露台是指住宅中的屋顶平台或其他楼层中因建筑结构需求而设计的大阳台，其特点是面积较大且无屋顶覆盖，主要用于休闲、观景或社交活动。

网友咨询：

顶层业主能否享有露台的专属使用权？

吴怡青律师解答：

顶层业主能否享有露台的专属使用权，不能一概而论，需要综合多方面因素判断。

如果露台属于小区共用部分，是整栋楼建筑结构不可或缺的组成部分，或者在规划上属于全体业主共有，即便开发商口头承诺顶层业主可以使用，该承诺也是无效的，顶层业主不能享有专属使用权。例如，一些露台是消防逃生通道的组成部分，或者用于铺设公共设施管道，这种情况下，任何业主都不能私自占用，否则不仅侵犯其他业主权益，还可能违反消防等相关规定。

如果露台在规划设计中明确其专属于特定房屋，建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，露台可以确认为业主专有部分。对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。即便顶层业主享有露台专属使用权，在使用过程中也不能随心所欲。不能擅自改变露台的结构和用途，不得进行违法搭建，也不能损害其他业主的合法权益。

吴怡青律师补充：

专有部分通常指构造上独立、业主能够独立排他的使用，并且能依法登记为业务所有权的部分。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

共有部分通常指建筑物专有部分之外的其他部分、建筑物的附属建筑物和附属设施。除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

吴怡青律师

河南班固律师事务所执业律师，多类型专业化民事律师。