北京进深 徐迪 12月16日，住总昌平新盘清樾府二期取证。

清樾府包括三幅住宅地块：东南0013号地为一期，东北0004号地为二期，西北0006号地为三期。

本次取证的是东北角04号地块，住宅总建面3.47万㎡，共16栋楼304户。

产品为四层洋房，主力户型126-143㎡四居，少量86-103㎡三居。

预售均价5.6万元/㎡。其中单价最高的一栋为15#楼，建面约142㎡，顶层房源预售价达到6.16万元/㎡。

住总清樾府所在地块成交于2024年2月23日，住总房地产以底价35亿元摘得，折合楼面价2.35万元/㎡。

项目开发主体为住总房地产全资子公司北京佰昌房地产开发有限公司，法定代表人、董事长为宋磊，项目公司总经理为赵会涛。

清樾府占地面积约11. 57万㎡，容积率1.2，总建面约14.02万㎡。

规划62栋住宅，共1392套房源，分为三期开发。

一期于去年7月取证入市，共416套，预售均价5.6万元/㎡。

目前网签213套，去化过半；成交均价4.3万元/㎡，约为指导价77折。

一、二期产品户型相同，均为建面86-143㎡三居四居，层高3米+。

全洋房产品，南向通面宽飘窗赠送，端户还有大面积侧边飘窗；

北向送设备平台，不可封闭。

整体得房率在80%以上。

“好房子”新规发布之前，清樾府的赠送面积也算可圈可点。

以86㎡起步户型为例，三房两厅双卫，南向飘窗3.5㎡全赠送，北向设备平台也有将近3㎡。

但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。

整体看起来，南向两开间占了近40㎡的面积，客餐厅22.5㎡，主卧超15㎡；

其余40多㎡被隔断成6块小空间，包括厨房8㎡、玄关4.3㎡，还有个3.3㎡的家政间，公共卫生间4㎡；

北向的两个房间，东边的小卧室7㎡；西边的书房只有6.6㎡。

10月23日，三期06地块调规。

南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。

从总平图来看，大部分房源的阳台进深都在1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期将有大幅提升。

此外，公区方面也做了优化设计，增加邻里中心、架空层、风雨连廊等好房子配置。

指导价相同的情况下，对一、二期的500多套在售房源去化影响很大。

调规是顺应好房子趋势而为，但也是不得不为。

三期是规模最大的一块地，地上建面6.95万㎡，共26栋，共672户。

一期卖了一年多，经历过数次降价，今年年初还推出过3.8万/㎡的特价房，但截至目前还有200多套房源没网签。

现在二期的300多套也将入市。有三期的好房子产品珠玉在侧，二期也只能打“性价比”牌。

问题是，一期的成交均价与指导价相比，已经打到了77折，二期的降价空间实在不算充裕。

去年，住总集团拟对住总地产、住总置业进一步实施重组整合，拟由开发公司吸收合并置业公司，将置业公司现有房地产开发业务归并到开发公司统一管理。

除了合并大动作，住总还上新了多个新盘，除清樾府外，还有山澜赋、国祥星宸、青年ONE、芳华里、国祥誉等。

这些项目多布局于昌平、密云、顺义、延庆等郊区。部分楼盘由于区域热度较低、竞品较多造成分流等因素，导致项目去化不佳。

一些远郊盘，不得不打起“降价换量”的策略。

今年上半年，住总地产陷入了“增收不增利”的困境。

它的营收从2024上半年24.99亿元上涨至2025上半年的27.63亿元；净利润则从去年同期的1.46亿元下降至今年上半年的6600.97万元，同比减少超54%。

去年，住总地产一共拿了3宗地。但今年直至9月初，才与城建发展、北京建工联手，以底价29亿元拿下丰台岳各庄地块。

新项目上，住总持股比例仅有10%。

作为京城中小型房企，住总地产存量项目规模不大。截至2025年3月底，该公司并表口径商品房剩余可售面积52.03万平方米。