近日从住房城乡建设部了解到，今年前10个月，全国新开工改造城镇老旧小区2.51万个。分地区看，河北、内蒙古、辽宁等16地已完成年度城镇老旧小区改造计划。

2025年：全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，2019年至2024年：全国累计开工改造老旧小区28万个，共改造提升各类老化管线36万公里，增设停车位387万个，建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。

同时，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达20万亿元，其中老旧小区改造投资占比超40%，配套基础设施升级需求强劲。政策层面，中央预算内投资首次设立800亿元城市更新专项，重点支持公益性基建及危旧住房、老旧街区提质项目，强化资金落地效率。这一系列举措直接拉动砂石行业需求，老旧小区改造、地下管网建设等工程将释放超亿吨砂石消耗，并推动行业向绿色建材转型以适配“智能建造”要求，形成万亿级市场机遇。

政策锚定破局方向：从“粗放拆建”到“系统更新”

2025年，城市更新领域的政策密集出台，释放出明确的推进信号。5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，一口气部署了8方面重点任务，城市更新从此迈入系统化推进的新阶段。记者从国家发改委了解到，2025年中央预算内投资首次专门设立城市更新专项，已下达800亿元专项资金，支持相关公益性基础设施建设，还首次把城市危旧住房、老旧街区转型提质纳入支持范围。

国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在解读相关文件时说道，这可不是简单增加一笔投资，核心是靠资金导向带动项目扩围。这笔投资能推动城市更新从“面子工程”实实在在转向“里子建设”。

住房和城乡建设部部长倪虹在相关工作部署中，明确了城市更新的重点实施方向。记者梳理发现，其中不少民生指标精准对准群众痛点：2000年以前建成的城市老旧小区都纳入改造范围，推进城中村改造并扩大规模，大力推进完整社区建设等。“我们正在建城市体检数据库，每个改造项目都得先查出问题，再敲定改造方案。”倪虹着重提到，这正是“先体检、后更新”机制的核心所在。

地方上的探索也陆续交出亮眼答卷。据了解，湖北武汉当地住建局的门牌已经换成了“住房和城市更新局”。湖北省住建厅相关负责人表示，截至2024年6月，全省17个市（州）都完成了这样的机构更名，就是为了解决过去规划、建设、运营各管一摊的分散管理难题。而在重庆江北区塔坪片区，改造后的小微广场上，老人们坐着聊天，孩子们追逐嬉戏。项目负责人表示，企业从一开始就参与居民需求调研，光飞线下地这一项，就收集了37条居民建议，真正做到了更新成果让居民共享。

市场分化破局关键：区域适配给出差异化答案

业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达20万亿元。汇总多地行业协会数据发现，老旧小区改造需投资8万亿元以上，占比超四成，地下管网升级和城中村改造紧随其后。面对差异明显的区域需求，建筑企业也拿出了各不相同的应对方案。

在北京这样城镇化率超85%的城市，亮马河的变化让人惊叹。乘船游览18公里滨水绿道可以看到，这条曾经的“排污沟”如今已开通游船航线，岸边商业街区人流不断。负责施工的相关企业工程师告诉记者，改造将岸线整治与景观设计、通航设施配套同步规划，“生态修复和商业运营同步推进，才让这条河一直保持活力”。

处于中高城镇化率的江苏无锡，走的是产业赋能的路子。走进当地的蓝系列园区，很难想象这里前身竟是老旧厂房。改造后的文化科技产业园入驻企业超200家，园区运营方提供的数据显示，2023年这里贡献了1510万元税收。“我们保留了旧厂房的梁柱结构，只加装了节能幕墙和智能化系统，既省了改造钱，又合文创企业的胃口。”园区改造项目负责人笑着说。

而在城镇化还有较大提升空间的河北石家庄正定县，城市更新更看重基础保障。在正定县水文所小区，改造后的小区不仅补上了墙体漏水的老毛病，还新增了充电桩车棚和健身步道，曾经乱拉乱扯的线缆全部入地。“以前下雨天担心墙体漏水，现在不仅修好了房子，还多了休闲的地方。”居民王大爷的感受，正是这类地区城市更新的核心诉求。

技术革新破局支撑：从“技术概念”到“项目实效”

城市更新的痛点，往往需要技术手段破解。记者在多个项目现场看到，数字化、绿色化技术正从行业概念变为实际生产力。

在上海杨浦区控江东三村改造现场，施工人员用BIM技术进行管线建模。老小区管线图纸缺失是常态，之前全靠工人凭经验挖，经常挖断管线。屏幕上管线走向清晰标注，这类技术应用能显著减少返工，提升施工效率。贵阳太平路的改造则更进一步，可以在街区管理中心看到，数字化监测系统实时显示人流数据和能耗指标，改造时就预埋了传感器，现在能根据人流调整照明和保洁频次，运营成本降低20%。

绿色化改造则很好地兼顾了历史文脉和低碳需求。在山东淄博的古原窑改造现场，废弃的窑体保留了原来的风貌，内部却加装了保温层和光伏板。项目设计师介绍，改造时没搞大拆大建，只用环保涂料修复外立面，用节能材料改造内部结构，改造后这里变成文化展馆，年耗电量较传统建筑大幅减少。

技术之外，模式创新也让改造效果更持久。重庆红育坡项目采用的“EPC+O”模式就很有借鉴意义。项目方联合地方政府设立SPV公司，改造后新增了大量停车位和养老食堂，带来稳定收益，其中30%反哺居民。以前物业费收缴率只有40%，现在服务到位了，收缴率直接涨到95%，彻底解决了老小区改后无人管的难题。

全主体协同破局合力：构建“各擅所长”生态

要啃下20万亿元城市更新这块“硬骨头”，单靠某一类主体肯定不行。记者观察中建、北京城建等多家企业和行业协会后发现，央企、国企、民企各方各司其职，破解了资源分散、能力不均的问题。

央企凭借全链条优势，成为重大项目的主力军。在一些项目现场，记者看到央企不仅负责施工，还全程参与前期投资和后期运营，项目负责人说，全流程参与能更好把控项目品质和周期。

地方国企则深耕本地，精准对接本土需求。北京城建集团专门成立了城市更新专业委员会，记者从委员会了解到，他们参与的中关村东区危旧楼重建项目，特意对接本地高校和科研机构，最终把旧楼改造成产学研融合空间。而北京住总集团更是组建专门的事业部，专心做本地老旧小区改造，把居民的细微需求都考虑到改造方案里。

民营建筑企业则在细分领域找到了自己的位置。在上海市双阳路300弄幸福村小区的加装电梯施工现场，民营施工企业负责人告诉记者，加装电梯这类小项目，投资少、周期短，很适合民企承接。“我们还通过应收账款保理解决了资金周转问题，今年已经接了12个这类项目了。”中国建筑业协会的数据显示，目前民企在老旧小区局部修缮、设施加装等领域的市场占比已经超过40%。

破局成效显现：城市更新成建筑业高质量发展“新引擎”

住房和城乡建设部发布的权威数据显示，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。这些数字背后，是无数居民居住环境的改善，也是建筑业发展模式的深刻变革。

业内人士坦言，城市更新从来不是简单拆了再建，而是对城市功能的重新优化。他认为，20万亿城市更新市场的破局，本质上是建筑业从追求规模到追求价值的转型。随着政策不断细化、技术深度应用、各方协作更紧密，城市更新必将持续重塑建筑市场生态，为建筑业高质量发展注入源源不断的动力，助力中国特色城市现代化之路走得更稳、更远。

责编 | 刘钗 · 校对 | 翟文静 · 审核 | 张朋

来源：住房城乡建设部、建筑时报