《中介责任之探讨》

在二手房交易中，中介是否有错需具体情况分析。如果中介故意隐瞒房屋重要信息，如房屋存在严重质量问题、产权纠纷或抵押情况未如实告知，那中介存在过错。当中介提供虚假房源信息诱导买家，或者在交易过程中违规操作，例如未按规定流程办理手续，导致交易延误或产生额外损失，也应被追究责任。然而，如果是买卖双方自身原因，如一方毁约或不可预见的政策因素影响交易，一般不能归咎于中介。中介应秉持诚实、专业的态度服务，否则就要承担相应责任。

现在很多人买二手房都是通过中介来完成的。但是有的时候中介似乎并没有想象中的那么好，于是也就出现了各种各样的纠纷。

那么实际购房过程中，遇到哪些情况可以追究中介的责任呢？购房指南为您总结了六类情况。

情况一：虚构社保、规避限购令

在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。

情况二：未提示特殊二手房的交易风险

二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。

情况三：审查不到位

中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记权人与出卖人是否一致，询问权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

情况四：未履行提醒、告知义务

二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。

审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

情况五：怂恿签订阴阳合同

在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。

这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

情况六：隐瞒房屋弊端

带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。