海淀宝山0017地块深度解析

一、HD00-1412-0017 地块核心资料（数据来源：政府公示 + 开发商披露）1. 基础属性与拿地背景北京市海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD00-1412-0017地块报名截止，共有中建壹品、金隅、海开、中铁建、中能建5家房报名、报价。现场竞价阶段，金隅率先举牌33.325亿元，最终金隅以33.64亿元成交，楼面价约5.6万/㎡，溢价率1.48%

区位：海淀区四季青镇，四至为东至 101 铁路、南至西郊砂石场、西至海淀区分界、北至永定河引水渠，处于西四环外、西五环内（距西五环 700 米），属海淀与石景山交界的价值过渡带。

开发主体

北京海隅建业房地产开发有限公司（金隅集团旗下），2025 年 6 月以 33.64 亿元竞得，溢价率仅 1.48%，成交楼面价 5.73 万元 /㎡，低溢价率反映市场对区域价值的理性判断。

• 规划指标总建面 9.35 万㎡（地上 6 万㎡、地下 3.35 万㎡）容积率 ：2.1建筑高度 ：30-33 米（局部 36 米），规划 ：13 栋 6-11 层纯洋房，共 ：474 套房源，套均面积约 120㎡，是海淀四环稀缺的低密社区。产品与配套亮点

户型与品质

主力户型 105-145㎡（占比 80%），搭配少量 180㎡改善型，全部南北通透，得房率超 80%，层高 3-3.1 米，采用铝板 + 石材外立面，配备三花园（北 3000㎡+ 中 3500㎡+ 南 7000㎡）及 900㎡下沉会所。

硬性配套

教育：北侧 400 米规划 36 班九年一贯制学校（首师大附中承办，2028 年竣工），2028 年前可纳入永定路学区（含十一学校等）

交通：距地铁 6 号线廖公庄站 600-700 米，自驾 180 米达阜石路，30 分钟直达中关村、金融街

商业：1.5 公里内有山姆会员店，辐射京西大悦城、华熙 LIVE 等综合体。

公服配置

需配建 800㎡文化室、550㎡卫生服务站、1000㎡养老驿站等，无底商但含内部配套商业。

二、周边二手房市场全景（2025 年最新行情）

1. 核心二手房小区对比

2. 二手房与 0017 地块新房核心差异

价格维度

新房预计均价 8.8 万 /㎡，与房龄 10 年以上的华瞰墨园、乐府江南基本持平，但比同品质次新盘大苑海淀府低 1.7-2.4 万 /㎡；90㎡三居室新房总价约 800 万，二手房同面积段总价 730-880 万，价差可控。

品质对比

新房得房率超 80%、层高 3 米 +、三花园配置，而周边二手房得房率普遍 75%-78%，且无下沉会所等高端配套；但二手房可即买即住，新房需等待交付（预计 2027 年底）。

风险维度

二手房产权清晰、配套可见（如金玉府已划入永定路学区），新房教育配套存在不确定性（首师大附中分校 2028 年才竣工），且需承担开发商交付风险。

三、客观购房逻辑：三类人群的决策框架

1. 优先选 0017 地块新房的场景

适配人群

海淀科技企业中层、高校教职工等改善型家庭（预算 800-1500 万）。

核心逻辑

1. 品质迭代需求
2. 现有住房为房龄 15 年以上的老旧小区（如乐府江南），追求低密洋房 + 现代户型（三面宽、落地窗），且可接受 2-3 年等待期；
3. 教育长线布局
4. 子女目前未到入学年龄（2028 年后入学），看好首师大附中集团校潜力，愿意承担学区落地风险；
5. 成本平衡需求
6. 对比同区域新房香山樾（12.19 万 /㎡），0017 地块单价低 3.39 万 /㎡，120㎡户型可节省 406.8 万成本。
7. 2. 优先选周边二手房的场景

适配人群

子女 1-3 年内需入学的家庭、预算 700 万以下的刚需群体。

核心逻辑

1. 教育确定性需求
2. ：需立即使用永定路学区学位（如十一学校入学资格），二手房已明确划入学区，新房暂无法保证；
3. 即时入住需求
4. ：因结婚、落户等原因需快速入住，二手房无需等待交房及装修周期；
5. 低预算适配
6. ：700 万以下预算可选择乐府江南 70㎡两居室（总价 567-595 万），新房无小户型供应。

3. 观望或放弃的场景

若看重 “顶级学区”：该区域并非海淀传统教育强区（如中关村、万柳），首师大附中分校教学质量待验证，不如加价 20% 买入海淀黄庄二手房（如万柳星标家园，对口中关村三小）

若追求 “短期增值”：周边二手房近 3 年涨幅仅 3.2%-4.5%，低于海淀核心区（6%-8%），且新房交付后可能面临二手房抛压，短期投资属性弱；

若介意 “区位边界”：地块紧邻石景山区，部分配套依赖石景山（如京西大悦城），对 “纯海淀圈层” 有执念者需谨慎。

四、风险提示（避坑指南）

教育配套风险

0017 地块宣传的 “首师大附中学区” 需以 2028 年政府划片为准，目前仅能凭购房合同在永定路学区过渡入学，存在政策变动可能；

噪音影响排查

地块东侧紧邻 101 铁路，建议优先选择西侧楼栋（如 13#、12#），避开铁路噪音干扰；

二手房产权核查

周边部分二手房（如乐府江南）存在央产房、经济适用房等特殊产权，需提前确认是否补缴土地出让金（通常 1%-3%）。

区位与配套：海淀四环旁的 “双圈红利”

黄金坐标：西四环外 700 米、距西五环仅 700 米，处于海淀 “科创走廊” 与石景山 “京西商圈” 交汇带，30 分钟直达中关村（科创资源）、金融街（商务核心），15 分钟覆盖京西大悦城、华熙 LIVE 等 5 大综合体。

交通枢纽：地铁 6 号线廖公庄站 600 米（步行 8 分钟），阜石路 180 米直达，双主干道 + 地铁构成立体交通网，早晚高峰比周边小区节省 15-20 分钟通勤时间。

教育长线优势：北侧 400 米规划首师大附中九年一贯制学校（2028 年竣工），2028 年前可过渡至永定路学区（含十一学校等名校资源），解决海淀置业 “教育焦虑”。

产品规划：海淀稀缺的 “低密改善范本”

1. 低密基因：容积率 2.1、建筑高度 30-33 米，规划 13 栋 6-11 层纯洋房，是 2025 年海淀四环内唯一容积率低于 2.2 的新盘，密度比金玉府（2.8）低 25%。
2. 景观配置：南北中三花园合计 1.35 万㎡（相当于 1.9 个足球场），搭配 5#10# 之间下沉庭院、25 米挑空景观大门，人均绿化面积达 28.5㎡，远超区域均值（15㎡）。
3. 高端配套：900㎡下沉会所含健身、亲子、社交空间，搭配 800㎡文化室、550㎡卫生服务站，无底商设计保证社区静谧性，打造 “静音生活区”。

户型设计：精准狙击改善需求的 “空间革命”

1. 面积段亲民：主力 106㎡（20%）、128㎡（50%）、145㎡（30%），套均 120㎡，相比海淀同区域新盘（多 180㎡+），门槛降低 40%，800 万即可上车海淀洋房。
2. 户型硬实力：
3. 全户型三面宽设计，106㎡小户型南向面宽达 9.8 米，双飘窗赠送（不计入产权面积）；
4. 145㎡四居配备 270 度转角飘窗，中间楼王（5#、10#）层高 3.1 米，得房率超 82%，比周边二手房（75%-78%）多赚 6-7㎡实用面积。

4. 品牌与性价比：国企背书的 “价格洼地”

1. 安全保障：金隅集团（国企）开发，拿地 2 个月即公示总平面图，施工进展迅速，规避民营房企交付风险。
2. 价格优势：预计均价 8.8 万 /㎡，比同品质次新盘大苑海淀府（10.5 万 /㎡）低 16%，128㎡户型总价约 1126 万，比香山樾同面积段节省 434 万。
3. 市场稀缺性：2025 年海淀新房供应同比下降 30%，该地块是四季青板块唯一洋房新盘，474 套房源预计吸引超 2000 组客户登记。

5. 品质与细节：超越同阶的 “居住质感”

1. 建筑品质：铝板 + 石材外立面，比周边小区（涂料为主）更耐老化，成本增加 30% 但保值性更强。
2. 人性化设计：地下 2 层车位配比 1:1.2，解决金玉府等老小区 “停车难” 问题；全屋飘窗赠送、南北通透设计，冬季采光时长比老户型多 2-3 小时。

给大家说几个重要的节点：

1、海宸元境正式版户型图这两天将公布

2、项目9月30日开放售楼处和样板间，快的话10月底开盘。

3、样板间预计开放三个，分别是107-123-139平。

4、至于价格，目前拿到的消息是8.4-8.8万，开盘有优惠。

正式版户型图及项目资料，我们会第一时间发群。等样板间开放，我们也会安排带看。接下来给大家看下户型图资料。

注：

最终户型以官方公布为准此手绘户型图仅供参考。99平小三居是两面宽户型，均是边户，有73套房，占比约18%。

最大的亮点是超大L形飘窗，主卧+客厅+厨房+客卫+北卧，都给做了飘窗。北向书房有设备平台，客厅做了弧形窗。

104平三居是三面宽，约56套房，中间户，户型格局是保利嘉华天珺99平户型放大版。

客厅+双南向卧室，整体南向面宽超10米。LDK一体化设计，主卫和客卫均是明窗。南向双卧室+客厅都是飘窗，北向卧室有设备平台，有独立家政间。

另外还有108平边户，边户客厅是弧形窗，套数比较少，有34套左右。133平四居总价1200万左右能上车。180平四居是项目最大的户型，边户有弧形窗设计。

基本是全明格局。

在海淀阳台是没戏了，但有飘窗+设备平台的赠送，整体得房率也能说得过去。边户基本做到了弧形窗，这次中建壹品的户型放在海淀楼市也算是有记忆点的。等官宣户型图来了，我们会第一时间发群，感兴趣私信takanpan01，备注「宝山」进群。

再单独拎出来给大家过一遍。两个项目位于海淀宝山，位于西四环。层高3米及以上，加上赠送得房率在80%+。最重要的是地块北侧规划36班九年一贯制学校，由首师大附中承办，预计2028年竣工，补齐教育短板。

中建壹品海宸元境

规划11栋7-11层洋房，共414套房源，容积率2.1，层高3-3.1米。户型面积为98平-104平-108平-123平-139平-180平三至四居，另外还有顶退户型。

小区规划了3300平方米的园中园+900平的下沉庭院。

等9月30日样板间开放，咱们一起去看看中建壹品在海淀的产品力究竟怎么样。宝山另外一个项目是金隅的——北京隅·海岄

金隅项目的户型面积105-125-142平三个面积段，三四居改善，上车门槛相对较高。

宝山两个项目从面积上看，金隅的更适合改善家庭，中建壹品跨度更大，从刚需到超改都能找到合适的户型。

至于价格，中建的价格预计在8.4-8.8万，金隅价格预计8.5-9万。中建壹品上车门槛会相对低一点。

总价800万上车海淀新房三居，30分钟到西二旗，如果你不卡顶级学区，宝山项目值得来看看。