今天给大家带来一个通州期待最高的新盘—— 中建运河 3 号地。

就在8月15日，通州“运河八子”案名正式揭晓——中建运河玖院，同时，项目官方户型图、效果图及设计细节也陆续曝光了！售楼处样板间也同步开放了。

8月16日售楼处样板间开放首日，售楼处就迎来了1261组客户，热度丝毫不输前段时间的朝堂揽阅。

让我们来感受一下中建运河玖院售楼处开放第一天盛况，排队看房，排队看地块位置，排队等销售，排队看样板间。仿佛又回到了2016年之前。

今天我们就来看看中建运河玖院凭啥能有这么高的热度，能不能登顶通州之最。

中建运河玖院这个项目可以说是通州十年难遇的 “王炸” 级存在，今天我们来详细了解一下。通州副中心 0101 街区，光是这个编号，就彰显着它的核心地位。

它地处五河交汇处，距离北京市政府仅 1 站地铁的距离。要知道，这里可是 15 年来首次出让住宅用地，稀缺性直接拉满。

在交通方面，项目北侧紧贴着亚洲最大地下枢纽 —— 副中心站。

6 号线、M101 线、平谷线，以及即将通车的22 号线，3 轨交汇的超豪华配置。

从小区出发，坐地铁 6 站就能直达国贸。不仅如此，还有京唐铁路、城际铁路联络线两条铁路加持，15 分钟就能抵达首都机场，35 分钟可以到达雄安或者天津。

在路网方面，南接运通隧道，15 分钟就能直接抵达东四环。

小区北侧是6号线，往东1.5公里就是北京市政府，南侧是大运河公园，运河公园从通州北关开始，直通绿心公园，东侧还有6环公园。北侧是副中心交通枢纽。这样的交通条件，在整个北京都太有吸引力了。

北京6月份首场土拍中，中建玖合以74.91亿元底价成功竞得北京城市副中心0101街区8宗组团地块。地块包含FZX-0101-0705、0706、0708、0807、0808、0810、0811共7个R2二类居住用地，及F3其他类多功能用地FZX-0101-0707。综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

8幅地块土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万㎡。其中7幅住宅地块建面总计23.7万㎡。

运河 3 号地是由 8 块地组团开发，其中 7 块是住宅用地，还有 1 块是多功能用地。总的住宅面积大约有 23 万㎡，预计会提供 1548户套房源，将会分两期推出。

定位上属于低密高端项目，容积率在 2.1 - 2.4 之间，限高 100 米。

采用了规划围合式布局，这种布局最大的好处就是能够充分保障采光。

此外，还有滨水生态和商业赋能，沿河景观带、架空层泛会所，以及规划中的 TOD 商业配套，包含了办公、酒店、集中商业等，真正实现了 “职住平衡”。

首期推出的是0705、0706及0708三幅居住地块，这三宗地块将共同构建起由16栋住宅组成的多样化住区，涵盖11层洋房、17层小高层与25层高层三种建筑形态。一共大概推出840套房，面积段是从90平米-250平米左右的户型。

中建玖合通州运河八子其中三个规划已出，户型面积包含90-250平，内嵌式阳台+设备平台+花池+外置露台。得房率93%-99%

项目信息

FZX-0101-0708地块西北至潞滨一街，东北至紫旭西路，西南至紫运西路，东南至潞滨二街。地块用地面积22410.199平方米，总建筑面积81284.17平方米，地上25层地下-2层，容积率2.43。

这地块在运河8子中地块面积最大的，也是位置最好的，还挨着河，能享受到一线河景。规划了6栋住宅楼和1栋配套楼。

南边临河的3栋楼是第一排，24-25层，都是首层架空加风雨连廊的设计；北边不临河的3栋是第二排，17层。

整个地块是围合式布局，中间有足够空间搞园林，还规划了 3 个下沉式庭院和 200 平的室外活动空间。

户型方面，主打大户型，150-250 平。南边临河第一排都是 200 平、250 平的，第二排是 150 平、170 平的。150-170层高3.2米，200-250层高3.5米。

这3栋临河楼栋有架空层和错层露台，南向内嵌阳台+错层露台+设备平台赠送。

F2X-0101-0706地块用地面积17269.043平方米，总建筑面积53695.28平方米，地上17层地下-2层，容积率2.07。

这地块有 5 栋住宅楼 + 2 栋配建楼。

0706 只有1号楼有风雨连廊，这风雨连廊能连到小区物业楼和西侧的跨街天桥，下雨天出行能方便不少。

小区也是围合式，有中心园林、下沉庭院和 200 平的室外活动场所。

这地块不临河，小区一共5栋楼，都是 17 层的小高层。西南侧的2号楼、4号楼和5号楼是105平米和108平米户型。1号楼和3号楼是122平米的四居室户型，层高3.1米。赠送面积也不少。

F2X-0101-0705地块，用地面积131.057平方米，总建筑面积46330.90平方米，地上17层地下-2层，容积率2.27。

这地块有 5 栋住宅楼 + 2 栋配套楼，只有 3 号楼有首层架空和风雨连廊，直接连到配套楼。

5 号楼是 11 层的洋房，其他 4 栋是 17 层的小高层。

户型上，5 号楼洋房全是 90 平的小户型，居住密度低，上车门槛也低，就是房源少，估计不好抢（据说被内购了）。其他楼栋主要是 105、108、122 平的三居、四居。

项目名称：中建·运河玖院

项目位置：地铁6号线北运河东站西南300米

所属商圈：运河商务区

建筑类别：高层

开发商：中建地产

产权年限：70年住宅

占地面积：5.28公顷

建筑面积：18.13万㎡

楼栋总数：32栋

楼栋总高：11-17层

户型面积：90-260㎡

不临河：90㎡三室两厅两卫：66套、105㎡三室两厅两卫：151套、108㎡三室两厅两卫：119套、126㎡四室两厅两卫：236套

临河二线：50㎡四室两厅两卫：85套、170㎡四室两厅两卫：51套

临河一线：200㎡四室两厅两卫：71套、250㎡四室两厅两卫：71套

项目均价：

106-126 预计均价在5.8万左右

临河二线 155 180大概均价6-6.5左右

临河一线 均价大概7.3左右

项目总价：540-2000万

室内层高：3.05米、3.15米、3.5米

交付标准：精装修

交房时间：2028年6月

总户数：1548户

梯户比：一梯一户、两梯两户

楼间距：45米左右

容积率：2.0-2.4

绿化率：30%

得房率：88%-95%

物业费：待定

物业公司：中建玖玥物业

车位配比：1:1.2

开盘节点： 预计9月中下旬，首推约840套（0705/0706/0708地块都有）。

户型鉴赏

运河3号地户型总分布图

首开三地块的户型分布情况

项目户型尺度是目前通州区“黑科技”最多的项目，北侧设备阳台全送，南侧内阳台封在室内，算一半面积，大户型带奇偶露台。综合得房率88%-95%。之前原本是报规了花池的，但是由于政策收紧，最终给取消了。

六、户型

6.1、户型分布

①、运河玖院

小区的户型面积段是：90平米-260平米之间（刚需和刚需改善地块：90平米、109平米、126平米。改善和高端改善：150平米、155平米、182平米、206平米、260平米）。紧邻运河地块的面积段是：150平米-260平米（紧邻运河的楼栋是200平米和260平米）。东北四个侧地块的面积段是：90平米-126平米（其中90平米的数量比较少）。

1、0705地块（刚需/刚改）：得房率约90%-93%；

90平米的三居：仅0705地块5号楼有，一共66套，11层小板楼，3个单元，边户有270°转角窗，中户为传统三面宽。

109平米三居：边户客厅面宽5.75米，270°弧形窗，中户为三面宽布局。

126平米四居：四叶草布局，主卧270°环幕视野，南北通透三面宽。

2. 0706地块（刚改/改善）：得房率约90%-93%

109平米三居：与0705地块类似，边户大面宽设计，中户三面宽。

126平米四居：经典四叶草户型，主卧270°采光，LDKB一体化设计。

3. 0708地块（高端改善）：得房率约95%-96%

150平米四居：南向三面宽，独立玄关，双套房设计，非临河楼栋。

182平米四居：南向四面宽，270°转角露台，主卧带浴缸和双台盆卫浴。

206平米四居室：

260平米四居：一线河景，270°环抱式露台，奇偶层阳台设计，独立家政间。

总之：刚需和刚需改主要集中在0705和0706地块，户型面积段是90-126平米的户型为主，其中90平米的比较少。高端改善集中在0708地块，主要是150平米和260平米。其中紧邻河边的主打206平米和260平米的大平层。不仅有270°环幕视野，赠送面积：设备平台、内嵌阳台、奇偶层露台的赠送（部分户型总赠送接近50平米）。未来剩余四个地块的户型布局也与此类型。得房率90-95%。

②、缦合ONE

户型面积段189平米-341平米：一共8栋楼，总高6-23层（采用一梯一户的格局）。产品面积段：

199平米（3号楼，共计84套，14层小高层，拟售均价7.25万元/平米，得房率77.82%）、

218平米（10号楼，共计88套，21-23栋高层，拟售单价6.8万元/平米，得房率75.18%）、

265平米（洋房的4号楼9层、7号楼6层、8号楼8层、9号楼8层，6层-，拟售单价7.67万元/平米，得房率80.55%），均为四室两厅四卫的设计。

341平米（楼王产品为2号楼、6号楼8层，五室两厅五卫。一共78套，得房率85.68%）。容积率2.8，一共342户。

整体产品定位为缦云系的豪装改善大平层（产品为缦云系的豪装改善大平层，是东三环分钟寺合生缦云的升级版本）。

总之：缦云ONE是189平米-341平米，主打高端改善。得房率80%左右。

③、朝棠揽阅

户型面积段：69平米-124平米。

首期开盘时西侧地块，这里目前有1、2、3、4、5、6、7号楼。

西区

1号楼：一共11层，三个单元共66套，均为101平米四居两卫户型。

3号楼：18层，三个单元共108套，均为顶配124平米四居两卫户型。

5号楼：11层，四个单元共88套（其中，一、二单元和三单元01户为68平米小三居；三单元02户和四单元01户为建面89平米；四单元02户建面约93平米）。

6号楼：11层，四个单元共88套，中间户为101平米户型，边户86平米户型。

7号楼：11层，四个单元共88套，均为89平米户型。

东区：规划6栋住宅楼，9-17层设计，东区一共362户房源（东区户型分布暂未详细公布，但整体与西区类似，有69平米至124平米的多种户型）。东区的规划进行了调整，减少了124平米和101平米，增加了69平米和89平米户型数量。

总之：户型面积段是69平米-124平米。并且69平米属于热抢状态，因此二期调整了规划，减少了124平米的供应，增加了69平米的供应。得房率91-96%.

④、云璟揽阅

小区的户型面积段是79平米-128平米：

79平米三居室（得房率90%，有3个阳台共7.85㎡赠送），一共105套。

89平米三居室（得房率91%，有2个飘窗共6.05㎡、2个阳台共5.38㎡赠送，赠送率12.84%），一共83套。

108平米三居室（得房率90%，有1个飘窗共2.5㎡、3个阳台共7.1㎡赠送，赠送率8.88%），一共101套。

128平米四居室（得房率90%，有3个飘窗共6.55㎡、3个阳台共7.88㎡赠送，赠送率11.27%），一共46套。

总之：户型面积段是79-128平米，得房率90%。

⑤、花溪云锦

小区一共有四个面积段：108平米-153平米。

108平米户型四居室：约80套，占比约22%（得房率：95%）。

128平米户型四居室：约198套，占比约54%（得房率：93%）。

138平米户型四居室：约44套，占比约12%（得房率：94%）。

153平米户型四居室：约44套，占比约12%（得房率：92%）。

总之：户型为108平米至153平米。得房率92-94%。

⑥、中铁建花语璟云

94平米三居：分布在3、4、5、6、7号楼的边户，预计有52套房源（实际得房率：91.3%）。

106平米三居：是项目的主力户型，除了2号楼的通体大户型设计外，其他楼栋均有分布（实际得房率：90%+）。

110平米三居：主要分布在1、3、4号楼（实际得房率：91.1%）。

124平米四居：分布在首层架空的2号楼小高层的中户位置（实际得房率：88%）。

126平米四居：分布在首层架空的2号楼小高层的边户位置（实际得房率：90%+）。

总之：户型面积段是94-126平米。得房率：88-92%

综合对比：通州目前的核心区四代宅盘的户型面积段基本分为两类。一类是刚需和刚需改善的盘面积更小，但是起步就是三居室（典型代表朝棠揽阅，69-124平米。云璟揽阅虽然起步面积段高一点，但是也是79-128平米。同样位于梨园板块的花语璟院也是属于这一类，94-126平米。其次运河玖院的东北侧地块是90-126平米，也是属于这一类的定位）。还有一类是高端改善盘（以缦云ONE开端，后来者的运河玖院各方面更优一些，缦云ONE 的压力不小，好在开盘早去化了一大波。买这里的人就难受了）。金隅的花溪云锦虽然想着通过面积段向高端改善盘迈进，但是单价更低了一些，最后变成了加强版的刚需改善盘。

6.2、户型对比分析

6.2.1、运河玖院--90平米

这个户型只有0705地块中的一栋楼一共11层（还是会被前面的25层和17层楼栋遮挡一些），六个单元是这个户型，一共只有66套。因此数量特别是少，基本被内部人就卖光了，因此冲着这个户型来的朋友，要不增加预算够够106平米的，要不就去选朝棠揽阅、云璟揽阅和花语璟云吧。开发商没有公布出这个户型，咱们可以参考其它盘同类户型解读一下。

南向两面宽的三居室，有内置阳台赠送，边户依然是弧形窗户。主要套间，厨房、餐厅和客厅南向一体化设计。北向两卧室紧邻设置。三分离的客卫空间。

总之：这个户型与朝棠揽阅86-89平米，云璟揽阅89平米户型相类似。总价在540万左右。想买这个户型面积段的，建议移步其它楼盘。

6.2.2、运河玖院-109平米三房两厅两卫

南向两面宽的三房两厅两卫，面宽是9.7米，深度是11.4米。

特征：

（1）、主卧采用的是套间格局。客厅的面宽相对更大了一些，并且采用的是带有270度带弧度的大转角落地窗设计（这个是在北京新房比较少见的，户型的加工成本是比直角高好多的）。并且开放式U型厨房、餐厅形成一体化设计风格。

（2）、北侧是两个卧室分布在客卫的两侧，优势是两个卧室到客卫的距离都比较近（并且保证了两个卧室的隐私性）。北向客卫三分离设计。并且把洗衣机的位置放在客卫的洗手池旁边

总之：这个是之前89平米南向两面宽户型的放大版。总价基本在640万左右。

6.2.2.1、板块同户型面积段对比

①、朝棠揽阅--101平米三居室

南向三面宽是紧凑型四居室，面宽是：9.5米（虽然不如运河玖院的9.7米面宽大，但是这个是三面宽布局）。全明格局。

特点

（1）、入户玄关处做了一个独立的储物空间，也可当做家政空间使用。最关键是这个大门没有正对卫生间，也没有正对卧室（好多同样格局的户型这一点还是没做到）。3.45米宽度的客厅、餐厅和L型厨房一体化设计。

（2）、面宽3.2米的主卧是套间布局。南向次卧是2.85米（北向开门，隐私性还是不错的），都可以作为正常的舒适居住卧室使用。三分离的卫生间（早晚高峰，上洗手间隅刷牙洗脸相互不冲突）。北向紧邻洗手间的卧室是3米宽，相对也比较舒适。但是中间户型只有2.1米宽（作为单独卧室使用还是稍微有些局促了一些，但是作为书房或茶室还是不错的）。U型厨房与餐厅、客厅一体化设计。

总之：101平米打造的这个户型绝对是高性价比四居室，适合刚需改善家庭。比中建的运河玖院的109平米（小了8平米，意味着剩下了45万以上），但是多了一间功能间。运河玖院多了0.2米的面宽。朝棠揽阅101平米适合刚需改善，家庭成员或者是功能分区要求更丰富的家庭。而运河玖院适合家庭人口比较少，注重面宽更大客厅，各个功能间隐私高的家庭。

综合对比：朝棠揽阅101平米整体比运河玖院的109平米优一些

②、云璟揽阅--108平米三居室

云璟揽阅108平米比运河玖院小了1平米（这个在总价上相差不是很大），并且功能间相类似，都是三居室。但是云璟揽阅是南向三面宽（而运河玖院是南向两面宽）。

南向三面宽三居室，面宽是10米，比运河玖院大了0.3米。这个是南向三面宽。比运河玖院109平米两面宽还是实用了一些。其次是东侧多了0.5米的飘窗宽度。

细节方面这个云璟揽阅有大门正对客卫的不足，运河玖院是大门正对厨房（可以通过装修改变一下）。

总之：对于刚需和刚需改善客群，后来者的101平米朝棠揽阅比云璟揽阅108平米更友好一些（毕竟面积更小了，总价更低了，但是功能间多了一个）。但是综合还是比运河玖院的109平米户型布局更优一些（但是也有人就是喜欢这个大的客厅，不太想分出那么多房间，这个就另当别论了）。

③、花溪云锦--108平米

花溪云锦108平米（是这个小区的最小户型）四居室，比运河玖院小了1平米（意味着总价少了6万左右，影响不是很大），南向三面宽四居室，面宽10.1米。比运河玖院多了0.4米（从毕竟比运河玖院多了一个面宽）。依然保持着大门正对客卫的不足（运河玖院凭借大面宽，使得客卫北移，避免了这个不足）。

综合对比：后来者的运河玖院109平米的户型，还是不如花溪云锦108平米的实用性更强呗（毕竟三面宽，多了一个功能间，对刚需改善还是很实用的）。

④、中铁建-花语璟云-106平米

花语璟云106平米南向三面宽三居室，面宽是9.7米（这个面宽与运河玖院保持了一致）。大门正对北向卧室。

综合对比：花语璟云的这个南向三面宽的功能布局还是稍微优于南向两面宽的109平米的运河玖院。

⑤、花语璟云--110平米

中铁建-花语璟云110平米是边户，与中间户的106平米格局类似，区别就是主卧卫生间的采光了，以及主卧的采光了（边户的主卧实现了270度大转交采光）。

总之：花语璟云与运河玖院都是宽敞型三居室，但是这个南向三面宽大于运河玖院的两面宽（运河玖院适合家庭成员少，而其它的同类户型适合家庭成员相对比较多的家庭）。

综合对比：109平米的运河玖院是之前90平米的南向两面宽三居室的放大优化舒适版。但是板块周边的同面积段新盘，已经是南向三面宽三居室和四居室了（101平米朝棠揽阅四居室，108平米花溪云锦四居室，110平米花语璟云四居室），即使其它三居室都是南向三面宽，稍微优于运河玖院。

6.2.3、运河玖院-126平米四房两厅两卫（这个户型有样板间）

南向四面宽四居室，典型的四叶草户型，全明格局。面宽是11.3米。各个功能空间比较均衡。

特征：

（1）、主卧套件布局，最大亮点是大的270度转角弧形窗户（观景和采光效果比较好）。南向次卧相对比较小一点。典型四叶草布局，客厅、餐厅和U型厨房一体化一线设计，在餐厅的两侧是储物空间和家政空间（洗衣机放在客卫的洗手池旁边）。

（2）、实用性比较强的三分离客卫空间，不足之处是大门正对着客卫（最好加装一个屏风挡一下）。北侧的厨房两侧是两个独立的卧室空间（也可以做为多功能间使用，作为书房或者是工作空间）。

总之：这个是目前市面上主流的四叶草户型。这个总价基本在750万左右。

6.2.3.1、板块同户型面积段对比

①、朝棠揽阅--124平米三居室

南向三面宽四居室的四叶草户型（四个空间处于四个角上，隐私性比较好，适合家庭成员比较多的家庭），这个也是朝棠揽阅的最大户型，面积比运玖院下了两平米（总价差12万左右，比例不是很大）。朝棠揽阅南向面宽是：10.5米。比运河玖院小了0.8米（这一点运河玖院更优一点）。

大门正对客卫与运河玖院保持了一样的风格。这个户型比运河玖院的优势是有了独立的家政空间。

总之：这个户型属于朝棠揽阅的最大户型，除了大门正对客卫外，基本没有缺点的四叶草四居室，基本与运河玖院的126平米打个平手。

②、云璟揽阅--128平米四居室

云璟揽阅128平米户型比朝棠揽阅大了4平米（意味着总价需要多付出20多万），比运河玖院大了2平米。这三个户型的整体布局高度类似的四叶草四居室（特别是朝棠揽阅和云璟揽阅的这两个户型基本一致，面宽都是10.5米。其他就是边户黑窗户的细小区别了）。

总之：云璟揽阅、朝棠揽阅的这两个户型是高度类似，并且明显朝棠揽阅做了一些优化，面积更小更省钱了，另一方面是家政空间分配，各个功能间分配更合理了一些（但是虽然朝棠揽阅厨房小了0.25米，但依然是G型布局，影响不是很大。省钱20万是真的---最担心的是通过面积剩下的钱，再通过单价的提升，就只能节省10万了）。后来者的运河玖院与这两个户型也是高度类似，本来想靠花池去超越，结果也没了（主要心思还是放在了河景大户型上）。

③、花溪云锦-125平米

南向三面宽四居室，125平米四居室四叶草户型，比运河玖院小了1平米（价格也差不太多）。面宽11米，比运河玖院小0.3米（差别不是很大）。

其次是花溪云锦进门是子母门，而其他都是单独一扇门。还有花溪云锦有独立的储物间和独立的家政空间。主卧还是270转角采光（朝棠揽阅是家政和储物空间共享。没有转角的采光。运河玖院是弧形的270度转角窗户）。

总之：但从户型结构比较，花溪云锦125平米还是优于朝棠揽阅124平米，并且也稍微优于运河玖院的126平米户型。

④、中铁建--花语璟云-124平米

花语璟云与朝棠揽阅的户型面积段一样大，比运河玖院小了2平米（意味着价差在10万左右，差别不是很大，两个折扣就拉平了）。花语璟云南向面宽是10.4米，比运河玖院小了0.9米（这方面还是比运河玖院差了一些）。

入户子母门的布局与花溪云锦一致，优于朝棠揽阅和运河玖院的单扇门。其他各个空间都是中规中矩。北向的厨房花语璟云宽度比朝棠揽阅大了0.25米，但是这是U型布局（朝棠揽阅是G型布局）。北向卧室的宽度，小卧室都是2.7米宽，但是大一点的花语璟云是3.3米，朝棠揽阅是3.65米。

总之：运河玖院与花语璟云的户型面积段相差不大（两平米的价差，一个折扣就拉平了），但是在细节上有一些差异。这两户型基本打个平手（各有优劣吧）。

综合对比：这个户型面积段板块的小区都有。虽然后来者的运河玖院126平米，属于市面主流的四叶草户型，这个与朝棠揽阅124平米和云璟揽阅128平米有一点面积差异，但是整体比较基本可以打个平手。花溪云锦的子母门和独立储物间比运河玖院加分一些，花语璟云虽然也是子母门，但是其它表现就一般了（基本打个平手）。

6.2.4、运河玖院-150平米四房两厅三卫

运河玖院的150平米和155平米属于中间户型和边户的区别。他们主要的区别是边的采光（边户的主卧是大的270度弧形转角的落地窗，这个也是运河玖院的优势点之一。其次是主卧卫生间的采光，还有客卫的采光），其他方面基本保持一致。边户的南向面宽是：13.4米。中间户是12.9米（体现在边上的50cm的飘窗了）。通过前面楼栋的之间缝隙看运河景观。

特征：

（1）、入户是转角的玄关，不仅隐私好，实用性也比较强（转角的储物空间），风水也不错。

（2）、南向主卧是套间布局（边户不仅仅多了飘窗增加了面积，而且还多了大的弧度窗户），卫生间不仅双洗手池，还有独立浴缸。南向次卧是套间布局，这个还是适合老人居住。

（3）、U型厨房、一侧带储物空间的餐厅和客厅一体化设计，三分离的客卫空间，北向两个功能间紧邻设置（面积都比较宽敞，没必要打通设计）。

总之：这个户型属于舒适性的四居室。属于市面主流的改善户型布局。总价大约1000万左右（折扣一下950万左右）

6.2.4.1、板块同户型面积段对比

①、金隅花溪云锦--153平米

目前板块能与这个户型直接竞争的新房是花溪云锦。这个户型面积段介于运河玖院的中间。面宽是13米（与运河玖院的面宽相差不大）。这个户型也是典型的南向三面宽四居室。入户的玄关比运河玖院的优势是有了独立的储物空间（运河玖院的明显是墙边柜，小了不少）。

其次花溪云锦的中间户与运河玖院的中间户高度类似（花溪云锦更多了厨房旁边的储物空间，也可以当做家政空间。运河玖院还是与三分离的客卫共享家政空间）。

总之：虽然后来者的中建运河玖院的150-155平米的户型与花溪云锦高度类似，但是运河玖院除了边户的大转角弧度窗户外，储物间和家政间这些比较实用的方面真没花溪云锦做的好。运河玖院的优势在大窗户看运河景观，储物方面没花溪云锦做周到。

5.2.5、运河玖院-182平米四房两厅三卫

这个户型是0708地块的第二排的边户，四居室，南向面宽是15米。算是一个不错的改善户型。南向四面宽。整体实现了动静分离。

特征：

（1）、亮点一是充分照顾了客厅空间（不仅有270度弧形转角的落地窗，并且餐厅也有窗户，最大限度照顾了观看运河景观效果），大的U型厨房、餐厅和客厅南北通透的一体化设计。

（2）、亮点二是充分照顾了主卧空间。主卧不仅仅是南向套间，有足够的衣柜空间，并且卫生间带浴缸，南向布局。紧邻主卧的是南向套间布局的次卧（不足之处是主卧也次卧紧邻设计，隐私性差一点）。

（3）、北向两卧室被三分离的客卫分割在两侧。

总之：这个户型是南向四面宽的改善户型，动静分离，不仅仅照顾了主卧的空间，也充分发挥了客厅观景的整体效果。总价大约1200万左右。

5.2.6、运河玖院--207平米

这个户型是这个小区的高端改善，紧邻一线运河景观。南向四面宽，面宽达到16.9米。这个户型还有一个特点是带有奇、偶数阳台。户型实现了动静分离。

特征：

（1）、入户玄关是字母门的转角处理（储物、隐私、风水、实用性都有了）。客厅的西侧是套间（这个非常适合老人居住，作息规律不一致，与年轻人动线分离）。

（2）、客厅是带阳台并且与U型厨房、餐厅一体化设计。其次是双开门，主卧空间是南北通透，弧形转角落地窗户设计，步进式的衣帽空间。独立带窗户的梳妆台。南向次卧是紧邻主卧设置（这个完全可以做为儿童房，或者直接与主卧打通，设置成书房套间）。

（3）、北向卧室与客卫紧邻设置。可以作为一个阔绰三个大套间布局。

总之：动静分离的改善户型结构，不仅仅照顾了老人空间，带阳台的动态客厅空间。更多的是照顾了主卧空间（并且主卧还可以拓宽处理）。总价：1400万左右。

6.2.6.1、板块同户型面积段对比

①、缦云ONE--199平米四居室

这个是放大版四叶草户型结构

①、整体户型是典型的四叶草户型，四室两厅三卫，南向三面宽（面宽12.3米，南北进深16），进深面宽比是1：1.3（这个一般，大面宽短进深才是最有户型，这个好像差那么一点意思，把进深和面宽换一下，分数就更高一些了）。

②、一梯一户，电梯间可以利用起来。入户有大的玄关。把客厅、和餐厅从中间分开。

③、南向来拿过卧室都是套间格局（赠送飘窗）。主卧有270度转角窗户+半赠送飘窗，步进式衣柜+梳妆台，浴室有浴盆。

④、厨房（U型厨房，并且分为中西厨）和餐厅（餐厅旁边有家政储物间。但是这个餐厅会比较暗，用餐体验就差一些。在这里用餐稍微有一些压抑）一体化。

⑤、客卫三分离还是不错的。北向两卧室空间也比较均匀。

总之：这个户型虽然比运河玖院小了8平米，但是整体布局，以及各个功能间的场景式照顾方面，还是比运河玖院差了一点。大面宽、短进深的好房子指标方面，运河玖院也是优秀不少。

②、缦云ONE--218平米四居室，这一户型有样板间

这个户型基本是199平米的放大版（虽然大了20平米，主要体现在了家政空间）。典型四叶草户型，南向三面宽（面宽12.7米，进深16.4米，进深面宽比1.3，这个比例属于一般偏差，倒过来就算优）。

南向两卧室是套间格局（只赠送了南向次卧的飘窗）。中间是30平米左右的一个正方形的客厅。增加家政间，餐厅旁的储物空间更大了，客卫还未实现三分离。餐厅和客厅被中间的入户玄关分开，餐厅的位置处在北侧的中国女心位置，各个方向都是门（整体不够方正），白天也得开灯（这个感受比天坛府的200平米的稍微好一些，但是与市面上流行的四叶草户型，还是差那么一点）。整体还是缺少一种218平米的大户型豪华感。

总之：这个户型虽然比运河玖院大了11平米，总价更低的运河玖院全面优于缦云ONE这一面积段。

5.2.7、运河玖院--260平米

这个户型是小区的最大户型，但是不是通州板块的最大户型（缦云ONE 还有341平米户型）。面宽17.55米。南向四面宽布局。这个户型基本是运河玖院182平米的放大版。

特征

（1）、双开门的入户之后，是动静分离的空间布局。客厅在在最西侧，充分照顾了客厅观景空间（这个绝对是非常稀缺的），并且还带有270度转角的观景阳台。餐厅、客厅和厨房一体化设计。

（2）、主卧套间布局（南向主卧卫生间+主卧空间+步进式衣帽空间）。南向次卧也是套间布局。不足之处是南向两个卧室紧邻设置，隐私性会差一些。

（3）、北向的两个卧室、三分离客卫、家政空间形成钻石型部署。

总之：这个算是动静分离，充分照顾了客厅+阳台的观景，主卧空间。总价：1900万左右。

6.2.7.1、板块同户型面积段对比

①、缦云ONE--265平米四居室

依然保持了南向三面宽的四叶草户型，这个户型的最大亮点就是卫生间比较多（四居室，有五个卫生间），这也是豪宅的一大特点。

①、入户玄关直接把客厅和餐厅分开，玄关墙的背后空间可作为洗衣间，（也可作为家政间，储物间，就看怎么安排了。但是这里基本是房子的最中心位置，放这里总体感觉不是那么舒服）。

②、南侧两个卧室都有赠送飘窗，其中主卧采用270度小转角窗户，步进式衣柜+带浴池的洗手间。

③、北向两卧室，西北向的是套间格局。东北向是带有转角入户门的隐私性好一些。

④、厨房采用U型（一侧放物，相对还是比较宽敞的）。

⑤、西侧有单独的保姆间（有窗户，带卫生间，这一点还是考虑的非常足）。

不足：南向次卧的得大门和洗手间的门正对着，有一些打架。餐厅还是继承了采光差的特点，依靠北侧厨房光线（北侧本来就缺少直射，再中间加一个功能居室，即使都采用玻璃造型，必然也会阻挡光线）。

总之：这个户型虽然比运河玖院大了5平米，但是整体布局，观景效果，主人生活场景方面不如运河玖院更优。

6.2.8、总结

运河玖院90平米：这个户型与朝棠揽阅86-89平米，云璟揽阅89平米户型相类似。总价在540万左右。想买这个户型面积段的，建议移步其它楼盘（不仅难抢，而且布局，采光还真不一定PK过招商的盘）。

运河玖院109平米三居室：109平米的运河玖院是之前90平米的南向两面宽三居室的放大优化舒适版。但是板块周边的同面积段新盘，已经是南向三面宽三居室和四居室了（101平米朝棠揽阅四居室，108平米花溪云锦四居室，110平米花语璟云四居室），即使其它三居室都是南向三面宽，稍微优于运河玖院。

运河玖院表现一般。

运河玖院126平米四居室：这个户型面积段板块的小区都有。虽然后来者的运河玖院126平米，属于市面主流的四叶草户型，这个与朝棠揽阅124平米和云璟揽阅128平米有一点面积差异，但是整体比较基本可以打个平手。花溪云锦的子母门和独立储物间比运河玖院加分一些，花语璟云虽然也是子母门，但是其它表现就一般了（基本打个平手）。

运河玖院打个平手

运河玖院150-155平米四居室：虽然后来者的中建运河玖院的150-155平米的户型与花溪云锦高度类似，但是运河玖院除了边户的大转角弧度窗户外，储物间和家政间这些比较实用的方面真没花溪云锦做的好。运河玖院的优势在大窗户看运河景观，储物方面没花溪云锦做周到。

运河玖院实用性方面稍微差一丢丢。

运河玖院182平米：板块独一份，这个户型是南向四面宽的改善户型，动静分离，不仅仅照顾了主卧的空间，也充分发挥了客厅观景的整体效果。总价大约1200万左右。

运河玖院独一份。

运河玖院207平米：动静分离的改善户型结构，不仅仅照顾了老人空间，带阳台的动态客厅空间。更多的是照顾了主卧空间（并且主卧还可以拓宽处理）。缦云ONE户型虽然比运河玖院大了11平米，总价更低的运河玖院全面优于缦云ONE这一面积段。

运河玖院遥遥领先

运河玖院260平米：这个算是动静分离，充分照顾了客厅+阳台的观景，主卧空间。缦云ONE虽然比运河玖院大了5平米，但是整体布局，观景效果，主人生活场景方面不如运河玖院更优。

运河玖院遥遥领先

建筑风格

三进制礼序归家 重构当代门第气象总宽约58米、7.3米高的奢阔归家大门(仅0708地块，其他大门约36米)，玫瑰金色金属+奢石+釉面陶板材质，对称水系形成中式礼序归家，奢华恢弘归家宛若步入艺术馆。

光影丹韵 京华鎏光 高定工艺筑就璀璨国景采用简洁线条和几何形体，有机融合传统叠涩工艺和现代幕墙语汇，塑造富含文化底蕴的独特立面形象。干挂红棕色陶瓷板搭配香槟色金属铝板，每一块陶板均由匠人手工烧制、打磨，历经1100℃高温淬炼，呈现内敛而富有深度的质感。这样高级、昂贵的立面用材打造的通州百米地标的楼栋，这样的封面资产买入的仪式感拉满。

六重垂直绿化体系 构筑运河岸“立体森屿”商业街区延伸活力，立体绿脉串联人居单元，天际轮廓富有韵律。将绿化从地面转向立体，以六重绿化系统实现生活与自然的互融共生，营造立体层叠的滨水街区空间范式。

运河情怀融入大区景观 觐献八景中国家蜿蜒的大运河，穿越古今，以现代语言诉说运河历史，取意运河生长历程的八段篇章，串联大区故事。· 三大主题廊道：长虹卧波、烟火记忆、垂虹横贯· 八大景观艺术馆：山泽丘壑、逐水而居、雕刻大地、束水天工、重塑山林、千里画廊、桃园别业、川流之外

每个地块都有水系。

首期推出的三个地块：

0705地块景观是桃园别业

0706地块景观是千里画廊

0708地块景观是山泽丘壑，有瀑布景观

近3000㎡高端会所 定制城市私享峯境涵盖健身房、无边恒温泳池、私宴、娱乐、业主休闲会客厅等全维生活娱乐功能。

风雨连廊&首层泛会所 建构社区“家外之家”打造约4.5米层高架空层，规划将近4000平方米的首层架空泛会所，植入多元服务功能，营造多样化生活场景。

(仅200㎡以上户型)超级露台+270°转角全景窗 都会之上的悬浮花园错层转角露台设计，270度最大连贯15米观景面。于隔世静谧之中，最大化展映河岸与公园美景。

样板间

玄关配备了鞋柜（可收纳100+双鞋），配备穿衣镜、洞洞板（雨伞/墨镜收纳）。

厨房配备的是方太烟机、16套洗碗机、蒸烤一体机、贝克巴斯垃圾处理器。

全屋材质：影木覆膜PVC材质营造原木风格，电视背景墙采用与高端项目同款“白雪公主”岩板。皮革通铺背景墙+波浪纹吊顶工艺。

主卫采用科勒智能马桶、BV边纹烤漆洗手盆、防滑石材淋浴区，壁龛和镜柜等。

地板内置10公分隔音板，层高3.05米（净高2.8米）。

项目做了三个样板间，目前108/126平的开放了，200平的样板间砸掉重新做了，预计9月份才能开放。

.3、装修

我的原则：装修只占到房子价值体系的5%（关键是后期可以自己随便改，其它的更大因素是很难改变的）。把握好60%的板块因素。20%的小区因素，15%的户型因素就算是大方向没问题了。剩下的装修是锦上添花。

6.3.1、运河玖院

目前的运河玖院样板间只有126平米、109平米。室内的装修也基本是按照全屋定制，以实用收纳为主，四代住宅，收纳体系，阳台、设备平台的包进来，带弧度的转角落地窗户是这个小区的亮点（造价号称是普通玻璃的3倍，安装费用一块高达2000元）。整体是亮色，偏白的格调。

客厅转角玻璃的效果

因为这些还是以中小户型，更偏向实用，卧室采用的是木地板，而不是豪华装修。整体的地面是瓷砖。墙边的柜子采用了仿影木的板面（影木覆膜PVC材质营造原木风格，电视背景墙采用与高端项目同款“白雪公主”岩板）。

入户是智能门锁锌铁合金门支持指纹、密码、人脸识别等5种开门方式。玄关的两侧是定制的储物空间（并且与其它户型类似，储物采用了分层管理的布局），鞋柜号称可收纳100多双鞋，并且还配备穿衣镜、洞洞板（雨伞/物品收纳） 。

餐厅还是以餐边柜收纳为主的设计理念。客厅也是墙面岩板+收纳空间。厨房也强调多元收纳的方式（配备了方太烟机，吸力号称1000Pa、16套洗碗机、蒸烤一体机、贝克巴斯垃圾处理器。并且配备了燃气泄漏自动开窗功能--这个算是豪宅配置，电动感应窗可远程控制），石英石台面做了加厚处理，并且增加了10公分斜切防水设计。

卧室的亮点有落地270度弧度窗户（皮革通铺背景墙，波浪纹吊顶工艺），再次是收纳空间。卫浴系统与市面主流的配置相差不大（采用科勒智能马桶、BV边纹烤漆洗手盆、防滑石材淋浴区，壁龛和镜柜）。

全屋做了静音设计，地板内置10公分隔音板，层高3.05米（净高2.8米）。 灯光系统采用了无主灯设计+线性灯带，支持人体感应照明。

总之：样板间的整体用材和设计基本与目前市面上同档次的相类似。也许是之前的期待太高。不过200平米的高端改善户型的样板间还没装修出来（这个号称在用材和设计方面会高端不少）。我的建议客观看待吧！反而一般的装修可以避免卖出高溢价。

6.3.2、缦云ONE

缦云ONE定位高端改善盘，不仅面积段更大，想要卖出高价，必然是装修上下的功夫最大。

缦云ONE为了彰显高端改善的品质，同样也为了告诉大家为什么值这个价。科技系统是必备的：升级了既有的六恒科技系统（M+），在原有基础上，更极致了恒氧、恒温、恒湿、恒静、恒净、恒智。润物细无声地融入到设计之中。

卫浴五金龙头方面：

选用德国当代品牌，从小到一颗螺丝钉到大到花洒均出自德国本土（号称专供皇室使用，新建5星以上酒店的标配，每一款龙头均采用0.618的黄金分割美学，此产地可以生产出最优质的H62级黄铜，当代比其他品牌重20％左右）。

面盆使用瑞士顶级品牌劳芬，硬度比传统的高，含特殊的金刚砂材质，其硬度接近于钻石，重物落下不易留痕。

马桶定制的是一款劳芬的水电均隐藏在陶体内部的智能马桶，（劳芬也是世界第一个打造出水电均隐藏陶瓷本体内的智能马桶），拥有极佳体验感。

总结：缦云ONE的整体用材和装修设计风格，类似合生的缦云系列。因此这方面的品质必然是比目前的中建运河玖院的样板间高档不少。但是后来者的运河玖院大户型还未开放，未来必然是直接PK的场面，好多人期待（后来者的运河玖院怎么也打个平手才好意思大势宣传）。

其它云璟揽阅、朝堂揽阅的装修风格、设计理念，用材用料相差不是很大。花溪云锦在装修方面还是稍微提高了一点。但是不及缦云ONE。

结论：运河玖院的109和126平米的装修整体水平基本与云璟揽阅和朝棠揽阅相类是（某一些细节点有所超越）。但是整体感觉还是不如缦云ONE豪横。但是运河玖院的200平米以上的户型，号称是豪华装修。就等着懒吧。好多人买这里更多花四看好运河景观，其次是价格，再有不错装修就更好了。

七、价格

7.1、开发商底价

运河玖院的楼面价：3.23万/平米。这个是考虑了多功能配件和家园中心的配建成本（因为地块的中间还有高压铁塔，这个未来也得转为下，这些成本，开发商向加快实施，那还真得出点血。等市政单独处理时间会加长一点）。考虑到开发商的整体开发成本在1.5-2万/平米。未来开发商的底价：4.8万/平米-5.3万/平米。再考虑到四代宅，会所，连廊，架空层，豪华装修+高端配置。成本大致5000元/平米（目前的装修水平必然是还没这个高的溢价，未来200平米的户型号称超越这个溢价空间）。

意味着开发商的底价：5.3万/平米-5.8万/平米。

7.2、板块新盘价格

运河玖院200平米、260平米直面竞争的是板块内高端改善盘是缦云ONE。90-126平米直面竞争的是朝棠揽阅、云璟揽阅、花语璟云，花溪云锦。150-155平米直接竞争的是花溪云锦的154平米户型。182平米形成了真空地带（未来与缦云ONE的199平米竞争一下）。

①、缦云ONE

缦云ONE的案名是缦云福苑。2004年5月1以第一次获得预售许可证，截止2025年8月19日，一共获得三次预售，销售一年多，赶上通州与北京限购政策持平的利好，网签：177套（162+8+7套房，这个成绩还是非常不错的），小区一共342套房，网签率：51.7%，还剩：165套待网签（有了运河玖院的到来，这个后续压力就大很多了）。网签均价：6.76万-6.93万/平米（楼面价：几千元/平米，意味着开发商的纯纯的价差空间达到6万/平米+）。

珠江地产绝对在这个项目上大赚一笔。但是其它窟窿要填。私企开发商也是好难（好在到现在没暴雷，这个是很少见的）。

②、朝棠揽阅

2025年6月26日获得预售许可证，截止2025年8月20日，销售了快两月，网签量已经达到了：236套（217+19套。小区一共：907套，其中一期：540套）。网签率：一期网签率，43%，一共网签率：26%。根据一期的去化情况二期规划刚调整完（增加了抢手69平米户型，减少了124平米的供给）。（销售不到两个月达到如此成绩，已经非常耀眼了，主要的功劳是小户型贡献的，124平米的大户型依然去化困难），网签价格是：5.72-5.83万/平米（开拍卖是155出价，招商才拿下，楼面价：3.12万/平米，价差空间：2.6-2.71万/平米）。这个利润空间还是不错的。

③、云璟揽阅

2025年2月22日获得预售许可证，截止2028年8月20日，销售接近半年，网签了：294套（223+71套 ），小区一共367户，网签率达到了：80%，这个基本是尾盘状态，不能可挑可捡了。还剩：73套待网签了。网签均价：5.81-6.04万/平米（楼面价：2.85万/平米），价差空间达到了2.96万-3.19万/平米（由于楼面价低，因此融资成本低不少，去化这么快，开发商在这个项目上绝对小赚一笔）。

结论：不仅赚的比较多，卖的还比较快。

④、花语璟云

花语璟云2025年8月2日获得预售许可证，截止8月20日，还未有网签信息。小区相对比较小，一共只有202户，但是楼面价达到了3.57万/平米。整体品质与云璟揽阅保持一致，但是体量小是一大劣势。意味着接下来与隔壁的云璟揽阅的销售价格即使保持一致在5.81万/平米，但是价差空间只有：2.24万/平米。之前云璟揽阅已经强跑一步，消化了一波购买力。去化难度更大一些。其它方面一般，甚至劣势，只能通过降低价格来吸引购买力了（必然是比隔壁云璟揽阅更低一些才有性价比。要不然大家就跑朝棠揽阅了）。

⑤、花溪云锦

2025年5月1日获得预售许可证，截止2025年8月20日，应该完成网签：101套。小区一共：366套，网签率：28%。还剩265套待网签。网签价格：5.45万/平米（小区的楼面价：2.52万/平米），价差空间：2.93万/平米（这个价差空间，虽然能看出金隅准备真金白银的砸进去搞装修，开发商的利润还是比价大的，未来还是有一点的下调空间，特别是运河玖院来了，就看如何竞争了）。

总之：

①、目前通州副中心核心区板块的新盘基本形成两个极端。一个是总价400万-750万的刚需和刚需改善盘，还有一类是超过1000万的高端改善盘。

②、这里的拍地短短不到一年时间经历了过山车模式。对于买房人和开发商，大家最主要关注的是楼面价（特别是开发商最关注这个点，决定了企业未来的利润空间）。从花溪云锦和云璟揽阅的2.5-2.85万/平米的底价出让涨到了朝棠揽阅的3.12万/平米，最高是花语璟云的3.57万/平米。到了运河玖院，楼面积回落到了3.23万/平米（属于底价成交）。缦云ONE由于20年前拿的地，因此楼面价仅仅几百元（全换算到住宅也就几千元，对于现在房价，基本可以忽略不计）

③、目前这个几个刚需盘的销售价格相差不是大（网签价格在5.45-6万/平米之间。花溪云锦由于位置稍微差了一点，因此销售价格比其他盘便宜了4000元/平米左右）。因此在通州目前的这些新盘的价差空间基本都在2.5万/平米以上，甚至达到3万/平米（意味着开发商基本不会亏钱，算是小赚一波）。但是缦云ONE凭借品牌概念，大户型、豪华的装修（基本把缦合北京的那一套复制了一下，包括名字），入场还是卖出了高价（网签价格在6.7-7万/平左右）。

④、后来者的运河玖院也基本分成两块来分析和看待，总价在500-700万的刚需改善盘，直接PK的对象是板块的刚需盘（虽然打着运河景观房的概念，但是这里基本站在家里阳台看不到什么运河景观，只是离运河近一点而已）。在刚需端朝棠揽阅优势明显，占据了总价优势（对于刚需购买群体，只要总价够便宜，头顶上的航道压根不是事）。云璟揽阅靠着抢跑一波，基本快清盘状态了（去化率达到了80%）。后来者的花语云璟就有点难受，户型面积段属于直接与云璟揽阅PK。作为邻居，周边配套一致，但是地块小，户数少，影响园林发挥（稍微降点价还是会有人买的，毕竟数量也比较少。就是利润空间博一些，到那时不至于亏钱）。

而超过1000万的紧邻运河地块是与缦云ONE直接PK。缦云ONE的优势是已经抢跑了了一波，去化了一半多。但是未来剩下的另一半有了运河玖院的入场就不太好去化了（运河玖院的150平米-260平米户型基本是前面碾压缦云ONE户型布局，而且有地块串联，大会所加持，最主要是运河景观的加持，在产品上基本是全面碾压，只能摘豪华装修方面扳回一点，但是运河玖院的装修号称也比较豪华）。未来就看价格了。

7.3、二手房价格

目前通州的副中心区域基本分成三个梯队布局。但是作为新盘的运河玖院必然是向着第一梯队挤进去。

①、第一梯队，高端改善（总价超过1000万）：

2022年交房的珠江阙挂牌价7.5万/平米（小区一共283套，挂牌21套，挂牌率：7.4%，有一种抛盘的味道，这个挂牌率是非常高的。总价：900万-2900万）。这个项目是与缦云ONE同一家开发商，拿地时间早，当时也是凭借河景房，豪华装修，大面积卖出溢价（后来也出现维权事件，好在已经是二手了，所见及所得）。

2013-2017年的月亮河七星公馆挂牌价5.8万/平米，这个是在双河交汇处（总价：330万-2500万。小区内部主要是以大平层为主）。

②、第二梯队（相对品质不错的次新盘，总价基本在500万-1000万，甚至以上的混合小区）：

2023年金融街武夷融御二期挂牌价6.2万/平米（总价：530万-1100万，这个是刚交房，因此成交量比较少，不具备参考价值）。

2012年的运河湾北区挂牌价5.3万/平米（这个小区的4、5、6号楼是紧邻运河的景观房，单价也就是4.9万/平米。物业费2.5元/月。总价：350万-1900万）。

2011年的运河湾南区挂牌价4.7万/平米（这个也是紧邻运河的楼盘，位置和运河玖院紧邻。总价：200万-750万）。

2005年的BOBO自由城挂牌价4.6万/平米，紧邻运河景观（小区28栋，只有6栋带电梯。1553户，挂牌47套，挂牌率：3%，相对比较合理。总价：220万-1000万）。

2011年-2020年的京贸国际城挂牌价4.7万/平米（超大型社区，分多期开发完成，13栋，5212户，挂牌量：137套，挂牌率：2.6%，相对比较合理。总价：230万-750万），很典型的刚需社区。目前还有新房在售。

2012年的百合湾东区挂牌价6.8万/平米（总价：470万-2300万，大部分是500万左右）

③、第三梯队：刚需社区（总价基本在150万-500万之间）

2005年建设的月亮河城堡挂牌价3.7万/平米（属于度假式公寓类型，到那时是住宅，总价：150万-460万，少量是1000万左右的）。

2005年的京贸中心挂牌价3.1万/平米（属于一栋楼社区，总价：160万-450万）

2000年的运河家园挂牌价4.6万/平米（总价：280万-490万）；

1998年的三元村甲挂牌价2.5万/平米（4栋无电梯，板楼，总价420万左右）。

2005年的水恋晶城挂牌价3.8万/平米（无电梯板楼，总价：160万-520万）

2003年的武夷花园牡丹园挂牌价3.7万/平米（无电梯板楼，总价：330万-740万），这是与南侧的融御一起拿的地（拖了20年开发了融御二期和三期，当年楼面价才几百元）。2001年-2005年的武夷花园系列目前的挂牌年单价在3.5万-3.8万/平米左右（实际成交必然是比这个低的）。

2022年的金融街武夷融御一期挂牌价5.3万/平米（挂牌率：1.9%，相对还是比较合理，总价：270万-530万）。

运河的西岸聚集了大量2.6-3.9万/平米的刚需盘（基本都是6层无电梯板楼），这个是未来运河玖院看到对岸的景观。因此好多人吹嘘北京版的汤臣一品，这个吹嘘的就有点过头了（不仅板块是副中心，不是正中心，河面宽也小了，对面的房子必然是无法比拟的）。

小结：目前地块属于运河东边地块，北侧是相对比较成熟，2000年以后的人口和小区扎堆区域（这里没有更老的房子，基本是2000年之后）。基本分为三个梯队，单价基本没有拉开距离（基本在3-6万/平米之间，即使少部分上了6万/平米+，但是实际成交基本在6万/平米以下），因此通过总价进行了区分。板块相对还是缺少高端改善盘，大量还是以刚需和刚需改善为主（即使后来的融御也是以刚需改善为主）。大型社区去化的时间也比较长，现在有一些还有新房在售，单价也基本在4万/平米左右。因此板块的次新房价格基本5-6万/平米左右。即使有了河景加持的房子也基本在5万/平米左右。这里大部分的之前小区是通州本地开发商建设。缺少品质国企和央企的参与度，也就是从招商开始才来了央企。

7.4、小结运河玖院该卖多少呢？

根据楼面价和小区品质，开发商的底价是：5.3万/平米-5.8万/平米。但是运河玖院虽然是一个项目，但是不同地块，应该分开看待。很明显东北侧的四块地是以刚需和刚需改善为主，西南侧的3块地是高端改善为主的（这个必然是要凭借河景、大面积、豪华装修卖出高溢价的）。

①、刚需改善部分

东北侧的四块地的面积段是90-126平米，参考目前板块的新房价格体系，并且参考隔壁的次新5万/平米+的二手房。户型更优，小区配置更好的运河玖院相对更合理的价格体系：单价在5.7-6万/平米属于市场价。正常楼层低于5.5万自住就有一定性价比了（比较值得买入）。5万/平米以下，投资也可以考虑。

②、高端改善部分

参考目前板块的高端改善盘的价格是7万/平米左右（缦云ONE后期就卖的有点吃力了）。板块内部的品质二手房，同样河景，成交的单价也基本在7万左右（只是成交数量少，不具备参考价值）。未来的运河玖院：市场价7万/平米（看自己的需求，真实特别喜欢这个河景效果，那可以考虑。指望凭借独特河景二手房未来跑出独立行情，这个想法是要不得的）。高品质的运河玖院能到6.5万/平米，这个性价比还是有的，自住还是可以入的。能到6万/平米以下，投资一套也还是可以考虑的。

八、购买建议

这个是这次开盘的数量配比（未来还有二期呢）

8.1、想买90平米，值得去抢吗？

建议想买这个户型段的朋友，就去别的盘看吧。一方面这个户型只有66套，基本内部就被消化得差不多了。其次这个也还是一线江景，周边的不仅视野阻挡，采光也稍微会受一些影响（买个舒适的朝棠揽阅89平米也还是很香的，小区会所，连廊，架空层都不缺。这里还的去南侧共享会所）。

8.2、地块6号线会影响这里吗？

地铁6号线是这个板块的正北侧，中间还隔着一块地。因此基本没影响（即使0705地块也没影响，除非对噪音特别敏感人群）。

再往北侧的通州副中心站也基本不会影响这里进站的车速比相对较低一些。未来的M104线规划是会从地块的南侧，沿着道路向东南方向走。这个未来必然是小区已经建成，会有环评，保证满足居住条件的国家指标。

8.3、这个楼盘稀缺吗？值得去挤破头抢吗？

首先高品质的河景大平层看似无敌，有一定稀缺性，但是总价会阻挡一部分人。副中心的副字阻挡一部分人。剩下就是无所谓环线位置，看好通州的发展，想在在此养老的市区人群，那可以考虑一套。靠近东北侧的刚需改善的四个地块，同样叫运河玖院，但是稀缺性就一般了。（通州目前虽然规划很宏伟，也没有画饼，而是实打实的落地，但是这里居住人群还是主要以刚需为主，即使这些刚需置换也是刚需改善，东北侧的四块地瞄准的是这部分人群）。

只能说这个盘的关注度还是比较高的，卖的会相对比较好一些，但是不会热抢，毕竟8块地呢，开发商还是放慢了开发脚步，后面还有4块地呢。

8.4、这里会成为学区房吗？

我只能说这里预留了教育用地，地块的规模不是很大，大概率是小学地块（指望9年一贯制的，要慎重考虑了。买房不是赌博，我们只看肯定的）。这个学校的牌子倒是不会太差。但是不能称之为是学区房（一个学区房是有好的小学，好的初中，好的高中学籍）。目前这里只能说是会有好牌子的学校。但是不能称之为学区房（通州的学区属性一般，只是副中心之后，这里学校的好牌子在变多）。

8.5、这里值得买吗？

周边配套

中建·运河玖院项目北接亚洲最大的地下综合交通枢纽，东距市政府仅1.5公里，西北1.1公里直达运河CBD，东南1.5公里可达城市绿心三大文化设施，放眼整个副中心，几乎找不到比它更居“C位”的黄金地段。

副中心站交通枢纽站地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。

枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区可提供餐饮娱乐休闲等服务。

副中心站预计今年年底基本建成。建成后，15分钟直达首都机场、35分钟抵达大兴机场和河北唐山、1小时到达雄安新区和天津滨海新区。

综合来看，周边有3条地铁线、两条铁路、距离市政府1站之遥。

地面交通方面，通过运通隧道 20 分钟直达东四环，京通快速路、广渠快速路构建 "半小时进京通勤圈"。未来随着厂通路潮白河大桥通车，项目周边地面通达能力将进一步增强。

教育配套：项目东侧200 米为通运小学，2024 年入选全国青少年校园足球特色学校。运河项目目前在谈九年一贯制学校配套（据说是101）

中学为北京四中通州校区，该校是通州区重点中学，近两年中考平均分位列通州前三。

国际学校：德宏国际学校、中加国际学校、爱迪国际学校、树人国际学校等

知名高等学府：中国人民大学东校区、清华大学五道口金融学院等纷纷落位通州

医疗配套：优享首都医科大学附属友谊医院（通州院区）、北京安贞医院（通州院区）、首都儿研所（建设中）等。

商业配套：小区配建了家园中心，是项目配套的核心，社区卫生服务中心（3500 平方米）提供全科诊疗、疫苗接种及家庭医生服务，常见病可在家门口解决。

养老及助残中心（1200 平方米）设置日间照料床位 20 张，提供助餐、助浴及康复护理服务，残疾人托养所（1000 平方米）配备专业护理人员，满足特殊人群照护需求。

室内体育设施（2000 平方米）包含羽毛球场、乒乓球室及健身区域，配备跑步机、动感单车等器材，居民可免费使用；社区文化设施（2000 平方米）定期举办书法展览、手工制作等活动，丰富精神文化生活。

城市副中心交通枢纽地上约139万㎡综合体商业，地下约50万㎡商业配套。

万象汇（2024年9月开业，260余家店铺，含家家悦超市、UR、MUJI等），超级合生汇（建设中）、通州万达广场、远洋乐堤港、爱琴海购物公园。

副中心百亿级商业综合体“湾里”，集奥莱购物、主题娱乐、高端酒店于一体（2025年下半年开业）。

生态环境：北京首个认证的“全域零碳公园”——北京城市绿心公园，面积相当于2个奥森公园。

全球规模最大的高线公园——副中心六环高线公园（建设中），长度、宽度及面积均为世界之最。

百米坐拥北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化建筑。

北京楼市：通州王炸中建运河玖院PK朝阳顶流黄衫木店双子！

北京楼市迎来新一轮王炸对决——通州运河畔的赠送王者中建运河玖院与朝阳核心区的圈层新贵紫京宸园&璞樾。两大顶豪阵营的较量，不仅是地段与产品的竞争，更是未来生活方式的抉择。

一、区位优势

1、中建运河玖院坐落于城市副中心核心区域，东侧距离北京市政府仅约2公里，西侧毗邻京杭大运河260米宽的河面，北侧紧邻亚洲最大综合交通枢纽。

2、黄杉木店双子位于东四环与东五环之间，西联国贸CBD，东接城市副中心，北望望京商务区，形成"三核环绕"的优越格局。

二、 产品设计

1、中建运河玖院以北京汤臣一品自居，主打极致赠送率。

90平边户赠送面积高达约13平，250平户型赠送面积更是达到惊人的50平，使用率达95%以上，采用了花池、奇偶阳台、270度弧形转角窗等设计，被称为通州赠送王。

2、黄杉木店双子则追求纯粹尺度和圈层。

璞樾起步即为150平，户均183平，整体定位为纯改善社区。

紫京宸园虽然设置了130平起步户型，但主力户型也在145-165平之间，同时配备了220-270平大平层以及400㎡的空中别墅。

三、户型布局

1、运河玖院的户型覆盖90-250㎡全系面积段，满足刚需到顶豪的不同需求。

90㎡三居采用两面宽设计，5.75米超大客厅搭配弧形转角窗；126㎡四居边户采用270度弧形观景窗，主卧套间面宽达3.9米；250㎡顶奢户型南向面宽超17米，客厅面宽达到7米。

2、黄杉木店双子注重室内空间的舒适度和功能性。

璞樾187㎡四居核心亮点是6.8米横厅，连接南向阳台，采光面极大；225㎡五居面宽达14.6米，四开间朝南，主卧套间含独立书房。

紫京宸园则延续“宸园系”的东方美学风格，大量使用石材，配备嘉格纳全套厨电。

北京城市副中心C位 中建运河玖院 全套户型图，项目购买建议

四、客群定位

1、运河玖院通过多地块差异化定位，实现了客群全覆盖。

0705和0706地块主打90-125平刚改产品，总价约600万起步；0708地块则定位150-250㎡顶豪产品，单价冲上7万/平，250平总价约1800万。

2、黄杉木店双子则精准锁定高端改善客群。

璞樾总价1400万-2500万区间；紫京宸园130平三居起步价约1200万，400平空中别墅则瞄准终极豪宅客群。

五、 选择建议

对于预算有限但追求更高居住品质的改善家庭，运河玖院的小户型性价比更高。90㎡三居总价约600万，却能做到三室两卫和13㎡赠送面积，这是朝青板块无法提供的。

对于追求圈层纯粹性和成熟配套的高端改善家庭，黄杉木店双子更具吸引力。特别是璞樾187㎡四居和紫京宸园165㎡四居，无论是空间尺度还是产品细节，都代表了朝青板块新一代改善住宅的标杆水准。

六、总结

如果你追求副中心的发展潜力、稀缺河景资源以及中高端改善产品，看重未来区域规划利好，中建运河玖院是不错之选。

要是更倾向于成熟地段、顶级商业教育配套以及纯粹大平层改善产品，对生活便利性要求高，黄衫木店双子则更符合需求。