文/上海进深 严明会

断供近三年，大虹桥终于迎来了全新盘——大华望樾。

今年6月的五批次土拍中，大华以30.53亿底价拿下地块，楼板价26843元/㎡。

8月公示规划设计方案，10月中旬公布案名，效果图也随之流出，预计年前会取证入市。

项目采用高低配设计，包括2栋24层、5栋26层高层住宅，6栋4层多层住宅及18栋低层住宅。

7栋24-26F高层沿周边一字排布，南侧集中布局3层的联排和4层的叠墅；低密产品沿河分布，高层住宅靠近崧泽大道。

一共908套房源。其中，高层建筑面积约90-150㎡；叠加&联排建面约165-180㎡，分为上叠、下叠；联排为地上三层产品。产品线覆盖刚改、改善、乃至高端客群。

大华也是赶上了好时候，项目所在地块是大虹桥徐泾三年首宗出让的地块，供应量的下跌，让市场上挤压了不少具有改善需求的客户。

新规之下，上海楼市户型内卷加剧，很多开发商通过多阳台、飘窗拓展等方法来提升户型利用率。

迭代的风终于吹到了徐泾，大华在户型上索性卷到底了。

从网传的高层户型图来看，多阳台、飘窗都齐全了，室内还利用S墙增加了收纳空间。

乍看之下，诚意满满，得房率不低。

户型飘窗有可能采用非承重结构，交付后可改造为储物空间或拓展室内面积。

大华上一个让人印象深刻的多阳台项目，是静安大宁的“静安年华”，在当时市面上多阳台户型普遍是南向两个阳台的背景下，一步到位做了南向三阳台。

加上飘窗附赠，108㎡户型实得率做到了87%，123㎡户型实得率做到了96%。

具体看一下大华望樾的高层户型。

94㎡三房：

这个面积段做了小三房，好在有三阳台，墙体也不是承重墙，可扩展为室内空间使用；三开间朝南，动静分离，南向有三个阳台，北卧室和主卫都带飘窗。

106㎡三房：

南向三开间，由于是大横厅设计，客厅外接的阳台尺度感很足；全屋飘窗，主卧和主卫都带270度转角飘窗。

126㎡三房：

像是106㎡户型的放大版，依旧是南向双阳台 全屋飘窗，此户型客厅外接阳台和次卧外接阳台可以打通。

148㎡四房：

这个户型最大的两点是做到了四阳台，南北各两个。

单单是南向两个阳台的长度，就已经能抵得上其他项目户型三阳台的长度了，北侧次卧和书房各带一个阳台。

不过，当所有开发商都在阳台、飘窗上做文章，赠送空间反而成了标配，差异化也会逐渐消失。

同时不可忽视的是，高层楼栋存在一些不利因素。

一是层层连廊，西北侧的高层是三梯六户，其他北侧和东侧的五栋高层则是两梯四户设计；

二是部分高层楼栋朝向问题，西侧的两栋楼朝向偏东大约有40度，下午日照时间或不充足；

三是17号线地铁的噪音，对北侧和西侧的高层楼栋会有影响。

大华确实手握几张好牌。

项目所在地是大虹桥少有的地铁低密地块，“三面环水公园环绕”的岛居形态在上海新房市场稀缺。

大华将在项目周边代建3.4万方水岸公园，规划两座连接地铁站与公园的桥梁，尤其是直通地铁站的设计，精准击中打工人需求。

小区内有高端会所，涵盖泳池、健身房、私宴厅等功能，这一配置在周边现有小区中属是独一份，填补了板块高端配套的空白。

大华还试图通过讲故事拔高调性。

在项目建造之初，大华写下四大原则：站点与自然共生式开发、建筑与环境共感式相融、天光与时光共情式设计、志趣与社交共享式探索，要不惜成本，打造立体垂域庭院规划、悬浮抬升漫游场景等打开生活的极致想象。

项目的建设公司为上海华浦兴房地产开发有限公司，法定代表人赵德明。股权穿透后发现，该公司由大华集团100%控股。

大华的推盘节奏，快得像在与时间赛跑。但这股紧迫感的背后，是悬在头顶的达摩克利斯之剑：明年3月，大虹桥即将迎来规模空前的解禁潮。

数据显示，2021-2023年间，大虹桥徐泾板块供应了约1.3万套新房，明年还将迎来超1万套房源解禁。

其中不乏知名楼盘，如蟠龙天地、万科天空之城、招商虹桥公馆等。

早期投资客陆续离场，二手价格持续承压，而大华望樾的定价，是决定去化的关键问题。

大华这一次，确实有不少有力的筹码：断供期独苗、正地铁、户型能打。

但它面对的，是一个更加理性、更加谨慎、更加残酷的市场，光靠卷户型和讲故事，恐怕远远不够。

毕竟现在的购房者早已愈发理性谨慎，没有实打实的性价比与产品力，再稀缺的窗口期也难以转化为成交量。