《容积率对土地计税面积的影响：真相探寻》

容积率这个概念在土地开发与税务计算领域引发了诸多疑问。容积率简单来说是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。那它是否影响土地计税面积呢？从实际情况看，两者存在着千丝万缕的联系。在土地税收相关规定中，容积率往往是一个重要的考量因素。较高的容积率可能意味着在相同土地面积上可建设更多的建筑面积，这可能会改变土地计税面积的计算逻辑，涉及到土地增值额等相关税收指标的计算，进而影响土地计税的最终结果。

近，有购房者咨询有关容积率的问题，容积率究竟是想说明什么？也有人说容积率会影响土地计税面积，这是真的吗？

首先，什么是容积率？

容积率系指一定地块内,地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。其中，地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的,其经营面积不纳人计算容积率的建筑面积。比如，在1万平方米的土地上，有1.5万平方米的建筑面积，其容积率为1.5。

不同的建筑形态，容积率的标准不同。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是项目都能做得到。

容积率如何计算？

容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。

比如，A、B两企业分别取得一块宗地，其中，A企业宗地面积为30000平方米，全部地价为3000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为12000平方米；B企业宗地面积为20000平方米，全部地价为2000万元。该宗土地上的房屋的总建筑面积为15000平方米。

则A企业的宗地容积率为12000÷30000＝0.4，B企业的宗地容积率为15000÷20000＝0.75。

容积率究竟影响了什么？

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积就越少。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居民的舒适度越高。

不仅如此，宗地容积率的高低还决定着计税面积的大小。根据财税号文件规定，宗地容积率低于0.5的，即“大地小房”，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。对宗地容积率大于0.5的，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。

据此，上例中A企业应按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，即计入房产原值的地价＝土地单价×房产建筑面积×2＝3000÷30000×12000×2＝2400（万元）；B企业应按整宗土地面积的总地价2000万元计入房产原值计征房产税。

需要指出的是，纳税人在同一地块上分期进行开发建设，如能确定总的宗地容积率，对需征房产税的完工建筑，应按该完工建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价；如不能确定总的宗地容积率，则应分期计算容积率，分别确定计入房产原值的地价。

作为购房者实际选房时如何选择呢？

容积率过大意味着在相同自然面积内建筑面积过多，也就是建筑密度较大，这就会导致小区内部规划差、绿地少、道路窄，同时也会带来人口密度较大、空气质量不佳、噪声较多的问题。而且建筑密度大、人口密度大、道路通道窄更会导致安全防护难度的增加，不利于紧急情况下人员疏散。

对于不同类型的产品，合理容积率的标准也不尽相同。一般来说，总在19层以上的高层建筑，容积率在2.4到4之间为比较理想的；总在12至18层的高层，容积率在1.8至2.5之间都是可以接受的；总为7至11层的小高层建筑，容积率一般为1.5至2.0,；而总层数为6层或6层以下的多层产品，容积率一般在0.8至1.2之间；至于联排别墅和独栋别墅，容积率则要控制在0.2至0.7之间的范围内。

消费者在购买楼房时一定要留意所购建筑的容积率。一般置业顾问介绍的容积率都是小区的容积率，这个数值代表了小区整体面积和不同建筑建筑面积的比值，也就是说，这个数值里面混杂了多层、洋房、别墅、高层等建筑类型的容积率，这样计算是不准确的。所以，消费者在购房时一定要问清楚自己购买区域的容积率，保证自己的合法权益不受侵害。