《买房还贷中的“四金”“四费”》

在买房还贷过程中，认清“四金”“四费”至关重要。“四金”包括定金、订金、认筹金和诚意金。定金具有担保性质，违约不能退还；订金则可协商退还。认筹金是购房者表现购房诚意的款项，诚意金也是类似的概念。而“四费”包含物业费、维修基金、契税和房屋产权登记费。物业费是小区物业服务的费用，维修基金用于房屋公共部分的维修。契税根据房屋面积和购房套数等有不同比例，房屋产权登记费是办理产权登记需缴纳的。了解这些，能让购房者在买房还贷时避免不必要的经济损失和纠纷。

次贷款买房，需要认清楚哪“四金”“四费”？了解清楚这些费用，买房才能避免乱交冤枉钱。

买房了解“四金”：

1.定金

定金又称保证金，在合同订立或者履行合同之前支付的一定数额的 作为担保的担保方式。需要注意的是，定金的款项是不能退的，定金缴纳的数额不能超过主合同标的额度的20%，也就是说，当对方索要更多的定金时，你可以直接提出异议，当场回绝。

提醒：定金是不能退的。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

2.订金

又叫预付款。初步达成协议后，双方进一步协商签订临时认购协议，买房支付订金即取得在此期间的优先购买权。与“定金”不同，订金可以退。认购协议签订前需要约定所选房号、面积、房屋单价、总价款、交房期限。在合同还未得以履行的情况下，不论是给付一方当事人违约，还是接收方违约，预付款都要原数返还。

提醒：订金可以退。订金不受法律的保护，定金受到法律的保护。订金违约返还为单倍返还，定金违约返还则应双倍返还。

3.金

购房者表现出买房的诚意，需要通过缴纳的“金”来体现。缴纳金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定的优惠。等到楼盘正式开盘时，“”购房者能以“优先选择”的顺序选房。然而，根据规定，任何形式的都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。

提醒：金无法律效应！房产商的提前优惠大多都是“镜中花”、“水中月”，看上去很美，但实际上存在着很多意想不到的巨大风险，比如延期开盘，抬高房价、无法等，因此大家一定要擦亮眼睛，避免损失。

4.诚意金

又称为意向金。在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现，购房者缴纳小额金额，属于当事人的自发行为，此“金”缴纳后可以直接抵作房款使用。诚意金应该交付多少金额，是由当事人自由约定的。

提醒：法律上并没有诚意金一说。购房者在缴纳诚意金时，应当注意书面协议的表述以及收据的公章是否完好，并对于无预售证楼盘提前收取诚意金给予警惕。如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾的风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。

买房了解“四费”：

1.房产评估费

指银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估，以控制贷款风险，一般由第三方机构来执行。在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍的现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费，由评估公司收取，收费标准为房价的千分之一到千分之五不等。

提醒：2015年1月，发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格，要求严格遵守反垄断法等法律法规，本行业相关经营主体不得以任何理由限制服务、指导服务，或截留定价权。

2.抵押登记费

住房每件80元，非住房每件550元。很多人不知道的是，这笔钱只能向房屋抵押权人银行或者开发商收取。

提醒：国家发改委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格【2008】924号）规定，“房屋登记费向申请人收取。但是按照规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取”，禁止银行转嫁成本。

3.房屋贷款保险费

该险种保险标的一般指一次性付款或者抵押贷款购买的产权房屋，只保房屋框架。负责赔偿因火灾、爆炸、洪水、泥石流等对房屋造成的损坏。保险费率方面，各保险公司并无太大的区别。有银行表示，通常都是公积金贷款才强制购买保险，一般的商业贷款有的可以不买。

提醒：央行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，以购买的房产作为按揭借款的抵押物的，购房借款人需在借款合同签订前办理房屋保险或者委托贷款人（银行）代办有关保险手续。即购房人需要作为投保人为房屋投保，而按照《保险法》的规定，投保人需要承担支付保险费的义务。

4.房贷利息费用

贷款买房需要向银行支付一定的利息，贷款利率通常由首付金额、还款方式、贷款年限、贷款利率等几种因素决定。

提醒：提前还贷未必划算！不少银行接受提前还款的时间通常是还贷满半年或者一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如果没有达到约定的时间，就需要缴纳一定的违约金。对于借款人来说，处于还款初期的提前还贷是比较划算的，到了后期已经偿还了大部分的利息，提前还贷并不合适。