《限购限贷引退房：购房款能否退回？》

限购限贷政策的出台，在房地产市场引发了一系列连锁反应，其中退房现象备受关注。一些购房者在政策出台前签订了购房合同，但限购限贷使其失去购房资格或面临贷款难题。对于这种情况，购房者最为关心的是已支付的款项能否要回。从法律和实际操作来看，情况较为复杂。如果是因不可抗力因素导致合同无法履行，有一定的退回可能性，但这需要买卖双方协商或者依据相关合同条款判定，部分开发商可能会扣除一些合理费用，这一现象也反映出政策变动下购房者与开发商之间权益平衡的问题。

本轮限购限贷使得一大波购房者失去了购买资格，也有一部分人因首付款准备不足不能继续交易。但是其中一部分人已经交了金、订金甚至是定金却没有网签，这该怎么办？购房者能够要求解除合同、返还房款吗？解除合同，原先支付的定金是不是就没了呢？是不是还要承担相应的违约责任呢？

相关案例：

案例一、2016年9月下旬，济南的宋女士在济南选购一套商品房，并与开发商签了商品房认购书，缴纳2万元定金。但济南楼市限购令随之出台:根据济南新推出的相关限购政策，贷款首付比例由原来的20%变成了40%。

宋女士不得不放弃购房。但开发商以“宋女士因个人的原因退房，不能退还定金”的理由拒绝返还定金。而宋女士则认为是“政策变动造成自己无法购房，不属其个人原因”。双方为此争执不下。

案例二、在北京，蔡先生想“卖小买大”。但由于卖掉的房子还没有过户，蔡先生所买的房子就成了二套房。北京“9·30”新政规定：拥有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%，蔡先生为此要多支付近百万元的首付款，且税费等也随之提高。

两边的流程都在走，蔡先生要是违约，需按照合同要交房款20%的违约金，这也是一笔不小的数目。

相关规定：

1、法律规定：合同成立以后，因客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

购房合同签订之后出现了“情势变更”，人民法院是可以根据案件的实际情况，来确定购房者是否可以解除合同的。

2、限购限贷是否属于“情势变更”呢？

情势指客观情况，具体泛指一切与合同有关的客观事实，如战争、经济危机、政策调整等。

是否“变更”，重点在于“情势”和“与合同有关”的联系。客观事实的发生与合同无关或对合同的影响甚微，就不属于“情势”之列。

而法律变动或是行为，通常为当事人所不能预见，往往会构成履行不能或情势变更。

3、根据规定：因不可归责于当事人双方的事，由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况下，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

处理方法：

商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可按相关规定予以支持。

买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

总结：在限购限贷的背景下，在买方没有违约的情形下，可以主张解除合同，并要求退还已付的房款和定金，无需承担相应的赔偿责任。