红网时刻新闻1月28日讯（记者 贺露燕 肖肖）近日，湖南长沙一小区业主在红网《问法湖南》栏目反映，其因汽车被刮、房屋漏水等问题，与物业产生纠纷，且物业一直没有有效处理。由于物业服务问题协商未果，该业主暂未缴纳物业费，后被物业公司起诉至法院，个人资金被划走。该业主希望了解如何依法维护自身权益。

这类纠纷并不少见。许多业主因对物业服务不满，采取拒缴物业费的方式表达抗议，却可能面临被起诉、强制执行的风险。那么，业主在类似情况下究竟该如何正确维权？物业公司起诉业主缴纳物业费，业主能否以“物业服务不到位”为由进行抗辩？

针对此类纠纷，北京德恒（长沙）律师事务所文立冰律师给出了相关建议和维权策略。

根据《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定支付物业费，物业公司已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。但同时，如果物业公司未履行合同约定的服务义务，或履行存在严重瑕疵，业主可依据《民法典》第五百七十七条关于违约责任的规定，主张物业公司构成违约，并要求其承担相应责任。

在诉讼中，业主需提供证据证明物业公司提供的服务不符合合同约定或存在管理瑕疵，例如地下车库安全巡检不到位、房屋漏水未及时修缮等。法院会结合双方举证情况，综合判断物业公司是否应减免部分物业费或承担赔偿责任。

车辆停在车库被划，如何追究物业责任？

业主反映，其车辆在小区停放期间，车漆被划伤。对此，律师建议业主搜集小区停车位收费文件、地下车库停车管理合同及收费凭证、停车位四周的监控视频和车辆上方照明灯具运行情况等证据。按照法律规定，物业公司应当按照合同约定或管理规约在服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。如果物业公司无法或拒绝向业主提供停放车辆区域当时的监控视频和应设置的照明装置，致使无法查找实施侵权行为的第三人的，可以向人民法院主张物业公司在安全巡检、服务管理方面存在瑕疵，法院会结合证据和物业服务标准，可酌情判决相应的赔偿费。

房屋漏水物业不管，业主该如何应对？

针对房屋漏水未及时修缮问题，文立冰律师建议，业主可采取“先协商、再投诉、后诉讼”的方式，依法理性维权。

首先，业主可先向物业企业的上级公司或总部正式提出书面意见，要求其督促整改并给予答复。

若内部沟通无效，可进一步向街道办、社区、住建局物业科或拨打12345热线反映问题。相关行政处理记录，未来也可作为诉讼证据。

建议联合有共同诉求的业主，对照《物业服务合同》条款，搜集物业履职不到位或服务不达标的证据，包括但不限于多次反馈物业问题聊天记录、投诉记录、返修单、处理结果视听资料等。律师提醒，诉讼周期可能较长，但若证据充分，法院有可能在判决中支持对业主已缴或应缴费用进行合理扣减。

对于已被法院强制执行划走资金的业主，如果对原判决有异议，例如有新证据足以证明原判依据的事实有误，或审理程序存在重大问题，可在法定期限内向上一级法院申请再审。同时，即便执行完毕，业主仍可就物业公司的违约行为另行提起诉讼，要求其赔偿相应损失。