图为被业主称装修质量低劣的房屋

近日，浙江杭州的代先生向扬子晚报紫牛新闻记者投诉称，数月前，一名自称京瑞居互联网民宿平台的业务员联系他，说可以远高于市场价的租金托管其闲置的毛坯房，条件是先付钱委托其精装修，用于民宿经营及康养旅居。然而，代先生支付12万元，房子装修一半后却停工至今。

这样的“剧情”不仅在浙江多地上演，南京及无锡上百位业主均有同样的遭遇。南京的黄先生交了近30万元，房子装修成“半拉子”后停工；无锡的姜先生付了31万元，装修质量低劣，他预估装修成本6、7万元。记者调查发现，京瑞居名下多家公司参与受害业主房子的装修和运营，其套路以远高于市场的租金揽房，套取装修款，且涉嫌运营数据造假，遭遇此套路的浙江及江苏的受害者初步统计超千余户，且无法收取租金。

图为被业主称装修质量低劣的房屋

两业主各支付30万装修款，一套成“半拉子”一套质量低劣

“我在建德市有套105平的毛坯房，京瑞居的工作人员一直给我打电话，最终被对方报的保底租金打动，落入其圈套。”代先生说。记者看到，代先生签订的合同约定由杭州大瑞装饰工程有限公司装修（简称杭州大瑞），交由杭州住满满运营管理有限公司运营，合同“授权签字人”均为詹某。“交了12万装修款，装了一小部分就撤场了，现场预估约两三万元。”代先生说。

图为被业主称装修质量低劣的房屋

南京的黄先生在句容购买了一套别墅，面积200平方米，毛坯房，一直空置。2025年5月份，他陆续接到京瑞居工作人员的电话，并开出相对优越的条件，黄先生动心了。“我这套房子离茅山风景区不远，他们说用于做民宿，听着合理，收益也不错。”黄先生告诉记者，跟启诚创建（杭州）智能整装有限公司（简称杭州启诚创建）鉴定了装修合同，又委托南京满住科技有限公司运营，合同“授权签字人”均为杨某。

黄先生支付了30万元装修款，去年11月，装修人员突然撤走了，业务员也联系不上。“成了‘半拉子’工程，装修成本估计就几万块钱。”黄先生说，在京瑞居出现问题之时，其业务员却还催他续交装修款。

图为业主支付装修款的证据

无锡的姜先生在当地滨湖区有一套150平方米湖边小别墅，和杭州大瑞签订装修合同，跟无锡满屋科技有限公司签订运营合同。记者看到，合同签字人均为冯某。“我支付了30万的装修款，从2024年12月到2025年5月份，房子一直没有动。在我多方投诉后，才勉强装修好，但质量非常差。”姜先生说，卫浴用的都是杂牌，地面全是强化地板，到处翘皮空鼓，毛估装修值5、6万块钱。

扬子晚报紫牛新闻记者梳理发现，此前有多家媒体曝光了杭州、宁波等地多位业主，均与京瑞居签署了房屋装修和运营合同，或装成“半拉子”工程，或装修质量低劣。

图为未付房租的京瑞居继续发送喜报

远高于市场的月租金成“诱饵”，初步统计受害业主超千户

“想着房子一直空着，签约运营5年，即便支付了装修费，考虑综合收益，不亏。本想收点房租，没想到他惦记的却是你的装修款。”多位受害业主告诉记者，京瑞居工作人员揽房的杀招就是远高于市场真实价格的月租金，成为打动业主跟其签约的“诱饵”。

图为多个地区受害业主群

“我句容的这套房子，京瑞居给的月租金是6500元，比旁边高很多。扣除预估装修价值10万元，他赚走了我近20万元的装修款。”黄先生告诉记者，他另有一套位于南京溧水的两居室，京瑞居报的月租金1800元，而同小区同样的房子月租金仅900元。

无锡的姜先生告诉记者，扣除装修款，京瑞居“尽赚”他近20万的装修款。根据运营合同的约定，京瑞居承诺月租金为8000元。他说，“实际市场租金远比这低，我这套房子以月租金3100元出租，两个月过去了，一直无人愿意承租。”

图为业主支付装修款的证据

代先生也告诉记者，约定20万的装修款他实际支付了12万，扣除装修价值3万余，京瑞居实际赚走8万元。“京瑞居给出的月租金是6000元，同小区的房子月租金为2000元。”代先生说。

图为多个地区受害业主群

扬子晚报紫牛新闻记者经梳理发现，涉及京瑞居通过高租金揽房装修且多尚未运营的案例，仅南京受害的业主，目前已近30户。在无锡遭遇京瑞居同样套路的受害人超过40户。在标明为涉及京瑞居“民宿群”字样的三个群中，共有杭州市临安区、宁波、绍兴超过400户。另两个被京瑞居套路的业主群，总共超过940余人，初步统计京瑞居的受害业主超千户。

“这940人里，有上海、江苏、浙江、安徽等地的业主，都是被京瑞居套路后，均收不到租金，损失惨重。”多位受害业主告诉记者。

图为京瑞居集团架构图

收3个半月房租5个月仅用电15度，京瑞居民宿运营涉嫌数据造假

记者了解到，从2025年8月份开始，多地业主陆续收不到京瑞居支付的房租，不少装修一半的房子再无下文，。“他们的运营数据还造假，有很多业主收到过租金，但发现房子根本没有出租过。”多位业主告诉记者。

姜先生称，合同约定2025年8月份民宿开始运营，但直到10月15日才付第一笔租金8500元，超出了约定租金。“京瑞居工作人员告诉我，拖到10月份是后台刷新出来了运营数据，上个月30天里有22天租出去了。但10月16日我来查水电费，全部是零，分户电表没装，开通了燃气，但管道都没接，他所称运营收入都是假的。”姜先生对记者说。

浙江安吉一位业主也称，她调取电费记录，从2025年5月开始上架运营，至11月，仅9月份产生电费8.52元，其余月份电费均为0元，且同期没有产生任何水费。然而，京瑞居提供的可查询每月运营情况的小程序数据显示，每月均有民宿客户入住，如9月份，显示“间夜数”19个，该月出租率63.33%。

记者通过天眼查查询发现，上述参与房屋装修的杭州大瑞2024年12月更名为合肥大瑞，2025年1月又更名为日初创建（杭州）智能科技有限公司，其持股99%的大股东为浙江康旅星宫智能科技有限公司（简称浙江康旅星宫），显示“经营异常”，并涉及多起装饰装修合同纠纷。而杭州启诚创建与杭州日初创建的持股方及面临的窘境如出一辙。

股权穿透显示，南京满住科技有限公司的持股99%大股东仍为浙江康旅星宫，有提示称其“因登记的住所或经营场所无法联系而被列入企业经营异常名录”。无锡满屋科技有限公司、杭州住满满运营管理有限公司与“南京满住”均面临同样的情况。

记者梳理发现，这些装修与运营背后的公司均为大股东浙江康旅星宫。天眼查显示，其持股70%的山东京瑞朋友信息科技有限公司法定代表人姜某，出现在上述多家公司股东或受益所有人行列。另有明实企业管理（北京）合伙企业（有限合伙）持股20%，其执行事务合伙人（也称合伙负责人）为张某某。多方证据显示，张某某正是上述京瑞居高租金揽房的幕后实控人。

记者获得的一份“京瑞居团队”宣传资料显示，最显眼的张某某被称为京瑞集团CEO/创始人、京瑞居康养旅居民宿连锁品牌创始人。排次位的为京瑞运营VP/COO的沈某，姜某则为团队排首位的媒体VP。

在京瑞居品牌介绍手册里，LOGO为“京瑞居”的集团架构里，其装修业务栏为杭州启诚创建，运营业务栏为杭州住满满运营管理有限公司。

图为运营民宿涉嫌造假的电费数据

浙江余杭经侦大队称没有犯罪事实！ 律师：数据造假、虚假运营，超出常规合同纠纷范畴

记者了解到，浙江及江苏多位京瑞居的受害者被要求到杭州市公安局余杭区分局经侦大队报案或邮寄相关资料报案。1月20日，记者致电余杭区公安分局，一位陈姓警官回应称，经该局认定，京瑞居没有犯罪事实。多位业主向记者证实，他们控告张某某等人合同诈骗一事，余杭区公安分局已决定不予立案，但他们已申请行政复议。

随后，记者多次致电京瑞居创始人张某某的电话，均显示无法接通，并转至语音留言。记者分别致电上述多家公司工商注册留下的联系方式，均无人接听或关机。3名合同“授权签字人”中一人关机一人停机，另一人冯某告诉记者，他早已辞职离开。对于合同上的签名，他称是公司的安排，自己根本就不知情。

南京一位律师告诉记者，表面上看，该案例中京瑞居以高租金揽房，业主付装修款，双方自愿签订装修及运营合同，涉及合同纠纷。但实际上，该公司主观上已构成违约。那他到底是因运营失败导致出现困境，还是涉嫌通过数据造假、虚假运营等方式特意来“赚取”装修款差价？目前尚未可知。如果其“赚取”装修款的数额确实过大，涉及人数确实众多，形成普遍事实，从量变到质变，那已超出常规合同纠纷范畴，性质就完全变了。扬子晚报紫牛新闻记者 梅建明

校对 王菲