当满心欢喜入住新房时，却发现实际使用面积比预想中小了许多，原来是公摊面积在“搞事情”。公摊面积这个隐藏在购房中的概念，在入住时凸显出它的巨大影响力。购房时看到的建筑面积包含了公摊部分，像电梯井、楼梯间、走廊等公共区域都分摊到各户。这就导致住户本以为到手的宽敞空间大打折扣，那些看似合理的公共部分分摊后，住户只能无奈接受室内面积变小的事实，这也让很多业主在入住时才深刻体会到公摊面积所带来的困扰。

买房的时候明明说是100平，但是实际居住进去时发现面积变小了，房子怎么会“缩水”了呢？明白后，原来是公摊面积“搞怪”！所以，买房先把公摊面积搞明白。

什么是公摊面积？

公摊指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。

计算公式：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

PS：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

例子说明：

一套90平方米建筑面积的户型，套内面积是74平方米。公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(90-74)平方米= 16平方米;公摊率=公摊面积/建筑面积= (16 / 90)平方米= 17.8%;得房率=(建筑面积-公摊面积)/建筑面积=(90-16)/ 90平方米 =82%。

不同类别住宅公摊比率不一样

7层以下住宅公摊率为7-12%：

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，在2.8米左右,室内净高在2.65到2.7米之间。如果室内超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。

7-11层住宅公摊率为10-16%：

楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

12-33层住宅公摊率为14-24%：

高层住宅的公摊面积是大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

别墅类的公摊率为1-8%：

别墅是包括地下层在内的多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

注意：公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。