房子给了TA

居住权登记科普

我还能住吗？

一、案例速递

近期，中心接到了一例咨询，赵先生想将自己名下的住房赠与给儿子小赵先生，但考虑到自己年事已高，且无其他固定住所，赵先生希望在赠与房屋的同时，保留对该房屋的终身居住权，确保自己晚年有房可住。通过咨询，赵先生了解到可以通过居住权登记实现这一需求，并顺利完成了登记。

二、常见问答

（一)什么是居住权

居住权是指居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要（《民法典》第三百六十六条）。需要注意的是居住权自登记时设立（《民法典》第三百六十八条），且居住权不得转让、继承（《民法典》第三百六十八条），因此为保障居住权人的合法权益，要及时办理居住权登记。

（二）居住权的申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权证书；

4.居住权首次登记材料，包括：

A.因合同设立居住权的，提交居住权合同等材料；居住权合同一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法;

B.因遗嘱设立居住权的，提交生效遗嘱、遗嘱人的死亡证明（已经因继承、受遗赠办理转移登记的，无需提交不动产权证书和遗嘱人的死亡证明）；

C.因生效法律文书设立居住权的，提交人民法院的生效法律文书。

三、居住权登记的注意事项

1. 居住权的“不可转让性”与“期限性”

居住权是用益物权，具有人身属性，父亲不得将居住权转让给他人（如孙子），也不得继承（若父亲去世，居住权消灭）；

居住权的期限可约定为“终身”或“固定期限”（如“至儿子结婚后5年”），但需明确写入《居住权设立合同》，否则视为“无固定期限”。

2. 房屋的“处分限制”

居住权一旦设立，将对房屋交易、租赁、抵押产生一定影响。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外（《民法典》第三百六十八条）。若儿子想要将房屋卖出，需要告知买方房屋的居住权情况，保障买方的知情权（因 居住权的存在会影响房屋的实际使用，可能会出现买了房却住不进去的困境，买受人一般不愿购买设有居住权的房屋）。

3.法律保障：居住权的“物权效力”根据《民法典》第三百六十八条，居住权自登记时设立，具有物权效力（优先于债权）。即使儿子后续出售房屋，父亲仍可依据居住权登记，继续居住在该房屋内，直至去世。若儿子违反合同约定（如阻挠正常居住），父亲可通过合同上载明的争议解决方法保障自己的合法权益。

父亲将房屋赠与儿子后设立居住权，是一种兼顾财产传承与晚年保障的方式，其优势在于儿子获得房屋的所有权，实现家庭财富的转移；父亲通过居住权登记，确保自己有房可住，避免“老无所居”；居住权的物权效力，在法律上确保父亲的居住权利不受儿子处分房屋的影响。

来源：常州市不动产登记交易中心

编辑：马建强

审定：唐丽花

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