北京进深 徐迪 上周末（8月16日），中建玖合通州新盘运河玖院的样板间正式开放。

更多官宣资料纷纷解锁，包括首次公开的八个地块整体规划。

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区。

这个位置卖的显然不只是产品力本身，还有副中心十年万亿级的城市配套。

在出让文件中提到，居住地块与枢纽区域之间应设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间。

效果图上也可以看到，部分风雨连廊之间设置有楼梯，从地面直接连上了跨街天桥。

二层连廊的设置，在北京楼市尚属首例。

除了上述提到的设计亮点，“运河八子”还有许多创意空间。

包括架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

设置跨紫运西路二层连廊，将住宅底层架空空间与运河滨水区域无缝连接，加强居住区与运河水岸公园的慢行联系。

这意味着，将来业主可以踩着风雨连廊直达运河码头。

地块间有联桥，整个地块以十字活力轴为骨架，打造一轴一带，一环三街格局。

创意河景盘

大运河畔，唯一260米宽一线滨河景观楼盘。

中建玖合“运河八子”以潞滨二街为界，东西两侧各有4块地，一期推出除多功能用地外，西边3幅居住用地。

亮点非常多，配得上这个绝版地块。

公区有架空层、风雨连廊、地下通道、跨街天桥、邻里共享空间、下沉会所……

扩容空间方面，除了内嵌阳台和设备平台，花池、奇偶阳台等也出现在通州楼市。

首期3幅地块总占地5.28公顷，建筑规模约18.13万㎡。

共规划16栋楼，包括：1栋11F洋房、3栋25F高层，其余均为17F小高层。

整体层高3米 。沿河地块前排3栋楼最高能做到3.5米以上，后排3.2米。

楼栋没有依据地形而建，而是正南正北排布。

这样一方面保证了采光朝向，另一方面能够让更多的房源分享河景资源。

①0705地块：地上计容建筑规模约2.97万㎡，容积率从2.3小幅调低至2.27。

规划5栋住宅楼，1#-4#楼为17F小高层，其中3#楼首层架空；5#楼为11F洋房。

②0706地块：地上计容建筑规模约3.57万㎡，容积率从2.2调降至2.07。

同样规划了5栋住宅楼，均为17F小高层。北侧最靠近0705地块的1#楼为首层架空。

这两块地不在运河边，但通过楼栋错位排布，部分高层房源也可欣赏运河风光。

③0708地块：地上计容建筑规模约5.45万㎡，容积率2.43，较出让文件中的2.4有所增加。

这块地在运河沿岸，是7幅住宅地块中地形条件最好的一幅，面宽最大、占地最广。

规划了6栋住宅楼：

靠近运河的3栋24-25F，后排3栋17F，穿插而建，均有河景视野。

好房子元素集大成者

①南北双阳台：南向内嵌阳台+北向设备平台，算是常规操作。

②通州首个花池项目：朝南的阳光花池，不封闭，面积全赠送。这是通州楼市首次出现花池。

③北京首个转角花池：部分边户做出了270度弧形转角花池，目前在全北京还是独一份。

④奇偶阳台：在大兴比较流行，通州近年的新盘中还是头一回出现这个玩意儿。

特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。

这种环绕式倒角阳台，之前只在一些别墅项目里见过。

与传统的直条阳台相比，无论是外观还是功能性都更胜一筹，颇有空中花园的意思了。

加上赠送，整体得房率88%-95%。

八大主题园林

除运河景观外，每个地块还做了独立的园林景观，包括多功能用地，共八大主题。

首期三个地块景观：

0705地块，桃园别业，桃花主题，运河边桃源深处；

0706地块，千里画廊，色彩主题，汇萃多元文化；

0708地块，山泽丘壑，山川主题，诠释运河发源地。

超级会所+家园中心

每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。

会所占地面积约3000平，有健身房+恒温游泳池+私宴+会客厅

有风雨连廊，4.5米层高架空层，4000平首层架空泛会所。整个架空面积达到50%，是北京首个全域50%架空的项目。

室内室外风光无缝转换，地面地下自然衔接。

无论从面积还是形式，放眼通州乃至全北京豪宅小区，也是翘楚了。

聚焦高端业态的会所提升小区宜居度，承载基础社区功能的家园中心则大幅增加了居民生活的便利度。

项目整体配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。

中建玖合将这1.38万㎡拆分成三部分，放在了三块不临河的地块上，在紫旭西路一侧沿街排布。

0706地块里的是家园中心1号，2号和3号分别在0807和0808地块上。

目前公示的三块宅地，地上不计容建面将近4500㎡，

其中0708地块不计容建面超3000㎡，园林景观占地比住宅还大。

据说“运河八子”地块光是风雨连廊、会所等公区配套就价值两个亿。

户型高低配

上能博弈朝阳豪宅，下可对子通州流量盘。

①不沿河的0705、0706地块以小户型为主：

90㎡起步，主力为108㎡三居和120㎡四居，层高3米-3.1米之间；

面宽较窄，珍惜边户带侧边飘窗和转角花池的房源。

②0708沿河地块，四面宽大平层：

后排户型建面150㎡/175㎡，层高3.2米；

前排为230㎡/250㎡，层高3.5米。

绝版河景房，大面宽给足了视野，价位不会低，属于通州豪宅的顶配了。

目前有消息称，临河大户型单价会冲上7万，后排刚需/刚改户型也要600万起步。

小户型价格很关键，价位相当的话，这个地块的小户型产品综合性完胜招商八里桥的朝棠揽阅。

地块回溯

6月4日，中建玖合发展集团有限公司以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块。

综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

项目东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。

西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势明显；

南侧紧邻运通隧道约20分钟可直达东四环，交通很便利；

北侧紧邻副中心站交通枢纽，地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。

枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区，可提供餐饮娱乐休闲等服务。

8幅地块土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万㎡。

其中7幅住宅地块建面总计23.7万㎡。