记者 田国宝

“北京菜市口复式公寓，130平方米三居室，带独立小院，总价161万元。”

“北京车公庄，79平方米上下两层三居室，独门独院，现价142万元。”

“北京劲松83平方米三居带花园小院，精装修，总价165万元。”

在小红书上，此类“核心商圈、豪华装修、价格诱人”的低价房源信息并不罕见。每条笔记下通常都有数十甚至上百条咨询留言。

经济观察报在小红书上咨询多位发布此类低价房源的博主后发现，多数房源要么已经“卖出”，要么根本不存在，但可以推荐其他项目。换言之，小红书上大量的高性价比房源，只是销售人员和中介机构用于吸引流量的“诱饵”。

“假房源”曾长期是房地产中介行业的顽疾。链家创始人左晖早年在公开演讲中提到，2010年前，国内中介行业中高达90%的房源信息为虚假房源，消费者平均要看完10套假房源才能接触到一套真实房源。

2011年，链家在北京率先推出“真房源”体系，经过内部阻力、市场低谷及同行抵制等多重考验后，最终推动行业从虚假房源泛滥走向相对透明化，改善了中介行业口碑，推动了整个中介行业进入“真房源”时代。

然而，当专业平台的“真房源”标准逐渐成为行业共识时，小红书、抖音、闲鱼等平台以UGC（用户生成内容）构建的内容生态，在缺乏针对性监管的情况下，大量个人与中介利用平台发布虚假房源，损害了用户权益与内容生态的健康。

更令人意外的是，有部分贝壳体系的中介人员也通过小红书发布擦边房源信息，以低价噱头进行私域引流。

对于部分博主发布假房源信息等相关情况，经济观察报多次联系小红书官方，电话均无人接听；截稿前，小红书也没有对邮件发送的采访提纲进行回复。

假房源

11月19日，小红书上一条名为“潘家园50平方米现房公寓，原价180万元，现价88万元”的笔记，展示了一套装修典雅的房源，单价仅约1.7万元/平方米。

潘家园位于北京东南三环，周边公寓的挂牌价通常在4万元/平方米左右，一居室租金多在4000元/月以上。相比之下，这套“88万元公寓”的价格明显偏低，具备极高的性价比，吸引不少留言。

经济观察报记者以购房者身份留言咨询。几分钟后，笔记发布者回应“已发”，随后发来私信，自称从事北京公寓销售工作，并要求提供联系方式以发送介绍资料，同时表示小红书私信无法发送PPT。

对方添加微信后，并未发送任何资料，也未再提小红书上的房源，而是直接询问预算与目标区域，称会“根据需求推荐更合适的产品”。当记者表明此前咨询的是“潘家园88万元公寓”时，对方表示该房源“已被预定”，并称自己负责多个公寓项目的销售，可推荐其他项目。记者进一步询问“是否有三环附近的公寓”，对方称，其销售的所有项目均位于五环外。

当天下午，记者按照约定前往位于南五环外的某公寓项目看房，并与该名博主见面。其自称为一家房地产渠道公司的销售人员，负责北京多个项目。当被问及为何在小红书发布的都是三环附近的低价公寓，而实际销售项目却在五环外时，她笑称，发布三环的房源更能吸引咨询，如果直接写五环外，没人看。

另一位博主发布的是“呼家楼附近某公寓，百余平方米200余万元”。经济观察报记者实际沟通后得知，其代理的是位于通州次渠的写字楼改造公寓，与笔记内容完全不符。

还有博主在小红书发布上百条“北京核心区200万元以内房源”的信息，记者沟通后得知，其真正代理的项目全部位于五环外，其微信朋友圈发布的售房信息也均为五环外的公寓项目。

经济观察报咨询十余位发布低价房源的博主后发现，他们的套路高度一致：以核心区低价房源吸引用户关注；回复称展示房源为“长租房”，只有10年使用权，且“刚被预定”；转而推介五环外的新项目；若用户坚持三环或二环房源，则以“十年未批新公寓”为由转移话题；最后重新引导至五环外项目，形成固定的引流闭环。

更重要的是，这些虚假房源笔记往往在发布几天后被删除，再重新发布同样的信息，或删除全部留言，使笔记看起来“干净”，进一步增加了用户对真实性的判断成本。

擦边引流

不仅是小中介和房企渠道人员在小红书发布虚假房源，一些大型中介机构的从业者同样利用“擦边方式”进行引流。

11月中旬，一位小红书博主发布房源：北京昌平某小区80余平方米两居室，南北通透，采光极佳，200多万元可购。笔记显示，该房源由北京链家推荐。

贝壳找房数据显示，该小区挂牌均价约为5.3万元/平方米，面积相近的两居室挂牌总价普遍在400万元左右。因此，该博主发布的“200万级房源”吸引了很多咨询。当日，博主在留言中回应称房源“已成交”。

该博主的企业微信显示其来自贝壳，他也表示自己是贝壳体系的经纪人。他表示，在小红书发布的“低价房源”已经成交，但其手中目前还有一套“同户型、同面积、同装修”的房源正在出售，报价为380万元。

对于小红书上发布的“200多万元可购的房源”，其表示，200多万元只是为了吸引点击量，该套房源为真实房源，确实已经成交，实际成交价为305万元。

此前，该博主还发布过同一区域另一套“56平方米一居室，100多万元”的房源。但中介平台的挂牌记录显示，该小区二手房均价约为4.3万元/平方米，相同户型的挂牌价普遍超过200万元。

该条信息吸引了更多人的关注，第二天，该条信息置顶了一条留言，称房源已经成交。该博主称，小红书展示的房源成交价为191万元，目前小区还有一套相同的房子，挂牌价为209万元。

贝壳找房北京某片区一位负责人表示，该经纪人的行为已经违反“真房源”管理规范，主要问题在于：第一，既然房源已成交，不应继续以此作为引流内容；第二，将191万元的成交价模糊为“100多万元”，具有明显误导性。

类似情形在租房领域更为普遍。

11月18日，一名博主发布“北京三环附近两居室月租5000元、三居室月租6200元”的笔记，并标注为房东直租。经济观察报记者联系后，对方称“房东直租，看房随时可约”。

按照约定时间见面后，博主表示，房东临时外出无法看房，但“附近有其他房源，可以顺便看看”，随后带记者前往看一套直租房源。此类房源通常为中介与房东签订长期合同后，以更高价格转租。

该博主在小红书上发布的出租信息大多没有明确小区和户型信息，难以直接判定为虚假房源，但其微信朋友圈发布的出租房源均来自中介挂牌，价格明显高于小红书笔记中“低价房源”。

“真房源”来之不易

链家自2008年启动“楼盘字典”项目，投入数亿元对房屋进行普查，录入门牌号、户型、朝向等基础信息，为每套房屋建立数字化档案。在此基础上，链家于2011年发起“真房源”行动，并在2012年推出全渠道真房源体系。

依据相关机制，每一套出售或出租的房源，均需由经纪人亲自上门核验房本、勘察房屋、拍摄照片，以确保房源真实存在、真实在售、价格真实、图片真实。在今天看来，这些流程已成为行业共识，但在行动推出初期，其推进过程异常艰难。

真房源行动落地后，链家的房源数量从行业第一跌至第十，平台流量减少七成，门店客流显著减少，经纪人收入腰斩，优秀经纪人大量流失，竞争对手趁机挖角、抢占市场，链家一度面临极大的经营压力。

然而3个月后，市场开始出现反转。随着消费者逐渐认可真实透明的房源机制，链家的口碑、房源量、流量及转化率快速回升。2018年，链家的楼盘字典与真房源体系被嫁接至贝壳，推动房地产中介行业整体迈入真房源时代。

2021年1月，左晖在其生前最后一次内部演讲中提到，真房源不是链家的，而是整个行业的。他表示自己这辈子只做了一件事：把假房源从行业里清出去；未来谁还敢发假房源，就是在与整个行业对着干。

然而，假房源问题并未因此终结。

上述贝壳片区负责人告诉经济观察报，中介人员制造假房源的根本动力在于引流。因此，真假房源之争的核心不仅仅是房源是否真实存在，而是展示出来的房源是否用于真实交易。如果只是用于吸引客户，即便房源真实存在，也应归类为“假房源”。

在这位负责人看来，严格区分真假房源在实际操作层面难度极大。这也是左晖将其称为“难而正确的事”的原因。通过楼盘字典、真房源标准及考核机制，链家与贝壳在较大程度上压缩了假房源的生存空间。

但灰色地带仍然存在。无论是生存压力较大的中小中介与渠道公司，还是拥有一定规模的大型中介机构，在部分业务推进或区域推广过程中，假房源依旧可能以不同形式出现。

上述贝壳片区负责人指出，一方面，传统房屋交易周期较长，小红书、抖音、闲鱼等综合类平台兴起，不少业主确实通过这些平台实现了自售，吸引更多人关注这些平台；另一方面，由于缺乏类似贝壳、链家那样的房源真实性审核体系，客观上助推了假房源在一定范围内的扩散。