸大绿化率，至少沙盘上体现的绿化要能够落实。

4、注意公共设施

小区大型公共设施对居住的影响颇大，如变电箱、垃圾房、水泵房、燃气和锅炉房等。举个例子，如果你所在楼栋地下室是物业宿舍和食堂，那么你这栋楼的公共烟道使用强度会大，如果烟道处理不好，地下室的油烟有可能反窜入室内，形成二次空气污染。此外，变电箱、垃圾房这些也都不宜。

5、注意沙盘中的亚克力方块（或建筑）

下图中的沙盘有大量的亚克力透明建筑，这属于不明建筑物，他们的造型、用途都是待定的。买房时好问清楚这些不明建筑物的用途，对于边角的透明方块，好远离，万一哪天变成个垃圾站呢！

在实际看盘时，沙盘是必要的参照物，了解以上5点，可以变被动为主动，及时发现沙盘中可能存在的问题。