《承租人优先购买权中同等条件的认定》

承租人优先购买权中的同等条件认定较为复杂。同等条件首先包含价格因素，这是核心内容。不仅仅是单纯的购买价格相同，还包括付款方式、付款期限等相关内容。例如，若第三人一次性付清房款，承租人也需有能力如此，或者提供同等可靠的付款安排。其次，附带条件也在考量范围。如第三人愿意接受附带的维修义务、相关税费承担方式等，承租人也应在同等条件下接受。还可能涉及房屋用途等特殊约定，只有在这些方面都与第三人条件相当，才能被认定为符合优先购买权中的同等条件。

优先购买权应当在同等条件下才能行使，该同等条件包括总价款、支付方式、支付时间、亲属关系、交房时间等各种因素。那么要怎么认定房屋优先购买权中的同等条件呢？

1、“优先购买权”适用于亲戚吗?

优先购买权的行使前提是同等条件，这个条件除了价格条件外，还有就是第三人和出售人的关系。父母把房屋出售给自己子女的价格与出售给第三人的不同，此种情形不能要求优先购买权。

但并不是的亲戚关系都可以排除“优先购买权”的适用，依我国的法律规定，如果出租人将房屋出售给房屋共有人或者近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，则承租人不享有优先购买权。

2、房屋承租人优先购买权中“同等条件”的理解。

此法条中的同等条件并不是要求价金以及其他条件都必须保持同等，这样的要求过于苛刻也不现实。应该理解为一种相对的平等，实践中，出租人出卖房产时往往不仅只考虑价格因素，还要考虑其与第三人之间可能存在的特殊利益关系，如第三人的信用及履约能力、出卖人与第三人之间的情感等因素。法律在维护承租人先买权利益的同时，设立“同等条件”的目的在于保护出租人的利益，第三人提供的任何特殊条件包括机会都是出租人的利益所在，这些特殊条件和机会能否以金钱代替，只能由出租人观念来衡量。所以，房屋承租人先买权中的“同等条件”不能等同于转让价格。

3、房产已经过户至第三人名下了，我还能请求同等条件优先购买吗?

不能。承租人行使优先购买权的例外情形：

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(1)房屋共有人行使优先购买权的;

(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。