公积金贷款年限的计算受到多种因素影响。首先，借款人年龄是重要因素，一般不超过法定退休年龄后5年。例如，男性60岁退休，加上5年，贷款到期时年龄不能超过65岁。其次，房屋性质也有关系，购买新建商品房，贷款年限相对较长；购买二手房，贷款年限会综合考虑房龄，通常房龄较老的房子可贷款年限较短。再者，不同地区公积金管理中心也会有各自规定的最长贷款年限限制，比如有的地区最长为30年。综合这些因素，就能确定公积金贷款的年限。

一、贷款的期限(以月作为单位)的确定

1.长不能超过30年,即360个月;

2.借款申请人以及配偶或者共同的借款人的年龄与申请贷款的期限之和原则上不能超过其法定离退休年龄之后5年,且按年限较短的一方计算贷款的期限,精确到月;

3.贷款的期限不超过房屋的剩余法定的使用年限。

市住房公积金的管理根据借款申请人的申请期限以及以上的因素综合的确定终的贷款期限。

二、贷款的额度的确定

1.不超过购买的自住住房的全部价款的80%或者建造、翻建、大修自住住房所需要费用的50%;

2.不超过抵押物的评估价值的80%(在两年内商品房无需进行评估);

3.不超过借款申请人家庭的住房公积金的缴存基数计算的贷款的额度,即借款申请人的家庭住房公积金的缴存基数之和×0.4(即还贷能力系数)×贷款的期限;

4.不超过借款申请人的家庭还款能力计算的贷款的额度,即借款申请人的家庭月工资收入的和×0.4(还贷能力系数)×贷款期限;

5.非同一家庭成员的共同购买自住的住房的,不超过经公证的借款申请人所付款额度的80%(这条仅适用于份额共有);

6.商业银行个人住房按揭贷款转为住房公积金贷款的,不超过借款申请人提前全部偿清商业银行个人住房按揭贷款的额度(此条仅适用于商转公);

7.不超过住房公积金管理委员会确定的当期高贷款额度80万元。

市住房公积金管理在确保资金安全的前提下,充分权衡以上因素,针对每一户贷款申请人的贷款额度需求,进行综合测定。

例如:刘先生家庭2015年4月提出贷款申请,其基本情况如下:刘先生为1968年10月出生,其配偶吴女士为1970年3月出生,购买79万元商品房,首付款为20万,刘先生公积金缴存基数为4960元,近3个月平均月工资为6120元,吴女士公积金缴存基数为3980元,近3个月平均月工资为 4120元。

申请期限的测算:

按刘先生计算:【65-(2015-1968)】×12=216个月;

按其配偶吴女士计算:【60-(2015-1970)】×12-1=179个月。

则刘先生家庭可在24-179个月范围内选择贷款申请期限。

申请额度的测算:

假设刘先生根据测算,决定申请168个月。

1.按房价测算:79万×80%=63.2万元;

2.按照公积金缴存基数测算:(4960+3980)×40%×168=60万元;

3.按照借款申请人还款能力测算:(6120+4120)×40%×168=68.8万元;

4.目前贷款额度上限80万元;

5.尚欠房款:79万元-20万元=59万元。

那么,刘先生家庭后确定的贷款额度为59万元,贷款期限为168个月。

公积金的贷款年限不是你想贷多少年都可以的,和你的年龄以及退休的年龄都有关系。办理公积金贷款还是时间长一点较好。