《买二手房需谨慎：谨防被套牢》

在购买二手房时，有多种情况可能导致被套牢。首先，产权不清晰的二手房风险极大，比如存在多个共有人但部分人意见不明的房子，后续可能面临诸多法律纠纷，让购房者深陷其中。其次，房龄过大且设施陈旧的二手房也要小心，这类房子可能面临频繁维修，还可能因城市规划变动而有拆迁或改造的不确定性。再者，周边配套差且无发展潜力区域的二手房，既难以满足生活需求，又缺乏增值空间，若购买很可能面临房价不涨甚至贬值的状况，从而被套牢在这一房产上。

随着房地产市场需求不减而土地资源越来越少的情况愈发严重，二手房也成了很多购房者追捧的对象。

但是买什么样的二手房，在出手时比较容易呢？有人说地段好，配套全的，出手肯定快。当然有一定道理，但是也不全对，今天就给大家介绍几类二手房，可能地段好，配套也全，但是买房容易卖房难，入手之后可能被套牢，提醒大家注意。

第一类是总价过高的豪宅

据一位房产经纪人介绍，自己见过挂牌长的豪宅，从2013年挂牌出售一直到现在都没有买家。据了解，该房子是一个270多平方米的五房，精装修，总价1400万元，这已经是调整后的价格了。高峰挂过1550万元，之后随着楼市的变化，一步步调整到目前这个总价，但至今仍然无人问津。

一般来说，买得起这么贵的房子的客户本身就少，而且这类客户有房，并不着急买，因此豪宅的成交周期比较长。对于非北上广的普通城市，总价500-1000万元之间的高端住宅，一套房子成交周期需要一年，而总价1000万元以上的二手房，平均成交周期两年。如果碰上房子单价偏高，周期拉长到三年以上也不奇怪。

第二类是酒店式公寓

作为酒店式公寓的房东是喜滋滋的，不过作为卖家，就苦了。

这类物业之所以难卖，主要有几个硬伤：

一是商业性质的住房没有学区；

二是生活成本非常高，水电是按商用物业计算，计费标准比住宅高，没有管道煤气，物管费也比住宅高很多；

三是户型设计上多有缺陷，往往南北不通透，格局不好。

第三类是近郊二手房

一些位于近郊、没有地铁规划也没有优质学区的房子，由于没有啥特点且户型也比较老旧，转手卖出也非常困难。近郊二手房出手不易还有一个原因是新房的供应，近郊与城内不同，因为土地供应充足，新楼盘也比较多。

为了鼓励经纪人带看楼盘，开发商对他们激励也多，而且相比二手房，新房更容易成交，所以，经纪人全部心思都花在新房成交上，本来有想买二手房的客户，被他们带着带着，也往新盘走了。

第四类是市中心的老小区

老小二手房虽然占据“市中心”的优势，但因为房子太老，银行贷款受限，又有户型、物业和停车位少等硬伤，已限制其未来的交易势头。专业人士认为随着城市化不断外扩，“去中心化”趋势越演愈烈，原本集中在主城区的医疗、教育、商业资源正在外移，老房子配套优势弱化了。

老小二手房失宠，还跟贷款年限太短，贷款额度受限等房贷政策有关，导致这类房子交易量萎缩。而且，首次购房群体逐步转移至85后、90后，代表高效、时尚的地铁，主打年轻主题的社区文化，都会成为年轻买房人的重要考虑因素。仅靠市中心地段，老小房在市场上的竞争力大不如前。

除了以上提到的四类二手房，其实还有很多比较基础的情况也是需要注意的。想必既然是要买二手房，肯定是买过房的朋友，所以本文并没有对这些内容进行详细的介绍，但是也在这里给大家举几个例子。

买二手房注意：还有哪些情况的二手房可能被套牢？

户型结构不理想的房子

对户型、结构的要求因人而异，令购房者不满意的主要有三种：

套内各居室分布不合理，影响主要居室的采光。资料表明，购房者对采光度不佳的容忍顺序是：卫生间、餐厅（如果有）、卧室、厨房、客厅。

小厅、小厨、小卫结构。八十年代及以前所建房大多为此类结构。

“边角余料”占得太多。零散的小块面积一般只能作为过道，是使用价值不大的面积。多则浪费，又破坏整体感，住户当然不买帐。

楼层过高不带电梯的房子

交易资料显示，如果没有电梯，买家所能接受的楼层极限是八楼。高于八楼的即便其他条件很好也很少有人问津。另外，因担心屋面漏水，顶楼受到一些人冷落，但也有人觉得拥有一片屋顶花园也很难得，而且价格略低，故乐意住顶楼。九十年代修建的有些房子，顶楼之上还加了一层隔热层，使顶楼的身价稍有提高。

周边环境过于嘈杂的房子

周边环境卫生太差、前后左右楼群过分拥挤、噪声大、交通不便等。这些缺陷存在的程度不同，各人对此的忍耐力也不同，因环境不良而难以出售的房子也很常见。

比如接近交通要道的房子会有大量的车流和人流，购房者会受到巨大的噪音困扰，而且还可能时常看见交通事故现场，这对购房者的身心健康都会产生影响，因此也不好出售。

其他特殊情况的房子

这里的特殊情况包括处于贷款或抵押状态的房子，房本还没拿到手的拆迁房，期限还没满5年的经济适用房等，因为政策原因，在交易时要么面积巨额的税费，要么就是交易困难，甚至容易产生法律纠纷。这类房子也不容易出售。