租房市场不景气，这时突然天上掉馅饼，有家叫京瑞居的互联网民宿平台说可以托管房源，租金远高于市场价，前提是必须一次性支付装修款。这家平台还号称已托管房源3万多间，规模庞大，实力雄厚。

正是这样的“馅饼”，让上千名杭州房东栽了跟头。

近期，有受害者向记者求助：“从今年11月起，我们相继收到京瑞居发来的解约通知，负责人的电话也打不通。我们发现事情不对劲，就去网上找相同遭遇的人，这才知道上当受骗的多达上千人，光维权群就建了好几个。很多人支付了装修款，不仅没收到租金，甚至连房子都没装修完。损失的金额少则数万元，多则上百万。”

究竟是怎么回事，记者连日来进行了调查。

有人支付了60多万元装修款

至今一分租金没拿到

郭先生在桐庐有一套农居房，三层楼加起来建筑面积有450平方米。由于装修要不少钱，所以一直空置着。2024年9月，他突然接到京瑞居的推销电话，“对方说现在旅游业发达，民宿需求量大，民宿租金远高于普通租房。只要房子托管给他们，我只要付一笔装修款，他们会负责装修，不需要我费心，装好后就能拿高额租金。”

起初郭先生也怀疑真实性，还特地跑去京瑞居办公点参观，看到京瑞居办公室里挂着一大堆资质认证和企业背书，现场还有装修样板房，京瑞居民宿运营app平台上，还有预订数据，一切看起来都很正规。郭先生心动了。

根据双方的合同约定，装修费高达75万元，但半年装修期过后，之后每个月能收到22000元租金。“我算了下，5年下来能赚百来万。”郭先生便找亲戚朋友借钱凑了装修费，到今年9月12日第三次付款后，他实际已支付了65.8万元装修款。“原本合同约定今年3月4日正式运营，但这房子直到现在都没装修完，装修质量也很差，更别提运营了，我至今一分钱租金都没收到，京瑞居却失联了。”郭先生非常着急。

根据郭先生提供的合同，《房屋装修合同》是跟杭州大瑞装饰工程有限公司，《房屋运营合作协议》是跟杭州住满满运营管理有限公司，两者都是京瑞居微信官方服务号账号认证主体浙江康旅星宫智能科技集团有限公司的控股子公司。

另一名受害者王女士在临安有一套闲置的毛坯房，去年房子交付后她接到京瑞居的推销电话。“我说没钱付装修费，销售就劝我说，可以去办装修贷款，利息很低，以后每月房租会比月供高很多。托管合同签5年，租金不仅能把装修钱赚回来，还能多赚好几万。”于是，在销售的“帮助”下，2024年6月，王女士通过手机银行办了5年期贷款14.9万元，每月还贷2800元。

随后王女士与京瑞居签约，约定装修期半年后，京瑞居每月支付3700元的租金给王女士。王女士在去年12月收到第一笔租金，她本以为接下去5年可以安稳收租，但没想到今年10月之后，对方就不打租金了。“我去临安那套房子一看才发现，根本没有民宿，京瑞居把我的房子简装后长租给一个小年轻，租期一年，每月租金2100元。”上个月，对接的销售告诉王女士，公司账户快没钱了，晚了什么都没有，要么签解约协议，这样可以拿到10月份的房租。“我想着及时止损，能再拿一个月租金也好，没多想就签了解约协议，但至今仍没拿到10月份的租金，销售则称自己已离职。”王女士这才明白过来，所谓的民宿平台高租金是幌子，对方图的其实是她一次性支付的装修款，“房子的装修质量看上去很差，不会超过5万元。”

京瑞居称有两个解决方案

要么签终止协议，要么走司法途径

事实上，除了房东群体，京瑞居托管平台的受害者还包括租客、装修合作商、包工头们。

一位今年6月接下京瑞居硬装的包工头小张告诉记者：“我接了十来套房源，每套工程款是5万~10万元不等，前期30%的钱是都收到了，按照合同，硬装完工后次月京瑞居再付70%尾款给我，但最后只收到三套房的尾款，我亏进去20万元。不过我这个还算是少的，我有同行亏进去一两百万元。”

记者还了解到，有装修合作商为京瑞居供了上百万元的装修材料，如今一分钱拿不回来。

记者多次拨打京瑞居创始人张佑康的电话，均显示无法接通，已转至语音留言。

一位京瑞居的离职员工告诉记者：“官微上宣传的京瑞居全国房源有3万多间，实际后台我就看到2000多套，另外还有200多套房没装修完，民宿运营的app上数据也都是假的。张佑康在例会上还说过，数据可以自己调，要学会利用。”

12月19日，记者来到京瑞居办公点所在地。整个7楼大部分空间均被物业贴上封条，只有一个接待会议室和一个小办公空间仍在使用。

前台的吕先生告诉记者，他入职不到半个月，并不清楚情况，只是负责处理善后事宜。当记者问起：“你们老板人呢？”吕先生回答：“不知道，从没见过。”

吕先生拿出厚厚一叠情况登记表告诉记者：“现在京瑞居方面有两个方案给大家选，要么签《终止协议》，房东可以拿到一个月租金补偿；要么去报案走司法流程。”

要注意的是，一旦房东们签了《终止协议》，按照约定，任何债权、债务、第三方纠纷、租客关系、押金结算等事宜均与京瑞居方面无关，由甲方自行处理。多位受害者告诉记者：“签了《终止协议》的房东最后也没拿到租金补偿。因此我们要提醒其他受害者，千万别签。”

京瑞居运营平台

被列入住房租赁企业风险名单

目前，不少受害者已经向公安部门报案，相关分局经侦大队已经受理报警。

12月2日，杭州房管部门公布了杭州2025年第11批住房租赁企业风险名单，其中就有杭州住满满运营管理有限公司，注册地为西湖区，主要问题是“未按规定办理住房租赁开业申报手续，通过登记的住所或者经营场所无法联系，已被市场监管局列入异常经营名录，且租赁信访投诉较多。”

记者联系上相关街道负责信访接待的一位工作人员，对方表示，之前确实接到一些关于京瑞居的投诉，目前街道已经委托了第三方律师来帮受害者们维权。

那么，京瑞居事件究竟是精心设计的合同骗局，还是由于运营失败导致的合同纠纷？

通常来说，合同纠纷与合同诈骗的最主要区别在于两点，一是主观目的上是“想履约”还是“想骗钱”，二是行为手段上是“有瑕疵”还是“多虚构”。

浙江浙杭律师事务所律师孙伟伟认为，从前述这些案例来看，京瑞居是以占有房东装修款、房屋使用权为目的，通过种种虚假描述，使房东处分转移款项，显然超出了一般的合同纠纷范畴，在法律上符合诈骗的构成要件。

同时，律师也提醒，如果有机构允诺远高于市场水平的租金，房东就要小心，毕竟天上没有免费的馅饼。

编辑：眭实 校对：李晓龙 审核：涂伟

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