在过去，买房贷款利率与市场利率存在一定关联，可能会跟着调整。当市场利率下降时，部分房贷利率也有调整的可能。例如央行降低基准利率，一些按照基准利率上下浮一定比例确定房贷利率的贷款可能随之降低还款利率，这减轻了购房者的还款压力。而当利率上升时，在符合相关规定和贷款合同约定的情况下，房贷利率也可能上升，购房者的还款成本会相应增加。不过，房贷利率的调整并非完全实时同步于市场利率变化，还会受贷款合同条款、银行政策等多种因素的综合影响。

自2015年2月28日降息以来，2015年已经降息5次。目前商业贷款基准4.9%，与2014年的6.15%相比下降了1.25%。另外，公积金贷款利率也从4.25%降至3.25%。那么银行利率降低或上升，过去买房的贷款利率会跟着调整吗？

答案是肯定的，如果基准利率下降，还款也会下降；如果基准利率上升，还款也会上升。

贷款利息计算是浮动利率计算的，利息随着利率调整而调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响，对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（比如工商银行、农业银行、建设银行）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（比如中国银行）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率调整一律为每年的一月一日。

无论基准利率如何调整，上浮(或下浮)的幅度不变，只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

来看看利率降低后你少还了多少钱？

采用商业贷款：以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来商业贷款5.65%的利率，总还款额261.040143万元，月均还款10876.67元。在新利率下，总还款额降至235.599858万元，月均还款9816.66元，也就是说，每个月可以比之前少还1060.01元，总还款比之前少还约25.4万元。

采用公积金贷款：以贷款150万、20年还清、等额本息还款计算，按照原来公积金贷款4.25%的利率，总还款额222.924409万元，月均还款9288.52元。在新利率下，总还款额降至204.190474万元，月均还款8507.94元，也就是说，每个月可以比之前少还780.58元，总还款比之前少还约19万元。