文/上海进深 严明会

上海首个TOD金茂府，江湾金茂府四期新品湾耀已过会，均价7.28万/㎡。

102套房源已开启认购，约114-144㎡3-4房。

本批次加推5号楼、7号楼，114㎡户型34套，126㎡户型34套，144㎡户型34套。

江湾金茂府项目总建筑面积18.8万㎡，其中地上计容总建筑面积12.48万㎡。

根据规划，项目将建设11栋12-17层住宅，可售住宅约807套。

项目为地铁上盖，且自带商业、酒店等配套。

这种配置在上海已布局及在建的7座金茂府中，属于独一档的生活体验。

社区内打造了约1800㎡下沉式庭院会所。

涵盖茶室、私宴厅、行政酒廊、恒温泳池、健身房、瑜伽空间、会客厅等八大功能。

同时规划约2000㎡超级架空花园，将设置多样化主题场景。

当市面上其他新盘还在比绿化率，江湾金茂府已造出独树一帜的立体景观三重台地设计成本和难度都比普通园林高得多。

这还是北上海首个“立体庭院”。

这种立体折叠景观，唯有鼎流豪宅社区才具备，比如今年19.5万/㎡的绿城潮鸣东方。

项目采用十二大绿金科技系统，五舒健康体验，且精装修交付，基本是拎包入住。

在中环之上，总价700万级的新房本就稀缺，加之其科技住宅的属性，使其成为区域的“孤品”。

南向双阳台，总面积约9.28㎡的超大尺度，带来阳光满溢的同时提升实用率。

飞机户型南北通透，没有过道浪费，利用率高。

多飘窗设计进一步提升使用率，样板间利用北卧飘窗铺就舒适榻榻米；厨房也有飘窗，增加了操作台面和收纳。

南向三开间约12米面宽，其中宽厅面宽达约5.9米。

独立玄关，增加收纳的同时让出入更具仪式感。

全屋五飘窗，且像主卧，飘窗满面宽，实用性很强，总面积超过7㎡，堪比常规三房户型的次卧了。

类一梯一户设计，电梯厅私密入户。

四个房间，从小太阳到二胎家庭/三代同堂都能轻松托举。

全屋七飘窗，厨房、卫生间、卧室都有，总面积超过9.9㎡，实用性拉满。

项目是上海首座TOD模式金茂府，地铁18号线通南路地铁上盖，是真正的地铁盘。

该线路预计2025年底通车，未来出行非常便捷。

这条线路串联起众多高校、科研单位及科创企业，尤其五角场与杨浦滨江的科创产业正蓬勃发展。

未来将通过千亿级资金投入，打造集“科研转化、产业集群、人才聚居”于一体的超级功能区。

江湾金茂府的核心竞品为同属宝山淞南板块的招商序等TOD项目。

二者单价、总价段（6.5-7.5万/㎡、600-800万级）及目标客群（杨浦、虹口等地品质改善群体）高度重合。

相较之下，江湾金茂府以府系3.0迭代优势见长。

其升级的五衡科技系统、约1800㎡下沉式会所与2000㎡架空花园等高端配置，在居住品质与科技体验上更具吸引力。

招商序则凭借6.8万/㎡的政府限价、93%的高得房率。

更近的地铁距离及第四代住宅的三阳台设计，在价格与空间实用性上形成差异化竞争力。

此外，与杨浦滨江的缦云上海等项目相比，江湾金茂府虽缺乏滨江区位与低密优势。

但依托更成熟的淞南生活圈及TOD规划，对侧重便捷配套与科技住宅的客群仍有独特吸引力。

值得注意的是，新江湾品质次新住宅成交价已达13.5-15万/㎡，而该项目价格仅为其一半。

江湾金茂府的项目公司是上海耀茂置业有限公司。

上海耀茂置业有限公司成立于2025年，法定代表人为刘斌，注资30亿元，董事长为费英卓。

该公司由西安常茂置业有限公司、上海虹润置业有限公司分别持股70%、30%。

而西安常茂置业有限公司由中国金茂持股100%，上海虹润置业有限公司由招商蛇口持股100%。