《二手房物业交割的“顽疾”与“药方”》

在二手房交易中，物业交割常常出现各种棘手问题。可能存在原业主拖欠物业费、水电费等费用的情况，这给新业主带来诸多困扰。还有公共区域设施损坏责任界定不清，双方互相推诿。面对这些“顽疾”，其实有对应的“药方”。新老业主应在合同中明确交割前后各项费用的承担方，在交割时仔细核对费用清单并留存证据。对于设施问题，可提前约定由专业机构评估，按评估结果确定责任归属，如此才能让物业交割顺利进行。

物业交割是二手房交易的重要步骤，但同样也是很复杂的一步，因为它涉及到各项费用的结清，以及诸多信息的核对，而且万一遇见业主欠缴费用的情况，那可真可谓是火上浇油。今天，我们就针对物业交割过程中的一些“疑难杂症”，给大家开出“药方”。

一、 原业主欠缴物业费该怎么办？

解决方法主要有三种：

第一种就是在付房款时保留一部分房款当做物业交割保证金，直到物业交割顺利完成，再把这笔钱交付给原业主。若原业主恶意拖欠物业费，你就可以直接用这笔物业交割保证金支付欠缴的物业欠费。

第二种方法就是找中介，鉴于多数二手房都是通过中介交易的，因此可以找中介先行垫付，然后让中介去找原业主追缴物业费，但是这个方法比较理想化，因为可能只有极少数中介公司可以做到。

第三种就是依法拒绝缴纳，按照《物业服务收费管理办法》规定，“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”，也就是说，只要买卖合同中没有对物业费欠缴的情况作出特殊约定，这笔费用就应当由原业主承担。

二、业主欠缴水电费，物业公司有权停水停电？

如果业主欠缴水电费，物业公司一般会采取停水停电措施，但这样的做法是否合法呢？这需要分两种情况进行讨论：

（1）如果供水供电公司委托物业公司代收水电费，当业主欠缴水电费时，物业公司可以供水供电公司名义采取停水停电措施。

（2）如果供水供电公司未委托物业公司代收水电费，那物业公司就不能采取停水停电措施。若因停水停电给业主造成损失的，业主可向物业公司要求赔偿。

三、要是物业服务差，业主该如何维权？

物业公司与业主之间是物业服务合同关系，若物业服务差，业主有四种途径可以解决问题。

第一种是直接要求物业公司提高服务质量；第二种是向小区业主委员会反映，由业主委员会出面与物业公司协商或要求更换物业公司；第三种是向当地物业办投诉；第四种是通过诉讼解决。